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      開發(fā)商狡兔三窟的“黑金鏈”還能支撐多久？泡沫堆起來的顫顫巍巍的高房?jī)r(jià)又能堅(jiān)持多久？

    在對(duì)高房?jī)r(jià)的聲討中，由于“團(tuán)購(gòu)事件”不是房地產(chǎn)企業(yè)的中石油也一不小心成了靶子，隨后被審計(jì)署曝光的各大部委買樓事件也被豎在了公眾面前。隨著一步步挖掘，開發(fā)商“融資”的一條“黑金鏈”，以及背后的房地產(chǎn)暴利空間暴露無遺。

    同時(shí)，信貸政策毫無懸念不如上半年一樣寬松，8月份以來，中國(guó)的A股市場(chǎng)已經(jīng)狂跌過800點(diǎn)，同是資產(chǎn)性質(zhì)，樓市泡沫已膨脹到無以復(fù)加，如果持續(xù)得不到成交量的支持，中國(guó)樓市會(huì)不會(huì)拷貝股市的大頂形態(tài)，走出一個(gè)史無前例的“M頭”。

    樓市成交萎靡 開發(fā)商現(xiàn)打折

    突變的8月，隨著信貸政策“微調(diào)”，剛性需求基本消耗殆盡，投資需求轉(zhuǎn)向觀望，樓市似乎正面臨著一個(gè)新的拐點(diǎn)。

    據(jù)山西證券的一份統(tǒng)計(jì)，8月底部分城市房地產(chǎn)成交出現(xiàn)回落。環(huán)渤海地區(qū)北京、青島回落；長(zhǎng)三角地區(qū)上海小幅回落；珠三角地區(qū)深圳回落較多；中部地區(qū)長(zhǎng)沙小幅回落；西南地區(qū)重慶回落，昆明波動(dòng)。

    作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，北京樓市8月份成交量全線走跌。《華夏時(shí)報(bào)》記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，北京期房、現(xiàn)房成交量在8月份雙雙下滑，環(huán)比降幅達(dá)5.63%和45.73%；同時(shí)，在上半年火爆異常的二手房市場(chǎng)，二手房成交量及住宅成交量近4個(gè)月來也第一次分別下降了4.73%及4.19%。

    而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月，京城共有81個(gè)商品房項(xiàng)目開盤銷售，創(chuàng)下近5年單月開盤量最高的歷史紀(jì)錄，環(huán)比7月增加了65.3%，但是開盤價(jià)格也是水漲船高，開盤均價(jià)達(dá)到了16165元/平方米，環(huán)比7月開盤均價(jià)上漲了10.7%。但這81個(gè)項(xiàng)目銷售率僅為五成，比7月下降12.4%；而因擔(dān)心樓市轉(zhuǎn)向而在8月份集中推樓的開發(fā)商們，也沒有取得預(yù)期的銷售效果。

    “由于開盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格不斷攀升，導(dǎo)致了許多剛性需求的客戶難以承受，而一些投資性客戶也開始望而卻步，在此影響下，8月開盤項(xiàng)目的整體銷售率有了明顯的下滑。”亞豪機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹。

    嗅覺靈敏的開發(fā)商們?cè)谛岬讲话踩目諝夂螅呀?jīng)開始借“金九銀十”展開了打折促銷，但金九銀十”因突遭政策調(diào)整和消費(fèi)者轉(zhuǎn)向觀望而備受考驗(yàn)。

    記者從房地產(chǎn)市場(chǎng)了解到，目前北京多家開發(fā)商已經(jīng)展開了打折促銷活動(dòng)，為了能在9月創(chuàng)造銷售高峰，各家樓盤紛紛以9月優(yōu)惠促銷來吸引購(gòu)房者光顧，折扣率從9.2折到9.9折不等；同時(shí)還有VIP卡抵現(xiàn)金、買房送物業(yè)費(fèi)等促銷活動(dòng)。同時(shí)新開的樓盤也放低了身價(jià)以求青睞。

