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  　七月,上海。
 
　　持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)使每一寸可供開發(fā)的土地都變得熱氣逼人。過去幾年人們避之惟恐不及的,位于上海市靜安區(qū)東北部的東八塊區(qū)域,亦再度使人垂涎。

　　月初,緊鄰東八塊的西斯文里地塊圍墻之中,陸續(xù)有打樁設(shè)備、管樁運(yùn)抵。7月12日,現(xiàn)場(chǎng)一位黑衣包工頭說,該地可以確認(rèn)是和記黃埔地塊:“這里的地皮是黃金鋪成,說建成后只租不賣。”

　　西斯文里就“鑲嵌”在因周正毅而一舉成名的“東八塊”區(qū)域中間。2003年,“上海首富”周正毅案發(fā),被譽(yù)為上海最后黃金地、占地約18萬平方米的“東八塊”頓成是非之地。其盤根錯(cuò)節(jié)之利益和難以言說之意味,令眾多地產(chǎn)豪門望而卻步。。

　　周案之后,“東八塊”由靜安區(qū)政府全面回收,規(guī)劃進(jìn)行了較大調(diào)整。繼南面三個(gè)街坊建為公園綠地之后,北面的五個(gè)街坊最終被劃入新規(guī)劃的蘇州河濱現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)——規(guī)劃和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施改造已在進(jìn)行中。

　　西斯文里項(xiàng)目亦在此新規(guī)劃的“絕版黃金寶地”之中。它雖不屬于周正毅當(dāng)年所簽的老東八塊,但由于緊密相連而共屬于百姓口中的“大東八塊地區(qū)”。

　　對(duì)此,即便是原東八塊的業(yè)主們?cè)诟拍钌弦埠苣：?以至于和黃入主西斯文里后,他們?nèi)呵榧?發(fā)出《致香港首富李嘉誠(chéng)》之公開信,稱查閱上海房地產(chǎn)交易資料,未見“東八塊”出讓信息,于是在香港媒體上逼宮李嘉誠(chéng),要求其公開交代獲得上述地塊的詳細(xì)資料。

　　對(duì)此,即便是原東八塊的業(yè)主們?cè)诟拍钌弦埠苣：?以至于和黃入主西斯文里后,他們?nèi)呵榧?發(fā)出《致香港首富李嘉誠(chéng)》之公開信,稱查閱上海房地產(chǎn)交易資料,未見“東八塊”出讓信息,于是在香港媒體上逼宮李嘉誠(chéng),要求其公開交代獲得上述地塊的詳細(xì)資料。

　　眾多媒體都曾以“李嘉誠(chéng)接手周正毅原東八塊項(xiàng)目”為題進(jìn)行大幅報(bào)道,和記黃埔則一直對(duì)此不置一詞。

　　為此,本報(bào)向上海市靜安區(qū)權(quán)威人士求證此事。該人士稱,“事實(shí)上,西斯文里地塊并不屬于周正毅在2002年簽下的八個(gè)街坊的土地,而是位于東八塊大區(qū)域中的另外一個(gè)地塊。”

　　然而,對(duì)普通百姓來說,東八塊并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的地理概念,而是那個(gè)地產(chǎn)梟雄盛行,官商共舞于灰色土地出讓游戲時(shí)代的符號(hào)。

　　所以,當(dāng)上海地產(chǎn)又進(jìn)入一個(gè)反彈甚至即創(chuàng)新高的行業(yè)周期,人們對(duì)西斯文里新主人的關(guān)注,也就超出了一般意義。

　　“東八塊”戰(zhàn)亂時(shí)代

　　在上一輪地產(chǎn)暴漲周期中,“東八塊”曾經(jīng)是上海最大的傷疤。此地作為“上海首富”周正毅的發(fā)家籌碼,一度被視為當(dāng)時(shí)中國(guó)城市土地制度不健全的象征,引發(fā)諸多爭(zhēng)議,并間接引發(fā)上海官場(chǎng)反腐風(fēng)潮。

