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  　沒有人知道開發(fā)商在拍地現(xiàn)場頻頻舉牌之前,在忙著什么。
 
　　而王石的言論似乎在暗示著什么：“現(xiàn)在不行賄成了過街的老鼠,行賄反而成了英雄了。”在這句評論背后,土地出讓招拍掛的光天化日之下隱藏的不能說的潛規(guī)則,浮出水面。

　　據(jù)《華夏時報》記者了解,土地拍賣過程中,灰色交易普遍存在,而地王現(xiàn)象背后更是存在弄虛作假、地方政府與開發(fā)商利益分成的真相。

　　“沒有一個公司不行賄”

　　2008年8月3日,金地集團(600383)通過掛牌方式以6.85億元獲得西安曲江新區(qū)住宅地塊,總建面積約32萬平米,折合樓面地價約2100元/平米,這也是金地2008年唯一拿下的一塊地。

　　該地塊便是金地前期投入所得的回報。金地一高層告訴《華夏時報》記者,金地先是斥資幾個億,給西安市政府建了一個人工湖,西安再將這人工湖周邊的所有土地內(nèi)定給金地,讓其蓋別墅,售價1萬以上。當時萬科、中海等其他開發(fā)商愿意出更高的價格,也沒有得到。

　　“參與一級開發(fā),有合同和協(xié)議,政府沒錢還,拿地做補償,也不違背法律的。”一業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　“前期有這種情況,但現(xiàn)在不會再有了,別的開發(fā)商也一樣可以去拿,這種現(xiàn)象也很普遍。”金地總裁張華綱對記者表示,金地在西安有優(yōu)勢拿地,就是因為預(yù)付款比其他開發(fā)商付的多。“金地在西安和政府關(guān)系搞得非常好。”上述金地高層也毫不避諱這一點。

　　實際上,金地在西安的拿地模式,和碧桂園“協(xié)議”拿地、“零地價”拿地模式類似。碧桂園以“別墅+五星級酒店+大型購物商場”的形式進駐博得當?shù)卣酶泻?以較低價格拿地,已成為行業(yè)內(nèi)公開的秘密。

　　而對于王石關(guān)于萬科“不行賄”的言論,業(yè)內(nèi)同行也有異議。“萬科不行賄是指不直接行賄,通常的方式是請代理機構(gòu)做,比如讓民營企業(yè)去搞前期關(guān)系,掃除障礙將土地變成熟地后,萬科再介入,一起合作開發(fā),或者是直接出錢給民營企業(yè),拿來熟地。”深圳一中型房企負責在珠三角拿地的人士對記者說,如今拿地,沒有一個公司不搞潛規(guī)則的。不搞關(guān)系,基本上很難拿到好地。萬科不直接行賄,所以拿的地都比較貴,而且都是偏遠郊區(qū)。

　　潛規(guī)則作假細節(jié)曝光

　　一位在深圳某大型房地產(chǎn)上市公司負責找地的人士告訴記者,目前拿地主要是通過三種方式,第一是招拍掛;第二是收購方式,包括收購項目公司,或者直接并購?fù)恋?第三種是在一級市場跟政府合作開發(fā)。

　　據(jù)這位負責拿地的人士介紹,除了招拍掛環(huán)節(jié)是公開透明的之外,并購是兩個公司正常的商業(yè)行為,第三種則是貓膩最多的,而不了解內(nèi)幕的人根本想象不出應(yīng)該如何操作。

　　據(jù)記者了解,第三種方式是源于很多地方政府沒錢搞建設(shè),以招商引資的名義,讓企業(yè)先出資搞市政工程配套設(shè)施建設(shè),或是吸引大的開發(fā)商進駐,政府再拿地給開發(fā)商作為回報。

　　“雙方會提前簽好協(xié)議,約定一個土地保底價,假如拍賣的保底價是4000元/平米,但最后實際拍賣價格是7000元的話,如果仍是該開發(fā)商拍得土地,政府便將3000元差價歸還,若由其他開發(fā)商拍得,這3000元的差價,便按比例分成,多數(shù)情況是政府與開發(fā)商四六或三七,甚至五五分的。”上述人士說。

　　讓人想不通的是,如果是必須走招拍掛的程序,何以阻止其他參與者不出高價呢?