    高房?jī)r(jià)透支了購(gòu)買力 投資價(jià)值盡喪

    “樓市成交確實(shí)在轉(zhuǎn)向萎靡，二手房在緊俏了半年后也開始降溫，房地產(chǎn)中介們都在擔(dān)心，上半年的火爆銷售基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，現(xiàn)在房?jī)r(jià)太高，信貸政策又收緊，市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)向觀望，樓市很可能開始轉(zhuǎn)向。”中原地產(chǎn)一門市部負(fù)責(zé)人告訴記者。

    9月3日，在2009北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，記者發(fā)現(xiàn)更多購(gòu)房人的心態(tài)已經(jīng)轉(zhuǎn)向觀望。不少看房人告訴記者，房?jī)r(jià)太高了，買不起，而且也擔(dān)心接下來會(huì)跌。

    “房?jī)r(jià)太高了！八九成人都已買不起房了，現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)已經(jīng)難以為繼。”中央黨校研究室副主任周天勇對(duì)記者指出。

    而中國(guó)社科院工經(jīng)所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海算了一筆賬，目前在北京樓市的租售比，有的已經(jīng)達(dá)到了1:800，而國(guó)際水平一般在1:100左右，目前租房比買房便宜得多。“在北京，買一套房子，除去大筆首付不說，剩下的月供至少是租金的兩倍；同一套房子，如果租住幾十年，同樣得到了房屋的全部使用價(jià)值，實(shí)際上是賺了。現(xiàn)在房子的供應(yīng)很充足，優(yōu)先選擇是租房而非買房。”曹建海說。

    同時(shí)，中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉表示，北京市的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到27:1，相當(dāng)于夫妻雙方不吃不喝努力27年才能買到一套房。而根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)維持在3:1至6:1的范圍內(nèi)才算合理。即便不把房貸因素考慮在內(nèi)，北京市的房?jī)r(jià)收入比也高達(dá)17：1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

    相對(duì)應(yīng)高房?jī)r(jià)，中石油員工近期4折的團(tuán)購(gòu)價(jià)在北京買房的事件也讓開發(fā)商的開發(fā)成本以及暴利空間暴露無遺。這意味著即使樓價(jià)跌掉一半，開發(fā)商仍然有利可圖。

    “如果把房地產(chǎn)作為一種投資品，不論是看房?jī)r(jià)-家庭收入比、房?jī)r(jià)-租金比還是房屋空置率，房地產(chǎn)都已經(jīng)充滿嚴(yán)重泡沫，除了稀缺地段的稀缺樓盤，均已經(jīng)不適宜進(jìn)行投資。這也是近期投機(jī)資金轉(zhuǎn)向觀望的重要原因。”豐瑞世紀(jì)的總經(jīng)理戴曉光認(rèn)為。

    開發(fā)商“資金鏈”狡兔三窟

    盡管市場(chǎng)成交量在走跌，市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)向觀望，但是開發(fā)商們卻并未顯怯意，即使開始了集中推盤和打折促銷，但卻沒有實(shí)質(zhì)性的降價(jià)行為。

    “前一個(gè)階段，開發(fā)商通過獲取銀行貸款、高價(jià)出貨以及股市融資等方式已經(jīng)獲取了大量資金，而且即便信貸收緊了，開發(fā)商仍然有找錢渠道，這個(gè)背后的資金鏈可以讓開發(fā)商理直氣壯地支撐著目前高到離譜的房?jī)r(jià)。”戴曉光認(rèn)為，目前開發(fā)商的資金還能支撐較長(zhǎng)一段時(shí)間。