　　這個(gè)被譽(yù)為“上海最后一塊黃金地”的舊城區(qū),位于上海市靜安區(qū)東北部,由八個(gè)連綿的舊街坊組成,東至成都北路（南北高架）、南至北京西路、西至石門二路、北至新閘路,總面積17.64萬平方米。

　　上海市靜安區(qū)委2002年的一份拆遷文件曾經(jīng)對(duì)這個(gè)地塊做出如下定義:“東八塊” 是建設(shè)雙高區(qū)的一項(xiàng)重大工程,對(duì)改善北部地區(qū)居民住房狀況和城市形態(tài),意義特別重大。按照既定規(guī)劃,這個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)的最終目的是通過招商引進(jìn)外資加快舊區(qū)改造。

　　2002年5月,上海市政府將這片土地分割為八塊,以免土地出讓金的模式,與當(dāng)時(shí)的“上海首富”周正毅簽訂了八塊國(guó)有土地的八個(gè)出讓合同。

　　此時(shí)的周正毅對(duì)外放言,他打算將“東八塊”拿下,然后改建為 “規(guī)模比古北新區(qū)還大的”高檔住宅、商業(yè)區(qū),投入60億元人民幣,可獲得80億元人民幣的投資回報(bào)。

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)的公開報(bào)道,盯上“東八塊”的并不僅僅是周正毅一人,來自香港的李嘉誠(chéng)家族、新鴻基集團(tuán)等多家財(cái)團(tuán)均對(duì)此項(xiàng)目展開過明爭(zhēng)暗奪。

　　后來的故事已眾人皆知——周正毅雖然獲勝,但由于在土地轉(zhuǎn)讓和居民拆遷安置上的眾多糾紛,最終引發(fā)了連環(huán)訴訟和舉報(bào)。一年之后,周鋃鐺入獄。2003年八月底,上海市政府將該地塊回收。

　　當(dāng)時(shí)的很多報(bào)道均證實(shí),政府出面回收上述土地只是權(quán)宜之計(jì)——這個(gè)龐大的舊城改造項(xiàng)目,究竟將如何進(jìn)行,由誰(shuí)利用何種方式推進(jìn),都是外界關(guān)心熱點(diǎn)。此后多年,有關(guān)這塊土地的最終歸宿,一直廣受關(guān)注。

　　在各種利弊權(quán)衡間,數(shù)年過去。此時(shí)的上海房?jī)r(jià)和土地價(jià)格已經(jīng)一飛沖天,而市區(qū)內(nèi)可以大規(guī)劃開發(fā)的土地更是所剩無幾——“東八塊”何去何從再度成為熱點(diǎn)。

　　之后,上海市靜安區(qū)提出新的建設(shè)規(guī)劃。原“東八塊”區(qū)域內(nèi)靠南部的三個(gè)街坊被規(guī)劃為公共綠地,而其余五個(gè)街坊則內(nèi)納入新規(guī)劃的蘇州河濱現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū),由此,原飽受爭(zhēng)議的“東八塊”事實(shí)上已經(jīng)不再作為一個(gè)整體出現(xiàn)——目前劃入蘇州河濱區(qū)的街坊,已經(jīng)有陸續(xù)的拆遷工程展開。

　　如今,一切已物是人非,周正毅正在二度服刑,而當(dāng)時(shí)鎩羽而歸的李嘉誠(chéng)財(cái)團(tuán),卻借助新的規(guī)劃,再度曲線逼近“東八塊”。

　　和黃曲線重返

　　五年之后,卷土重來,和記黃埔當(dāng)別有一番滋味在心頭。

　　據(jù)本報(bào)獨(dú)家調(diào)查,李氏聯(lián)手上海兩家當(dāng)?shù)毓竟餐M建的長(zhǎng)和達(dá)盛（上海）有限公司已成為西斯文里的新主人。

