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     房?jī)r(jià)再次上漲緣于投資需求過(guò)度、寬松的金融環(huán)境、不合理的行業(yè)壟斷

    今年五六月份以來(lái)，房?jī)r(jià)地價(jià)之爭(zhēng)再起。2005年開(kāi)始的房?jī)r(jià)快速上漲拉開(kāi)了房?jī)r(jià)地價(jià)之爭(zhēng)的序幕，而且房?jī)r(jià)漲得越快，爭(zhēng)論也越激烈。但當(dāng)房?jī)r(jià)下跌或保持平穩(wěn)時(shí)，這個(gè)爭(zhēng)論就銷(xiāo)聲匿跡，如2008年下半年到2009年初這段房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期。由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)地價(jià)之爭(zhēng)，其實(shí)質(zhì)并不完全是探究房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系，而是另有隱情。

    錯(cuò)將現(xiàn)象當(dāng)本質(zhì)：爭(zhēng)論轉(zhuǎn)移了公眾視線

    成本能否決定價(jià)格，這個(gè)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上簡(jiǎn)單而又基礎(chǔ)的問(wèn)題，卻被用來(lái)過(guò)度渲染而吸引公眾眼球。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格最終是由供需決定的。成本會(huì)影響價(jià)格，但不起決定作用。這是價(jià)格形成的普遍規(guī)律。在房?jī)r(jià)構(gòu)成中，地價(jià)是成本，地價(jià)當(dāng)然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的形成產(chǎn)生重要影響，但這種影響不是決定性的。同區(qū)位同品質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)趨同，但其土地取得成本卻不一定相同，甚至相差很大。開(kāi)發(fā)商在2006年和2007年的購(gòu)地成本是不一樣的，會(huì)相差一倍甚至更大，但若同時(shí)在2008年銷(xiāo)售，絕不會(huì)因?yàn)槭窃?006年低價(jià)購(gòu)地而低價(jià)售房。更不用說(shuō)，當(dāng)市場(chǎng)低迷或泡沫破滅時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)跌破土地購(gòu)買(mǎi)成本。由此可見(jiàn)，地價(jià)不是房?jī)r(jià)的根本決定因素，也不是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。

    道理非常簡(jiǎn)單，但這一問(wèn)題為什么能夠一而再、再而三地引起轟動(dòng)，原因是多方面的。但其中有一點(diǎn)，就是錯(cuò)將現(xiàn)象當(dāng)本質(zhì)。從表面上看，在一段時(shí)期內(nèi)，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲；房?jī)r(jià)上漲，地價(jià)上漲。但從本質(zhì)上看，房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲的原因是什么呢？地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中是成本，是要素，但土地本身也是商品，是資源性資產(chǎn)，其價(jià)格形成也要受到價(jià)值規(guī)律的制約。土地的商品屬性決定了土地價(jià)格應(yīng)該由市場(chǎng)形成。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政府可以調(diào)控土地市場(chǎng)，但不可以決定土地價(jià)格，不論是高地價(jià)還是低地價(jià)。因此，從本質(zhì)上講，不論是房?jī)r(jià)還是地價(jià)，其形成都是由市場(chǎng)的力量決定的。

    當(dāng)前，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格再次上漲的原因是多方面的，但其中有三個(gè)方面是不容忽視的。第一是過(guò)度投資；第二是過(guò)度寬松的金融環(huán)境；第三是不合理的行業(yè)壟斷。但是，房?jī)r(jià)地價(jià)之爭(zhēng)在很大層面上淹沒(méi)了這些重要的本質(zhì)原因，轉(zhuǎn)移了公眾的視線和關(guān)注點(diǎn)，直接影響了尋找解決問(wèn)題的有效途徑。

    房地產(chǎn)具有雙重性，特別是住房，既是消費(fèi)品，又是投資品。因而，既存在消費(fèi)需求，又存在投資需求。當(dāng)前的情況是，消費(fèi)需求動(dòng)力很大，但有效需求不足；投資需求實(shí)力雄厚，擇機(jī)而動(dòng)。不論是消費(fèi)需求，還是投資需求，只要需求總量增加，就會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。不有效遏制過(guò)度投資需求，房?jī)r(jià)快速上漲就不可能從根本上得到解決。

    房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得益于也依賴于金融業(yè)的支持，但過(guò)度寬松的金融支持，會(huì)放縱不合理的消費(fèi)欲望和無(wú)節(jié)制的資產(chǎn)價(jià)值放大。過(guò)度寬松的金融環(huán)境為房?jī)r(jià)高位運(yùn)行提供了生存機(jī)會(huì)和生存空間。如果沒(méi)有金融資金的鼎立支持，房?jī)r(jià)和地價(jià)都不可能由下跌走勢(shì)快速轉(zhuǎn)為上升態(tài)勢(shì)。