    近日曝光的中石油員工低價(jià)團(tuán)購(gòu)北京樓盤太陽星城一事，掀開了開發(fā)商背后“黑金鏈”的冰山一角。

    據(jù)悉，2006年7月6日太陽星城開發(fā)商冠城大通就有公告稱，冠城正業(yè)與北京華油服務(wù)總公司、興業(yè)銀行[32.91 0.95%]北京分行簽訂《委托貸款協(xié)議》。北京華油服務(wù)總公司委托興業(yè)銀行北京分行向冠城正業(yè)提供貸款人民幣6億元。貸款期限18個(gè)月,年利率2.3%,貸款用途是建設(shè)太陽宮新區(qū)B組團(tuán)項(xiàng)目。保證條款是冠城正業(yè)以太陽星城B組團(tuán)項(xiàng)目土地使用權(quán)作為抵押。2006年7月,1-3年期企業(yè)銀行貸款利率為6.03%。根據(jù)貸款金額測(cè)算，冠城正業(yè)此筆貸款的融資成本較市場(chǎng)價(jià)低了6000萬元。

    顯而易見的是，冠城正業(yè)利用中石油的信用獲得6億銀行貸款作為啟動(dòng)資金，交換條件則是4折給了中石油8棟樓。另外，9月3日，國(guó)家審計(jì)署的審計(jì)報(bào)告再次曝光了多個(gè)部門挪用國(guó)家資產(chǎn)，出錢或出地與開發(fā)商合伙開發(fā)房地產(chǎn)的問題。這讓開發(fā)商除了走正規(guī)渠道獲取銀行貸款或者上市融資外的另一條“黑金鏈”暴露無遺。

    開發(fā)商狡兔三窟，眼看一條條融資渠道被收緊或被曝光，近期，多家開發(fā)商集中增發(fā)融資，試圖在抓住他們能從市場(chǎng)抓住的最后一根稻草。

    房地產(chǎn)新拐點(diǎn)已現(xiàn)？

    盡管開發(fā)商狡兔三窟儲(chǔ)備了糧草，但可能最終難以躲過市場(chǎng)規(guī)律的懲罰。

    縱觀2007到2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)走過了一個(gè)從“量?jī)r(jià)齊跌”到“量?jī)r(jià)飆升”再到“價(jià)漲量縮”的過程。從土地流拍到“地王”歸來，開發(fā)商經(jīng)歷了從不缺錢到斷糧再到天上掉錢的震蕩過程。

    2009年前8個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然正在醞釀重走以往的老路。

    “不能不承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)是暴利行業(yè)，而且是一個(gè)不會(huì)倒閉的行業(yè)，因?yàn)檎糠康禺a(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，銀行要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)貸款。”一地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人不無得意地對(duì)記者坦承。

    戴曉光認(rèn)為，當(dāng)?shù)卣玫搅俗銐虻耐恋乜睿_發(fā)商儲(chǔ)備了足夠的資金和土地，但現(xiàn)在銀行卻害怕了，因?yàn)樗麄円コ袚?dān)一旦市場(chǎng)出現(xiàn)滯漲后所可能發(fā)生的還貸危機(jī)。所以銀行毫無疑問要在這個(gè)時(shí)候收緊信貸。

    “市場(chǎng)一旦因購(gòu)買力被透支而轉(zhuǎn)向觀望，投機(jī)資金逐漸退場(chǎng)，拿了那么多天價(jià)土地的開發(fā)商的資金就不會(huì)支撐太久，而且隨著開發(fā)商背后“黑金鏈”的曝光，開發(fā)商辛苦經(jīng)營(yíng)的樓市泡沫會(huì)在兩種力量的碰撞中瞬間爆炸，樓市拐點(diǎn)在所難免，價(jià)格的走跌只是時(shí)間問題。”戴曉光認(rèn)為。

    曹建海更是大膽地預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)將于今年年底回落并深度下行。“做出這一預(yù)測(cè)的原因有三：一是信貸微調(diào)和收緊二套房貸政策對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)打擊非常大；二是中國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣的局面短期難以改善；三是全國(guó)城市房地產(chǎn)供過于求的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。”

    中國(guó)樓市會(huì)不會(huì)走出一個(gè)類似股市頂部的“M頭”，同是資產(chǎn)性質(zhì)，股市能夠跌一半，樓市為什么不能跌？ （華夏時(shí)報(bào)）