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     新華網(wǎng)北京８月２日電  題：追蹤老“地王”

    “新華視點(diǎn)”記者王立彬

    ７月２３日，上海以３０．４８億元的高價(jià)，杭州以２０６５０元／平方米的單價(jià)，創(chuàng)造了滬杭“一日兩地王”格局。此前，在北京市朝陽區(qū)廣渠路１５號(hào)地拍出４０．６億元時(shí)，北京出現(xiàn)“五天三地王”局面。

    “地王”并不是什么新鮮事物。２００７年那一輪土地市場熱中，就產(chǎn)生過一批“地王”。這些老“地王”后事如何？對(duì)新一代“地王”的命運(yùn)有什么啟示？

    賠錢退地，還是賠錢賺吆喝

    “地王”加冕，風(fēng)光無限，開發(fā)商如意算盤“劈里啪啦”響，但市場多變，“地王”得主未必如愿以償。回顧老“地王”，賠錢退地者有之，追漲被套者有之。根據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院權(quán)威數(shù)據(jù)，２００７版的“地王”大多“晚景凄涼”。

    ２００７年６月，志成企業(yè)以１１．０４億元摘牌上海普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)４號(hào)東南地塊，成交價(jià)是３．１４億元底價(jià)的２．５倍，折合樓面價(jià)約１．６４萬元／平方米。２００８年６月，志成企業(yè)退地，違約損失超過３０００萬元。

    ２００７年９月，福州融信地產(chǎn)以總價(jià)９．０４億元、每畝單價(jià)近２０００萬元高價(jià)拍下白馬路地段，成為福州“地王”，樓面地價(jià)高達(dá)９９５３元／平方米。２００８年３月，福州融信地產(chǎn)以損失７０００多萬元保證金的代價(jià)，“吐出”福州“地王”。

    ２００８年，南寧標(biāo)號(hào)ＧＣ２００７－１５地塊的中山路特色商業(yè)街舊城改造項(xiàng)目，被廣西恒楷置業(yè)投資有限公司以７７３萬元／畝價(jià)格得手，總價(jià)達(dá)２．７億元左右，這是南寧“地王”年內(nèi)被三度刷新。同年５月，因未支付１億元項(xiàng)目履約保證金，南寧市收回土地使用權(quán)，５００萬元保證金予以沒收。

    ２００８年８月，蘇寧集團(tuán)經(jīng)協(xié)商，與黃浦區(qū)房地局簽署協(xié)議解除土地出讓合同，退掉了總價(jià)達(dá)４４．０４億元的上海南京路１６３號(hào)地塊。該地塊樓面地價(jià)高達(dá)每平方米６６９３０元，曾號(hào)稱中國“單價(jià)地王”。

    ２００７年７月２４日，長沙新河三角洲出讓面積為７８５１９８．９６平方米的地塊，北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司以９２億元天價(jià)拿下，土地單價(jià)每平方米１１７１６元，樓面地價(jià)每平方米２４００元，在總價(jià)上成為“中國地王”。２００８年１１月底，項(xiàng)目正式開工。目前長沙市新房均價(jià)低于每平方米４０００元，風(fēng)險(xiǎn)可以想象。

    開發(fā)商：非理性還是如意算盤？

    前車之覆，后車之鑒，然而“地王”大有前仆后繼之勢，開發(fā)商傻嗎？顯然，除了想把成本轉(zhuǎn)移到房價(jià)里面去的意圖之外，開發(fā)商追逐“地王”的“非理性”行為背后，不乏精打細(xì)算。

    “‘天價(jià)地’的成本不僅是表面成本，而是可以通過‘天價(jià)地’起傳導(dǎo)作用，拉動(dòng)其他樓盤高價(jià)快速銷售，并增加地區(qū)占有率，這算是為先期占領(lǐng)市場進(jìn)行的額外投入。”中國人民大學(xué)商學(xué)院副教授俞明軒博士認(rèn)為，開發(fā)商額外付出比周圍地塊更高的價(jià)格，還能使其賬面價(jià)值提高。

    因此，作為一種商業(yè)手法，“地王”單個(gè)項(xiàng)目成本可能過高。但要看到另一方面，高成本已經(jīng)被同一家開發(fā)商的其他樓盤價(jià)格暴漲、銷售加快所分擔(dān)。此外，開發(fā)商還能用高價(jià)地在股市融資。

    據(jù)《廣東省２００８年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》分析，當(dāng)年上市公司利用資本市場拓寬融資渠道，通過增發(fā)新股，發(fā)行公司債等形式獲得巨額資金拿地，然后又以土地儲(chǔ)備為籌碼，提升業(yè)績，刺激股價(jià)，再融資。如此在樓市、股市左右逢源。“退貨”的土地，實(shí)際成為純粹的資本工具，不再是生產(chǎn)資料。

    當(dāng)然，如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了大調(diào)整，股市、樓市間“短路”，被套的是購房人和股市投資者。

