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     盛夏的北京忽然天降大雨，但這似乎合了地產名人潘石屹的心意。因為恰恰趕到這一天，他一手操辦的朝陽門SOHO開盤，商人相信“水聚財”。事實也確實如此，這一天，潘石屹賣掉了價值9.6億元人民幣的房子。
 
　　上天并不只恩賜潘石屹一個人。從2009年的4月開始，在中國的一線城市，賣掉房子就已經不再是一件難事。國家發(fā)改委對70個城市的房地產數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，剛剛過去的6月，房價已經環(huán)比上漲0.1%，而剛剛進入7月，北京、上海、深圳等城市的開發(fā)商們，“慶功酒宴”已經不斷。

　　然而，值得高興的似乎只有開發(fā)商。因為北京、上海等一線城市的房產租金回報水平已在連續(xù)下跌。這一幕幾乎是2004~2007年的重演，當時在租金房價“剪刀差”持續(xù)將近三年之后，中國樓市迎來了一輪持續(xù)一年的猛烈調整。

　　剪刀差重現(xiàn)

　　“從截止到6月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，中國房地產的租金回報率已經只有4%了。”上海易居房地產研究院綜合研究部副部長楊紅旭告訴記者。作為市場的第三方研究機構，楊紅旭常年往返于北京、上海、廣州、杭州等主要房地產區(qū)域市場之間，這個4%便是綜合測算了10個主要大中城市的租金回報比例得出的。

　　與此同時，楊紅旭發(fā)現(xiàn)，雖然按照國家發(fā)改委70城市房價走勢數(shù)據(jù)，房價上漲僅有0.1%，但北京、上海、廣州、杭州幾地的房價上漲幅度最低已經逼近7%，高的已經在10%左右徘徊，而這些城市的租金水平卻普遍下滑2%~5%不等。

　　位處北京CBD核心區(qū)的雙井，一直是住宅租金最為堅挺的區(qū)域。但即便如此，房地產中介機構鏈家寶業(yè)富力城門店的經紀人孫峰還是在勸前來“掛牌”的業(yè)主降低一些租金，這位業(yè)主的一套120平方米的精裝兩居室，他的預期價格在7800元/月，但孫峰希望能把租金降到6500元/月，這樣比較符合租客的預期。

　　“很難說服。”孫峰有點兒無奈，“他最大的理由，就是富力城的二手房單價平均都漲到22000元/平方米了，而2008年最低時，這里二手房的售價大概只有18000元/平方米的水平，業(yè)主的想法是，房價漲上去了，租金就應該水漲船高，但現(xiàn)在情況真不是這樣。”

　　孫峰遇到的情況并非局部特例。中原地產的指數(shù)研究表明，截至6月，北京“租賃領先指數(shù)”環(huán)比下降0.07%，同比則下降高達6.2%，一、二、三居室的租金分別為2867元/月、4448元/月和6112元/月。

　　房價在漲，租金下跌的卻不僅僅是住宅。世邦衛(wèi)理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，北京優(yōu)質寫字樓平均租金報價為每月每平方米192.5元，比去年同期下降幅度達9％。

　　投資由來

　　住房和城鄉(xiāng)建設部的一位專家告訴記者，相對于房價收入比、空置率等技術指標，房價租金比受到的關注很少，而實際上，房價和租金比如果形成剪刀差，可以很好地從側面間接反映購房需求中投資者的大致情況。

　　“此前，我們一直希望通過空置率的調查來摸清楚樓市中投資性購房，但是我們現(xiàn)在的空置率統(tǒng)計口徑，是針對已發(fā)放預售許可證但未售出的商品房，而不是統(tǒng)計購買以后沒有實際居住的商品房，所以，這個統(tǒng)計口徑還沒有房價租金比反映的全面。”他說。

　　記者了解到，對于投資性購房，我國一直沒有明確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。但中原地產華北區(qū)董事總經理李文杰提醒記者，通過對房價租金比，還是有歷史經驗可以遵循，以便從側面了解投資性購房的大致情況。

　　按照楊紅旭的統(tǒng)計，2001年時，中國平均的租金回報率還高達30%，但到2009年已經低至4%，而在2008年樓市深度調整的之前的一年中，北京、上海等一線城市的房價漲幅通常高達15%~20%，但平均租金下跌的幅度通常都超過10%，中間存在將近30%的差距，而后，在達到峰值之后，在2008年開始調整。

　　“房價快速上漲的時期，大量的非自住需求進入了樓市購房，在一定時期之后形成閑置，大部分人都希望升值，這些閑置的住房會逐步進入租賃市場，從而造成租賃市場的房源增加，從而造成租金的下跌。”前述住房和城鄉(xiāng)建設部的專家對記者說。

　　我愛我家副總經理胡景暉告訴記者，從目前的情況看，租金與房價的“剪刀差”在經歷了2008年的調整之后，又從低位向高位展開，所以從這個角度來看，投資性的需求又有所抬頭，而這又從另一個層面解釋了為什么這一階段房地產市場迅速復蘇的原因。

　　資產泡沫

　　“剪刀差是一個發(fā)展過程，初期出現(xiàn)的預兆是資產泡沫形成，然后逐漸增加，再然后進入調整期。”李文杰表示。

　　一位大型國有開發(fā)企業(yè)的副總則告訴記者，這個剪刀差增大到租金無法滿足償還貸款時，劇烈的調整就會到來，他認為，現(xiàn)在還只是資產泡沫的初期。以他所開發(fā)的東北四環(huán)的某項目為例，一套商品房的價格按照現(xiàn)在的定價，主流戶型總價在140萬元左右。按照目前七折房貸利率，以25年貸款年限計算，每月需要還款6658元。而這個數(shù)額，就成為了標桿所在，也正是這個標桿，將受到剪刀差的持續(xù)影響。

　　記者了解到，該區(qū)域屬于北京的黃金地段，由于環(huán)境較好，租金水平一直比較穩(wěn)定在較高的水平。目前，通常商品房精裝兩居室的租價可以達到6500~6800元/月的水平，以這個租價與月還款額度相比，基本可以抵消或者持平。

　　“當然，最好的情況是可以有盈余，就是租金高過月還款額，但現(xiàn)在這個區(qū)域商品房的放量很大，原來的租金水平最高到過7000元/月，現(xiàn)在6500~6800/月的水平已經是降下來的了，但現(xiàn)在還有繼續(xù)向下降的趨勢，而房價還在上漲。”上述副總對記者說。

　　按照這樣的邏輯，就會出現(xiàn)一個問題：剪刀差的最初出現(xiàn)不會對投資性的購房需求造成威脅，因為很多人是做長線投資，房價本身在短時期內的升值，可以滿足他們的心理預期，同時租金和月供差不太多，也造成大部分貸款由租金歸還。

　　“但是長此以往就不行了，如果這個剪刀差變得很大，房租的大部分不能抵償月供還款，虧得太多，投資客就會想把房子賣掉，但這時，很可能已經因為房價過高就賣不掉了，那時就是泡沫調整的開始。”前述副總說，這才是他和他的同行們在內心最為忌憚的所在。（中國經營報）