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 　09年3月以來(lái)，上海的樓市成交量，成交價(jià)格雙雙達(dá)到07年最高峰的時(shí)段，房?jī)r(jià)走勢(shì)越來(lái)越高，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。不同的階層、不同的利益群體對(duì)此有不同的看法和意見。有關(guān)專家分析認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)信貸的大量投放;住房稀缺，供不應(yīng)求;民間資本對(duì)通脹的預(yù)期是導(dǎo)致上海房?jī)r(jià)飛速上漲的重要原因。
 
　　銀行投放風(fēng)險(xiǎn)貸款 導(dǎo)致通脹預(yù)期

　　對(duì)于從今年3月份以來(lái)，上海房?jī)r(jià)走勢(shì)持續(xù)上漲的行情，復(fù)旦房地產(chǎn)研究中心尹伯城專家分析說(shuō)，國(guó)家去年第4季度出臺(tái)了一些政策：銀行放松貸款，利率打7折，稅費(fèi)減免，促使剛性需求的人在今年的第一季度買房，帶動(dòng)成交量的大幅度上升。第二季度開始，國(guó)家投入信貸的貨幣，大量的信貸資金流失，造成流動(dòng)性過(guò)剩，導(dǎo)致預(yù)期通貨膨脹。

　　在通脹的條件下，資產(chǎn)最好的保值增值手段就是買住房。所以導(dǎo)致了又一輪炒房的高峰。在樓盤銷售處工作了5年的徐先生告訴記者，以溫州炒房團(tuán)為代表來(lái)說(shuō)，溫州炒房團(tuán)代表了一種需求，它可能有幾億資金在那里饑渴，沒(méi)有地方投資，現(xiàn)在濕地經(jīng)濟(jì)很差，相比于股市，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)固然小了很多，買了房子可以出租，有穩(wěn)定的收入。在上海，在買進(jìn)之后的第2天，就會(huì)有人加10%或者20%來(lái)買，所以用他們手里的熱錢去投資房市是最好不過(guò)的了。

　　受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，很多行業(yè)都很不緊氣，國(guó)家為了拉動(dòng)內(nèi)需，就實(shí)行寬松的貨幣政策，就要大量的投放風(fēng)險(xiǎn)信貸，信貸投放里面風(fēng)險(xiǎn)最能控制的是房地產(chǎn)投放。所以投資者急切的選擇房地產(chǎn)來(lái)保值是可以理解的。同時(shí)，這也可以視為放松房貸政策的滯后反應(yīng)。但是，公款的大量投資利用率低，效應(yīng)差，使得市場(chǎng)上貨幣的發(fā)行量，超過(guò)了流通中的必要量，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，可能很難避免會(huì)出現(xiàn)通脹。

　　接受采訪的各方專家多數(shù)認(rèn)為，民間資本一方面面臨通脹預(yù)期，一方面覺(jué)得投資房地產(chǎn)是最保險(xiǎn)的增值手段，從而集中產(chǎn)生投資房地產(chǎn)的沖動(dòng)。所以導(dǎo)致供不應(yīng)求，投資拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，使得上海房?jī)r(jià)居高不下。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)，上海維斯頓不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)院印教授認(rèn)為，要解決當(dāng)前民間資本的潛在危險(xiǎn)，以房?jī)r(jià)作為調(diào)控的目標(biāo)，一個(gè)重要途徑是嚴(yán)格控制限制需求。同時(shí)要進(jìn)一步開放投資領(lǐng)域，開放市場(chǎng)，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展增加動(dòng)力。

　　有效土地供給不足 推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

　　與此同時(shí)，在在城市化加速時(shí)期，在工業(yè)化現(xiàn)代化的大背景下，住房現(xiàn)在還是稀缺的。在這種情況下，買房子實(shí)際是在買地皮。房子是固定在土地上的，房產(chǎn)本質(zhì)上是地產(chǎn)，土地是我們國(guó)家最基本的生產(chǎn)要素。隨著人口增加，經(jīng)濟(jì)規(guī)模增大，建設(shè)用地總是緊張的，土地總是越來(lái)越值錢的。地價(jià)是會(huì)不斷上升的。

　　土地的價(jià)格不斷上漲，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商購(gòu)買土地成本不斷上漲，自然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲。