　　相關(guān)資料顯示,在這個(gè)項(xiàng)目公司中,李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔擁有60%的股權(quán),靜安區(qū)區(qū)屬企業(yè)上海達(dá)安房產(chǎn)投資公司占25%股權(quán),剩余的15%股份則由上海盛融投資有限公司持有。根據(jù)公開資料,該項(xiàng)目占地1.45萬平方米。

　　不過,和黃此次入主仍然是頗費(fèi)周章——如果說上一次是與民企地頭蛇較量,這一次則是曲線借道地方國(guó)企。

　　工商資料顯示,西斯文里地塊最早是在1997年批出,當(dāng)時(shí)的中房上海房地產(chǎn)開發(fā)總公司（40%）,香港金馬長(zhǎng)江投資有限公司（60%）聯(lián)合組成的上海金馬中房置業(yè)有限公司,以1888.64萬元的價(jià)格從上海房地局獲得,原定建設(shè)項(xiàng)目為中央廣場(chǎng)商辦樓。

　　2002年、2003年,上海金馬相繼經(jīng)過第二手、第三手流轉(zhuǎn),最終其控制權(quán)落入上海達(dá)安房產(chǎn)投資公司之手——該公司系靜安區(qū)區(qū)屬企業(yè)。

　　靜安區(qū)規(guī)劃與土地管理局人士告訴本報(bào):“流轉(zhuǎn)的原因相當(dāng)復(fù)雜,有合資雙方矛盾,也有上海樓市周期起伏因素造成,該地皮因此成為靜安區(qū)一個(gè)有名的爛尾盤。”

　　而該“爛尾盤”的最后命運(yùn)是由靜安區(qū)區(qū)屬房產(chǎn)企業(yè)上海達(dá)安房產(chǎn)投資公司出面接手,由于限于自身實(shí)力因素,達(dá)安拉了和記黃埔,國(guó)資巨頭上海盛融,一起投資西斯文里項(xiàng)目,建設(shè)一座不超過100米高的高檔物業(yè)。

　　易居中國(guó)分析師薛建雄說:“上世紀(jì)90年代到2003年之前,上海房地產(chǎn)沒有起來的時(shí)候,靜安區(qū)許多舊城改造的項(xiàng)目很大一部分都是通過上海達(dá)安進(jìn)行運(yùn)作。”目前,位于西斯文里邊上,達(dá)安城樓盤、達(dá)安世紀(jì)大廈均為上海達(dá)安開發(fā)。

　　在此時(shí)間段,周正毅案發(fā)。東八塊以及其周邊相鄰的舊城改造項(xiàng)目均告停止。政府對(duì)原“東八塊”區(qū)域的相關(guān)規(guī)劃正在制定中——最終成型的方案就是目前的南部三個(gè)街坊成為綠地,而其余幾個(gè)街坊進(jìn)入蘇州河濱區(qū),成為“東八塊大區(qū)域”。

　　“在周正毅之前,包括和記黃埔在內(nèi)的多家港資地產(chǎn)巨頭,曾對(duì)東八塊土地興趣相當(dāng)大,但是被政府開出的高地價(jià)'嚇跑’”。長(zhǎng)期關(guān)注東八塊區(qū)域的易居中國(guó)分析師薛建雄告訴本報(bào)。

　　“前幾年來,上海中心城區(qū)的舊改土地,多是由和政府有關(guān)系的國(guó)資關(guān)聯(lián)公司拿到,所以和記黃埔只能通過參股項(xiàng)目公司等方式,搶灘寶貴地塊地產(chǎn)建設(shè)。”薛表示。

　　上海外國(guó)投資工作委員會(huì)的一份批復(fù)顯示,2005年,擁有西斯文里項(xiàng)目的公司將其權(quán)益分別賣給英屬維京群島Beright Investments Limited、上海達(dá)安房產(chǎn)投資公司和上海盛融投資有限公司。受讓方三家公司付出的收購(gòu)總價(jià)為2.925億。

