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     近日，上海的二手房中介們接到銀行通知，自11月1日起第二套房貸款利率將嚴(yán)格按照基準(zhǔn)利率上調(diào)10%來執(zhí)行。房產(chǎn)中介表示，現(xiàn)在不論是否為優(yōu)質(zhì)客戶，都將在二套房的貸款上一視同仁。

    “由于之前銀行貸款放得太猛，手中信貸指標(biāo)比較緊張，接下來的房貸發(fā)放一定會(huì)趨緊。另外，這恐怕是明年銀根趨緊的一個(gè)信號(hào)。”上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)研究員顧海波認(rèn)為，政府部門對(duì)是否應(yīng)大幅度緊縮銀根并無把握，所以只能“摸著石頭過河”。

    二套房利率的上調(diào)引起投資者的關(guān)注，有研究者認(rèn)為該舉是銀行預(yù)防房貸風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)信號(hào)。如果接下來政府采取加息的方式，那么這無疑增加房產(chǎn)投資者的成本，擠壓其獲利空間。在房產(chǎn)交易量下滑的情況下，房地產(chǎn)人士認(rèn)為價(jià)格有望在明年下半年得到調(diào)整。

    全面收緊二套房貸

    自本月起，上海的二套房貸將全面收緊。

    近日上海各房產(chǎn)中介接到各商業(yè)銀行的通知，各大銀行將通過央行個(gè)人征信系統(tǒng)等渠道，嚴(yán)格執(zhí)行銀監(jiān)會(huì)的第二套房貸政策的規(guī)定。只要確認(rèn)貸款客戶為第二套房貸的，其首付成數(shù)即不得少于四成，貸款利率基準(zhǔn)也要上浮10%。

    雖然6月22日銀監(jiān)會(huì)重申要嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策，但各大商業(yè)銀行在實(shí)際操作中一直外緊內(nèi)松，政策有不同程度的“彈性空間”。記者在采訪中了解到，這次銀行將全面收緊二套房貸，所謂的彈性操作空間也不存在了。

    “以前在利率上還能享受到優(yōu)惠，有的在二套房首付上甚至還有些商議的空間。但現(xiàn)在完全不一樣了，辦二套房貸款者很難批下來了，而利率也必須要按基準(zhǔn)利上調(diào)10%。”信義房產(chǎn)門店的工作人員告訴記者。

    上海一家投資公司的研究人員認(rèn)為，在上海房地產(chǎn)貸款高速增長的背后，風(fēng)險(xiǎn)也在悄然上升。出于防范風(fēng)險(xiǎn)考慮，銀行也要在接下來適當(dāng)收緊房貸。

    值得注意的另一個(gè)信息是，滬銀行的不良貸款率出現(xiàn)反彈。上海銀監(jiān)局日前發(fā)布的三季度房地產(chǎn)信貸報(bào)告顯示，9月末上海房地產(chǎn)不良貸款余額為62.4億元，較6月末約增加9.2億元；而不良率也從6月末的0.81%升至0.87%。

    “投資客鉆了銀行二套房貸的空子，不少投資客之前都享受到了二套房利率的優(yōu)惠政策。”顧海波認(rèn)為，由于高檔房的總價(jià)高，該政策將增加他們的炒房成本。基于成本考慮，炒房者會(huì)考慮是否繼續(xù)投資買房。

    道邦房產(chǎn)執(zhí)行董事林榮時(shí)認(rèn)為，現(xiàn)在的房產(chǎn)交易中剛性需求所占比例非常小，而投資、炒房的占據(jù)了相當(dāng)大比例。如果投資客購買需求下降，滬房產(chǎn)成交量可能會(huì)下降。

    明年下半年或現(xiàn)價(jià)格調(diào)整

    “對(duì)剛性需求來說，現(xiàn)在的房價(jià)幾乎難以承受。”上海一家大型房企的人士這樣評(píng)價(jià)現(xiàn)在的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    那么，未來走勢(shì)如何？

    有研究者指出，二套房貸利率政策傳達(dá)出一個(gè)信號(hào)，即政策可能發(fā)生一些微調(diào)。“政策不一定會(huì)逆轉(zhuǎn)，但從二套房貸的舉措中可以看出，政府對(duì)地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了一些十分微妙的變化，還處在比較猶豫的狀態(tài)。”華燕置業(yè)研究部副經(jīng)理張怡晴分析。

    研究人員指出，去年出臺(tái)的多項(xiàng)政策是為了刺激樓市，現(xiàn)在看來這些政策的效果非常明顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至已經(jīng)有些過熱，因此去年出臺(tái)的鼓勵(lì)房地產(chǎn)的政策應(yīng)該會(huì)有一些調(diào)整。

    隨著年底優(yōu)惠稅費(fèi)政策大限將近，買賣雙方開始考慮稅費(fèi)調(diào)整帶來的影響，接下來上海樓市走向面臨不確定性。據(jù)上海中原地產(chǎn)估算，如果將免除的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅等計(jì)入房價(jià)，將占到整體房價(jià)的8%。大華集團(tuán)市場(chǎng)部人士認(rèn)為，由于今年的不少政策已經(jīng)達(dá)到效果，因此預(yù)計(jì)明年鼓勵(lì)首次置業(yè)的政策會(huì)延續(xù)下去；但二手房交易的稅收減免等政策則有終止的可能。

    “一手住宅成交量經(jīng)過前三四個(gè)月的下滑，交易量的降幅已達(dá)近三成。”上海臺(tái)慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎認(rèn)為，現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格過高是重要原因。從較長時(shí)期來看，如果成交量下行的趨勢(shì)不變，明年下半年有望實(shí)現(xiàn)價(jià)格的調(diào)整。（華夏時(shí)報(bào)）