    公眾要理性，莫上“地王”當(dāng)

    ２００７年“地王”橫空出世時(shí)，網(wǎng)絡(luò)和媒體都在炒作“傍地王，好乘涼”，然而事實(shí)上真的如此嗎？老“地王”走了，新“地王”來了，消費(fèi)者“被賣了還替人數(shù)錢”的事，也許仍然每天都在發(fā)生著。

    中國農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理系主任朱道林教授說：“所謂‘地王’產(chǎn)生后帶動(dòng)周邊房價(jià)上漲的說法，完全是一個(gè)‘誤區(qū)’。從理論上來說，影響房價(jià)的因素，一個(gè)是區(qū)位，一個(gè)是基礎(chǔ)設(shè)施。基礎(chǔ)設(shè)施是一個(gè)關(guān)鍵。現(xiàn)在‘地王’的體量都偏大，‘地王’一旦出現(xiàn)，對(duì)這個(gè)地區(qū)的帶動(dòng)作用可以說一點(diǎn)兒也沒有了。不但沒有帶動(dòng)作用，還使當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施負(fù)荷比重增加。那么，你說住在‘地王’周邊是好還是壞。最簡單的判斷是，至少你的交通擁堵會(huì)比以前增加很多。”

    朱道林說，“地王”所處的地方，特別地塊過大的“地王”，會(huì)影響當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)運(yùn)行關(guān)系。無論對(duì)買房還是租房而言，‘地王’的出現(xiàn)，對(duì)區(qū)域并不一定是好事。對(duì)周邊小區(qū)設(shè)施、生活成本、交通條件、環(huán)境質(zhì)量，都會(huì)形成擠壓。“應(yīng)該引導(dǎo)消費(fèi)者不要跟這個(gè)風(fēng)，不要替開發(fā)商炒作，不要自己給自己制造負(fù)擔(dān)。”

    “地王”風(fēng)險(xiǎn)誰來承擔(dān)？

    “天價(jià)地的獲得很可能形成風(fēng)險(xiǎn)，但是這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)要由企業(yè)來承擔(dān)，而不能轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)。”俞明軒說，“企業(yè)既然敢出這么高的價(jià)，就要監(jiān)督企業(yè)按規(guī)劃做下去。一定要監(jiān)控企業(yè)后續(xù)行為。”要控制土地開發(fā)期，防止企業(yè)把土地放在那里，讓土地自然增值。政府要加強(qiáng)土地供應(yīng)監(jiān)督，針對(duì)天價(jià)地，重點(diǎn)防范企業(yè)把自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓給社會(huì)承擔(dān)。“企業(yè)要按規(guī)劃指標(biāo)，不折不扣地落實(shí)。企業(yè)拿地后再改規(guī)劃，就是社會(huì)資源再分配，要警惕。”

    按國務(wù)院有關(guān)規(guī)定，土地閑置滿兩年就面臨著被政府無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，將按土地價(jià)款的２０％繳納土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置房地產(chǎn)用地還要征繳增值地價(jià)，對(duì)違法用地項(xiàng)目不得提供貸款和上市融資。

    據(jù)報(bào)道，廣州國土資源和房屋管理局近日已將２００７年部分違約“地王”處理意見上報(bào)廣州市政府，首批８家房地產(chǎn)企業(yè)將因?yàn)闆]有如約履行經(jīng)營性用地拍賣和開發(fā)流程，將面臨處罰。資料顯示，２００７年，廣州市出讓土地中有２７宗地塊的樓面地價(jià)超過了當(dāng)年土地成交均價(jià)４６２２元／平方米，從而成為各種“地王”。目前未動(dòng)工或緩開工的高達(dá)２４個(gè)。

    長期追蹤“地王”的中國土地勘查規(guī)劃院地價(jià)研究所所長趙松說：“如果開發(fā)商沒有拿地后調(diào)整規(guī)劃、提高容積率的空子可鉆，如果有關(guān)部門嚴(yán)格按出讓合同規(guī)定竣工時(shí)間對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行跟蹤檢查并予以查處，如果方方面面監(jiān)管制度健全完善，土地非理性競價(jià)行為可能會(huì)收斂一些。”

    對(duì)真正的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，土地首先是生產(chǎn)資料。我國地產(chǎn)龍頭萬科集團(tuán)提出“決不拿地王”，萬科董事會(huì)秘書、首席研究員譚華杰近日在接受記者采訪時(shí)表示，許多“地王”都是只有短期內(nèi)房價(jià)超過歷史峰值２０％至３０％才能盈利的項(xiàng)目。譚華杰表示，萬科拿地的底線是，土地價(jià)格一定基于曾經(jīng)存在或現(xiàn)在的房價(jià)，絕不購買只有基于房價(jià)上漲才能盈利的地塊。

    將未來的經(jīng)營安全和發(fā)展前景，押注在房價(jià)迅速暴漲的預(yù)期之上具有巨大的道德和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，而承擔(dān)這一風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)該是企業(yè)。