　　當(dāng)時(shí)渣打銀行（香港）有限公司出示給上海政府的一份資金狀況證明顯示,Beright Investments Limited既是和記黃埔地產(chǎn)有限公司控制實(shí)體,“資金狀況良好,與本行之一切交往均感滿意。”

　　而此后不久,上海金馬中房置業(yè)有限公司正式更名為長(zhǎng)和達(dá)盛（上海）有限公司,2007年新規(guī)劃設(shè)計(jì)辦公樓項(xiàng)目,新公司注冊(cè)資本從9933萬元增至2.2175億,投資總額擴(kuò)大至4.435億,其中50%自有,50%銀行貸款。

　　至此,和記黃埔終于通過與本地國(guó)有企業(yè)的聯(lián)手,曲線逼近東八塊區(qū)域。

　　記者經(jīng)調(diào)查得知,該地塊目前由項(xiàng)目公司長(zhǎng)和達(dá)盛公司負(fù)責(zé)推進(jìn)。該公司注冊(cè)資本為2.2175億,其中地產(chǎn)巨頭和記黃埔占公司60%股權(quán)、上海達(dá)安房產(chǎn)投資公司占25%、上海盛融投資有限公司占15%。在2007年暫列出的項(xiàng)目投資數(shù)額為4.435億。

　　本報(bào)調(diào)閱工商資料上長(zhǎng)和達(dá)盛一份董事會(huì)決議顯示,“西斯文里”項(xiàng)目用途為辦公及商業(yè),總建筑面積約8萬平方米。和記黃埔對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)顯得極為低調(diào)。在和記黃埔有限公司網(wǎng)站列出的上海十大地產(chǎn)項(xiàng)目中,和黃對(duì)外稱謂為“新閘路項(xiàng)目”。

　　根據(jù)相關(guān)信息,這并不是一個(gè)特別龐大的項(xiàng)目,在規(guī)劃中,西斯文里項(xiàng)目總土地費(fèi)用僅為1.91億,其它建安成本費(fèi)用2.525億。

　　但毫無疑問,這是一筆劃算的買賣。此前李嘉誠(chéng)位于長(zhǎng)樂路一座寫字樓世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng),其建筑面積與西斯文里項(xiàng)目相當(dāng),但是地段遠(yuǎn)遜于西斯文里。2008年5月,世紀(jì)商貿(mào)物業(yè)售出44.38億元的價(jià)格。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),以此對(duì)比,建成之后的西斯文里項(xiàng)目將會(huì)是寸土寸金。

　　但因?yàn)檫@塊土地所處位置以及眾多話題,仍舊使強(qiáng)勢(shì)如和記黃埔者也需低調(diào)。時(shí)至今日,該公司仍對(duì)外界問題均持回避態(tài)度。

　　6月,本報(bào)致電和記黃埔上海分公司高管,希望了解地塊事宜。對(duì)方以正在開會(huì)、身體不適為由回絕。記者按該公司公關(guān)部要求發(fā)予采訪提綱,截至發(fā)稿,并未收到和記黃埔方面答復(fù)。

　　后“東八塊”時(shí)代

　　如果說,從西斯文里復(fù)雜的流轉(zhuǎn)開發(fā)歷程,還能看到些許早年的地產(chǎn)運(yùn)做痕跡,未來的東八塊區(qū)域則將進(jìn)入真正嚴(yán)格而規(guī)范的流程范式。

　　西斯文里項(xiàng)目率先破土動(dòng)工后,靜安區(qū)對(duì)東八塊北面的“蘇州河濱現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)”的土地儲(chǔ)備亦加緊運(yùn)作,記者獲悉,這里涉及原東八塊5個(gè)街坊的拆遷。

　　靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局一位主管干部對(duì)本報(bào)透露,預(yù)計(jì)今年12月底,原“東八塊”中的60號(hào)街坊可以拆遷完畢,待另外幾個(gè)街坊拆遷完畢后,政府有可能將其一起捆綁進(jìn)入招牌掛市場(chǎng),從而落實(shí)新的的規(guī)劃。據(jù)透露,已陸續(xù)有海內(nèi)外地產(chǎn)巨頭前來探訪。