    企業(yè)追求利潤(rùn)是天經(jīng)地義的。只要企業(yè)合法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，就無(wú)可厚非，關(guān)鍵是競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)則要合理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追求利潤(rùn)，依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況決定價(jià)格也是正常之舉。但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有相當(dāng)?shù)拈T(mén)檻，因此，極容易形成行業(yè)壟斷，從而形成壟斷價(jià)格，獲取超額的壟斷利潤(rùn)。這就有一個(gè)問(wèn)題值得深思：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)率在我國(guó)到底多少是恰當(dāng)?shù)模?%，還是10%，或者15%，還是更高，達(dá)到30%。這一問(wèn)題值得冷靜地、深入地思考和分析，但恰恰又被熱火朝天的房?jī)r(jià)地價(jià)之爭(zhēng)論忽略了。有一點(diǎn)需要說(shuō)明的是，研究合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率并不是要直接用行政手段限制開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，因?yàn)槔麧?rùn)是伴隨著價(jià)格在市場(chǎng)中形成的。尋找合理的利潤(rùn)率是為了通過(guò)征收土地增值稅間接調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，政府可以用土地增值稅收入資助興建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，滿足更多人對(duì)中低價(jià)位商品房的消費(fèi)需求而不是投資需求。

    錯(cuò)將現(xiàn)象當(dāng)本質(zhì)：爭(zhēng)論忽略了問(wèn)題焦點(diǎn)

    在房?jī)r(jià)地價(jià)之爭(zhēng)中，有一類(lèi)較為突出的觀點(diǎn)，認(rèn)為地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中比重過(guò)大，土地成了地方政府的財(cái)政工具。這一觀點(diǎn)，仍然是抓住了現(xiàn)象，忽略了本質(zhì)。

    首先，地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中的合理比重到底應(yīng)該是多大呢？有人認(rèn)為，國(guó)際上地價(jià)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本一般為1/3左右，也有人認(rèn)為是1/4左右。這個(gè)籠統(tǒng)的說(shuō)法所提到的“國(guó)際上”，究竟是哪個(gè)國(guó)家，或是哪些國(guó)家？具有可比性嗎？是人多地少的國(guó)家，還是人少地多的國(guó)家？是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，還是經(jīng)濟(jì)落后國(guó)家？是處于經(jīng)濟(jì)起飛階段的國(guó)家，還是處于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定階段的國(guó)家？不得而知。房地產(chǎn)具有鮮明的地域特征，其價(jià)格是由區(qū)域性市場(chǎng)形成的，類(lèi)似地區(qū)的房地產(chǎn)才具有價(jià)格可比性。

    中國(guó)幅員遼闊，地區(qū)差異性較大，不能用全國(guó)平均地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例來(lái)衡量地價(jià)水平是否合理，即使在同一城市內(nèi)，市中心與城市邊緣的地價(jià)占房?jī)r(jià)比例都會(huì)有相當(dāng)大的差異。通常，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)，區(qū)位越好的地段，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例就越大。

    其次，地價(jià)收入中相當(dāng)一部分是拆遷安置費(fèi)用。在高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)中，被拆遷者必然會(huì)尋求較高的拆遷補(bǔ)償，而較高的拆遷補(bǔ)償又會(huì)因轉(zhuǎn)化為較高的消費(fèi)需求而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲（注意，這里所說(shuō)的推動(dòng)與地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的說(shuō)法在機(jī)理上是不一樣的），這樣就會(huì)形成高房?jī)r(jià)導(dǎo)致高補(bǔ)償，高補(bǔ)償推動(dòng)高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)越拆越高的現(xiàn)象。

    在房?jī)r(jià)與地價(jià)之爭(zhēng)中，有多少人關(guān)心拆遷安置成本占房?jī)r(jià)的比例呢？如果地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重下降，拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)也會(huì)下降，較低的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)是否可行呢？因此，探討拆遷成本與房?jī)r(jià)的互動(dòng)機(jī)制可能要比談?wù)摰貎r(jià)占房?jī)r(jià)的比重更緊迫更務(wù)實(shí)一些。

    錯(cuò)將現(xiàn)象當(dāng)本質(zhì)：爭(zhēng)論誤讀了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

    在房?jī)r(jià)與地價(jià)之爭(zhēng)中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，是政府通過(guò)招拍掛出讓有意推動(dòng)地價(jià)上漲。招拍掛出讓的實(shí)質(zhì)是在土地市場(chǎng)中引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，顯化土地資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。在土地招拍掛出讓實(shí)踐操作中，常常發(fā)生成交價(jià)格是政府確定底價(jià)的一倍、兩倍甚至數(shù)倍的情況，這是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。試想，在這種情況下，如果政府以底價(jià)出讓土地，這部分土地收益會(huì)流入到購(gòu)房人那里嗎？購(gòu)房人能夠真正享受到這部分實(shí)惠嗎？可以做一個(gè)調(diào)查，有多少宗土地是低價(jià)購(gòu)入而又低價(jià)售房的。這一理想化的想法倘若能夠夢(mèng)想成真，房?jī)r(jià)問(wèn)題解決起來(lái)就會(huì)容易多了；倘若只能是想想而不能實(shí)現(xiàn)，土地增值收益是歸政府還是歸個(gè)別購(gòu)地者更好呢？當(dāng)然，還有比這一問(wèn)題更重要的，就是如何用好這部分收益。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，高房?jī)r(jià)與低房?jī)r(jià)應(yīng)同時(shí)存在。當(dāng)前最重要的，不是討論房?jī)r(jià)是漲還是跌的問(wèn)題，也不是爭(zhēng)論地價(jià)與房?jī)r(jià)誰(shuí)決定誰(shuí)的問(wèn)題，更不是討論土地是該招拍掛出讓還是協(xié)議出讓的問(wèn)題，而是房?jī)r(jià)需要調(diào)整，應(yīng)有漲有跌，形成合理的多層次住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。（來(lái)源：國(guó)土資源部網(wǎng)站）