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　【《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》上海專稿/記者 陳中小路 實(shí)習(xí)記者 劉冬】?jī)蓚€(gè)多月前，上海市委書記俞正聲還在期望2009年上海房地產(chǎn)成交量能夠?qū)崿F(xiàn)8%-10%的增長(zhǎng)。而從7月22日出爐的上海房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，其所預(yù)期的增幅，已被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了身后。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年上海商品房銷售面積1572.21萬(wàn)平方米，同比增27.9%。銷售額超過(guò)1876.91億元，同比增幅高達(dá)82.1%；具體到商品房住宅方面，上半年銷售面積為1443.10萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.8%；銷售額1687.73億元，增幅達(dá)88.5%。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師蔡旭初稱，房?jī)r(jià)為“有限上升”，房地產(chǎn)“態(tài)勢(shì)健康”。他表示，下半年上海住房在供應(yīng)、需求、價(jià)格等方面仍存不確定因素，而政府將繼續(xù)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)部門調(diào)控措施，加強(qiáng)對(duì)樓市調(diào)控力度。

    樓市量?jī)r(jià)齊升

　　對(duì)于上述數(shù)據(jù)的大幅增長(zhǎng)，蔡旭初稱，去年的負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致今年的對(duì)比基數(shù)比較小，隨著前期各項(xiàng)地產(chǎn)政策作用顯現(xiàn)，剛性需求和改善性需求釋放，半年來(lái)上海的商品房成交明顯放大。

　　隨著樓市的火爆，今年上半年上海存量商品房也被快速消化。中國(guó)指數(shù)研究院近期報(bào)告稱，截至6月末，上海可售量（指已獲得銷售許可證但未售出的房源）較2008年底下降33%，出清周期降至三至六個(gè)月。

　　至于最被關(guān)注的房?jī)r(jià)變化方面，從上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，新建住宅價(jià)格的環(huán)比水平在上半年經(jīng)歷了由降轉(zhuǎn)升的變化——1月降0.1%，2-3月基本持平，4月起連續(xù)三個(gè)月上漲，且漲幅不斷拉大，分別為0.1%、0.6%和1%，整個(gè)上半年累計(jì)環(huán)比上漲1.2%。

　　二手房?jī)r(jià)格情況類似，1-2月還是連續(xù)下降，3-6月則出現(xiàn)了連續(xù)上漲，且漲幅更高于新建住宅，分別為0.8%、0.5%、0.8%和1.3%，上半年累計(jì)環(huán)比漲幅高達(dá)3%。佑威分析師陸騎麟認(rèn)為，二手房更多集中在市中心城區(qū)，目前需求旺盛，因此漲幅更大。亦有業(yè)內(nèi)人士稱，中心城區(qū)樓盤尤其是高檔住宅，正是投資最為活躍的住宅類型，5月以來(lái)，越來(lái)越多的投資資金正在流入這類房源，這也是導(dǎo)致需求旺盛的因素之一。

　　民間機(jī)構(gòu)所反映的價(jià)格變化，則較之官方口徑更為“激烈”。易居中國(guó)CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，上半年上海一手商品住宅的平均成交均價(jià)為13714元/平方米，環(huán)比上漲5%，而從市場(chǎng)交易情況來(lái)看，部分區(qū)域新房和二手房區(qū)域價(jià)格較2008年市場(chǎng)清淡之時(shí)，漲幅更達(dá)10%-20%。

    對(duì)于上半年樓市快速?gòu)?fù)蘇的原因，上海市松江區(qū)統(tǒng)計(jì)局在一份分析報(bào)告中稱，上半年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，資本市場(chǎng)比較活躍，市場(chǎng)流動(dòng)性較為充裕，投資者和消費(fèi)者信心逐步增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)底回暖，進(jìn)入上升通道；此外，以“下調(diào)契稅，免征印花稅、土地增值稅，最低首付款比例調(diào)整為20%，利率打7折”為主的相關(guān)刺激政策效應(yīng)，在年初開(kāi)始顯現(xiàn)并逐漸明顯。

　　至于購(gòu)買力來(lái)源，該報(bào)告認(rèn)為，主要包括用于結(jié)婚、養(yǎng)老自住型的，提高生活品質(zhì)改善型的以及防止通脹投資型的幾類需求，但未具體談及這幾類需求的具體比例。報(bào)告表示，在流動(dòng)性較為充裕和政策面相對(duì)寬松的上半年，居民消費(fèi)意愿明顯增強(qiáng)，成交量明顯放大。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降

　　樓市縱然歡騰一片，但開(kāi)發(fā)商的投資熱情卻還未被完全調(diào)動(dòng)。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年該市實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2160.87億元，比去年同期增長(zhǎng)9.6%。其中，占固定資產(chǎn)投資28.9%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，卻是同比下降3.1%，其中新建住宅投資同比降幅高達(dá)57.6%。

　　對(duì)此，一位當(dāng)?shù)卮笮蛧?guó)有開(kāi)發(fā)商高管認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)仍然嚴(yán)峻的情況下，現(xiàn)在難以判斷樓市增長(zhǎng)是否具有持續(xù)性，因此其持謹(jǐn)慎態(tài)度。而另一家民營(yíng)開(kāi)發(fā)商高管稱，其所在公司目前最為擔(dān)心的是，樓市的快速上漲是否會(huì)導(dǎo)致信貸政策的變化，這一點(diǎn)將直接左右其投資行為。

　　雖然上述種種觀望理由已被開(kāi)發(fā)商們注意到，但隨著信貸放松、銷售資金的回籠，資金鏈緩解過(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)商們，還是在摩拳擦掌拓展新項(xiàng)目。滬上一些土地項(xiàng)目，近期市場(chǎng)頻頻傳出有開(kāi)發(fā)商接洽的消息。而近期的上海土地交易市場(chǎng)，也多次出現(xiàn)高價(jià)成交情況。

　　在國(guó)民生產(chǎn)總值方面，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值411.77億元，比去年同期增長(zhǎng)22.6%，增幅同比提高29.6%，這也是上半年上海GDP增長(zhǎng)的主要因素之一。蔡旭初亦強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)對(duì)確定經(jīng)濟(jì)和社會(huì)又快又好發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需和改善民生，作用積極。

　　同樣值得注意的是，樓市的復(fù)蘇對(duì)地方財(cái)政的增長(zhǎng)，有著直接的意義。上半年，上海房產(chǎn)稅高達(dá)36.49億元，同比增長(zhǎng)了28.2%。至于下半年，上海已明確了增加住宅用地供給的計(jì)劃，來(lái)自土地出讓的收入將有助于地方財(cái)政收入的增長(zhǎng)。