　　記者在東八塊現(xiàn)場(chǎng)看到,其中的60號(hào)街坊（大田路西面、山海關(guān)路北面）,一半已經(jīng)平整拆完。

　　“由于新規(guī)劃的13號(hào)地鐵線,'自然博物館站’坐落于此,所以60號(hào)街坊先行拆遷,也有可能先行進(jìn)入招拍掛市場(chǎng),目前已經(jīng)有幾家地產(chǎn)巨頭前赴現(xiàn)場(chǎng)探訪。”靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局人士透露。

　　“越往后拆遷的難度越大,60號(hào)街坊東面的59號(hào)街坊,67號(hào)街坊,尚不知具體何時(shí)開始拆遷,我們期望將這三個(gè)街坊拆遷完后聯(lián)合上市,希望出現(xiàn)一家地產(chǎn)巨頭將其一起拍走,這樣有利于靜安區(qū)的新規(guī)劃的統(tǒng)一性。”靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局人士表示:“李嘉誠(chéng)地塊邊上還有兩個(gè)街坊也要拆遷,如果條件允許,靜安區(qū)也可以讓5個(gè)街坊一起拍賣”。

　　靜安區(qū)規(guī)劃土地管理局人士告訴本報(bào),公園地面拆遷的資金:“前期的一部分是周正毅付的、后面的拆遷費(fèi)用均由政府承擔(dān),”其沒有透露各自的資金支付規(guī)模。

　　靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局人士透露,這是靜安目前最大的成片舊里改造地區(qū)。按規(guī)劃,未來將全部定位為商業(yè)辦公、酒店、休閑旅游中心,正好與南面的綠地靜安雕塑公園交相輝映。

　　6月26日,投資12億的上海自然博物館在靜安雕塑公園內(nèi)開工,上海市長(zhǎng)韓正出席奠基儀式。

　　靜安雕塑公園,綠草成蔭。7萬平方米的大手筆的綠地,正是上海政府在2003年從周正毅手中回收東八塊后切出的第一塊,已經(jīng)建成的一期地塊來自56、57兩個(gè)街坊,而二期地塊即是爭(zhēng)議仍舊延綿至今的58號(hào)街坊。

　　2003年5月,在律師幫助下,正是來自58號(hào)街坊住戶及公民代理人,發(fā)起對(duì)東八塊周正毅“利益集團(tuán)”的上訴。海內(nèi)外媒體聚焦下,周氏通過東八塊展開的一系列資本障眼法浮出水面,其資金鏈當(dāng)即分崩離析,周也首次鋃鐺下獄。

　　而如今,這里故事依舊未有停息。但新的規(guī)劃已經(jīng)在政府主導(dǎo)下全面展開。

　　有評(píng)論稱,從原先的整體出讓“東八塊”,到率先啟動(dòng)西斯文里這個(gè)產(chǎn)權(quán)相對(duì)清晰的地塊,最終實(shí)現(xiàn)拆分原“東八塊”片區(qū)實(shí)施招拍掛,在這一輪地產(chǎn)反彈周期中,上海市政府對(duì)如何處理這個(gè)涉及諸多利益的歷史遺留問題,已經(jīng)有了非常清晰的施政規(guī)劃。

　　公開信息說,上海政府對(duì)二期綠地進(jìn)行了精妙的規(guī)劃,綠地底下,為亞洲最大的“500千伏靜安（世博）輸變電站。”上海市電力公司新聞發(fā)言人王長(zhǎng)興告訴本報(bào):“目前地下土建已經(jīng)結(jié)束,馬上即可交付地面建設(shè)綠地,整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)世博前全部工程完工。”

　　或許那時(shí),人們很少再會(huì)談起“東八塊”這個(gè)曾經(jīng)牽動(dòng)人心的地名。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）