　　在樓盤銷售處工作了5年的徐先生告訴記者，上海中心地段土地稀缺，地理位置不可能再?gòu)?fù)制，動(dòng)遷成本高，開發(fā)商本身成本高導(dǎo)致房?jī)r(jià)高。像湯臣一品這樣的高端房，總供應(yīng)量加起來(lái)1000套以內(nèi)，供不應(yīng)求。而外環(huán)以為的土地，有效利用率不高，流動(dòng)性差，所以買房的人不感興趣。

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)，價(jià)格是反映稀缺性的，所以希望房?jī)r(jià)不要太高，政府?dāng)U大有效供給，政府提供有效的土地供給量。全國(guó)7000多萬(wàn)平方米的住宅，我們每年1300—1500萬(wàn)人進(jìn)城，我們的城市化46%，中央要求20年達(dá)到60%。從宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看，房地產(chǎn)還沒(méi)到過(guò)熱的階段，所以我們應(yīng)該把焦點(diǎn)集中在怎樣合理有效利用土地，從而來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)大幅度上漲。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)，上海維斯頓不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)院印教授認(rèn)為，調(diào)控房?jī)r(jià)的手段有以下幾點(diǎn)：首先要加快有效供給。上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的土地稀缺，加快舊城改造，內(nèi)環(huán)以外加強(qiáng)土地調(diào)整，外環(huán)加快軌道交通建設(shè)，把低效供給變?yōu)楦咝９┙o。其次不能盲目批地，所以我們應(yīng)該改變土地出讓制度，把城鄉(xiāng)郊區(qū)的土地按照城鄉(xiāng) 一體化發(fā)展的規(guī)劃來(lái)考慮。最后政府要合理控制土地價(jià)格，合理控制拆遷價(jià)格。政府讓利于開發(fā)長(zhǎng)，合理控制開發(fā)商的成本從而調(diào)控房?jī)r(jià)。

　　租購(gòu)并進(jìn) 梯度改善

　　我們?cè)诮鉀Q住房問(wèn)題上要明白，大多數(shù)人民的住房我們要鼓勵(lì)他自食其力，量力而行，租供并行，在政府黨和國(guó)家的幫助下，實(shí)行梯度改善。我們從租房租不起的住廉租屋。稍微有點(diǎn)錢租房的住經(jīng)濟(jì)適用房，手頭錢還賺不夠的買二手房，錢多的買新房好房這樣一個(gè)梯度改善的過(guò)程。這種改善的需求也屬于剛性需求的一種。我們的經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就是在這種梯度改善的過(guò)程中不斷壯大，舊房子上市，給下個(gè)階梯的人滿足他們的需求。

　　復(fù)旦房地產(chǎn)研究中心尹伯城專家分析說(shuō)，我國(guó)房?jī)r(jià)的租金比概率比較低，比如，用錢購(gòu)買一套房子要200萬(wàn)，拿到市場(chǎng)上出租每個(gè)月3000，扣掉水費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)等，租金不到2%，這樣收益率大大少于銀行貸款的利率，所以說(shuō)房?jī)r(jià)的租金比不合理，通常來(lái)說(shuō)租金一年要有5—7%才是核算的。所以對(duì)于租賃市場(chǎng)，政府應(yīng)該減免稅收。鼓勵(lì)一部分人成為二房東，增加社會(huì)可供的租賃的房源。

　　上海的二手房市場(chǎng)火爆，去年因?yàn)槭袌?chǎng)低迷不得不關(guān)閉部分門店的房屋中介公司也重新紅火起來(lái)，有的門店?duì)I業(yè)時(shí)間已經(jīng)延長(zhǎng)到凌晨。一家中介公司的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“客戶興致很高，我們根本打不了烊。”記者從中介公司看房的人口中了解到，之所以選擇二手房，一個(gè)主要的原因是二手房地理位置好，周邊環(huán)境比較成熟。

　　我們從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，與就業(yè)關(guān)系密切。房地產(chǎn)業(yè)本身的前景很好，調(diào)控房產(chǎn)的關(guān)鍵是怎樣讓房地產(chǎn)業(yè)順利的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是三條:1 自然資源的合理配置2 生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合3 土地資產(chǎn)的保值、增值。我們要調(diào)控房?jī)r(jià)，改革住房制度，解決住房問(wèn)題關(guān)鍵就在于租購(gòu)并進(jìn) 梯度改善，合理優(yōu)化市場(chǎng)配置，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控。（中國(guó)廣播網(wǎng)）