　　另一家中型開發(fā)商專門負責在珠三角拿地的人士告訴記者,政府會盡可能去勸退來報名參加拍賣的其他開發(fā)商。“前期沒做貢獻,就不要來搶地了,如果實在無法阻止外來者,最后被別的開發(fā)商買走的話,便按上述比例來分成。”

　　“那種超額分成是有前提條件的,就是開發(fā)商一般是參與前期一期開發(fā)的。”上述上市公司拿地的人士給記者算了一下賬,底價是4000元,最后別人拍走的價如果是10000元/平米,按三七分成的話,開發(fā)商得4200元/平米,這樣,對該開發(fā)商來說,前期的土地成本就只有5800元/平米,其他開發(fā)商要搶,明顯不劃算。

　　而對于地王現(xiàn)象,上述拿地負責人向記者透露了不為人知的地王內(nèi)幕:“有些地王是假的,參與前期開發(fā)的開發(fā)商去拿地,都會提前跟政府協(xié)商簽好協(xié)議的,外界看到的成交價并非開發(fā)商的實際拿地價。”他表示,如果是別的開發(fā)商拍走的話,多出部分便按比例分成,如果是自家高價拍下來的話,政府再私下返回多余部分給開發(fā)商。

　　鉆法律空隙合謀抬高房價

　　潛規(guī)則拿地,是開發(fā)商不愿言說的秘密。

　　“沒有明文規(guī)定禁止的就是合法的。”英聯(lián)國際不動產(chǎn)董事長郭建波否認了“潛規(guī)則拿地”這一說法,他認為,這只是法律真空地帶,政府需要招商引資,即使定向招拍掛,也是情有可原,而開發(fā)商需要利益最大化,雙方一拍即合。

　　據(jù)記者了解,這種情況在二、三線城市尤其嚴重,政府和開發(fā)商都在鉆法律的空隙。一線城市地方財政對土地的依賴相對較低,但二、三線城市一方面需要房地產(chǎn)來帶動發(fā)展,最重要的是能直接增加政府土地收入。

　　據(jù)記者了解,土地拍賣款,主要用于兩部分,一是市政配套費占絕大部分,給地方政府,其中包括區(qū)政府和市政府,區(qū)政府占大頭。二是土地出讓金占小部分,具體比例各城市不同,上交國家和地方財政。土地拍賣款是很多地方政府的主要財政收入來源。

　　“一般的成熟地段,政府不愁賣不出,就更愿意走正當?shù)恼信膾斐绦?但在一些新興城市,或者是不成熟的地方,政府就想先請來大的開發(fā)商,商議好底價,然后對外拍賣出高價,再要開發(fā)商蓋高端樓盤和別墅,合謀抬高當?shù)胤績r,達到雙贏。”上述上市公司拿地人士告訴記者,政府抬高地價后,再公開拍賣其他的地,真正想的是賺后面的錢。

　　可以借鑒的例子是,南京2008年將土地款做了調(diào)整,由區(qū)政府上交到市政府,結(jié)果直接導(dǎo)致區(qū)政府賣地的熱情大幅下降。

　　上述中型開發(fā)商拿地的人士告訴記者,他們拿地一般前期都是需要跟政府去溝通的,看似一塊簡單的空地,背后有很多復(fù)雜的程序要走。“賣土地本身不值錢,但程序就值錢。”他直言不諱地告訴記者,一塊好的地,想要拿下來,各個環(huán)節(jié)都要拿錢去收買,只有把前期的工作做好后,才能暢通無阻。當然不排除大型上市公司,會走看似正規(guī)的程序,但是大部分都是靠關(guān)系拿地。

　　整個房地產(chǎn)鏈條中,存在的灰色空間以及法律真空地帶,無疑在考驗著政府的執(zhí)政水平。