下游數(shù)據(jù)

上海樓市持續(xù)數(shù)月井噴 外資趁機(jī)散賣公寓急套現(xiàn)

2009年07月09日06:44   來(lái)源：西本資訊
摘要：

　上海樓市持續(xù)數(shù)月井噴,但來(lái)自外籍人士的租賃需求在今年依然維持疲軟態(tài)勢(shì),因此從第二季度開(kāi)始,許多國(guó)外投資者開(kāi)始散賣手中的服務(wù)式公寓資產(chǎn),希望能借勢(shì)當(dāng)前火熱的銷售市場(chǎng)快速套現(xiàn)。
 
　　早報(bào)記者昨日獲悉,摩根士丹利（下稱大摩）今年4月開(kāi)始在市場(chǎng)上悄然散賣其持有的華山夏都苑,香港興業(yè)集團(tuán)也將丁香御苑重新裝修后出售,目前均已售罄,兩家外資機(jī)構(gòu)的投資收益均不菲。業(yè)內(nèi)人士稱,外資機(jī)構(gòu)在整棟轉(zhuǎn)讓效果不佳時(shí),紛紛尋求散賣途徑迅速出貨。

　　興業(yè)國(guó)際轉(zhuǎn)手賺10.6億

　　記者昨日從仲量聯(lián)行獲悉,大摩今年四五月間將位于長(zhǎng)寧區(qū)幸福路上的華山夏都苑A棟2號(hào)樓房源在市場(chǎng)上零散放售,僅2個(gè)多月就告售罄。“通過(guò)中介代理和大摩自己的銷售團(tuán)隊(duì),不到3個(gè)月就全部賣光59套房源。”仲量聯(lián)行研究部總監(jiān)柯志謙向記者透露。

　　雖然當(dāng)時(shí)這些散賣房源對(duì)外報(bào)價(jià)為6.5萬(wàn)元/平方米起,但實(shí)際成交價(jià)為5.5萬(wàn)—6萬(wàn)元/平方米,購(gòu)房者中一半為內(nèi)地人士,另一半則為港澳臺(tái)等地買家。“有趣的是,內(nèi)地買家基本上都是購(gòu)房用于自住,投資客很少。”柯志謙告訴記者。較之2006年大摩2.8萬(wàn)元/平方米的買入價(jià),散賣房源的成交價(jià)已上漲超過(guò)100％,投資回報(bào)之豐顯而易見(jiàn)。

　　記者同時(shí)獲悉,位于長(zhǎng)寧區(qū)華山路上的丁香御苑銷售速度更是驚人,自5月28日正式以散賣形式進(jìn)入市場(chǎng)不到1個(gè)月,110套房源就已銷售一空。據(jù)悉,散賣房源的成交價(jià)格為6萬(wàn)元/平方米左右,以此計(jì)算,該盤持有人香港興業(yè)國(guó)際從該項(xiàng)目中套現(xiàn)約13.2億元。相比2000年香港興業(yè)國(guó)際從嘉里建設(shè)手中3100萬(wàn)美元整棟收購(gòu)該樓的價(jià)格（以2000年人民幣兌美元中間價(jià)8.2783計(jì)算,當(dāng)時(shí)3100萬(wàn)美元折合人民幣2.6億元）,興業(yè)國(guó)際此次散賣丁香御苑的收入較當(dāng)時(shí)收購(gòu)成本而言賺了10.6億元。

　　高檔公寓出租收益銳減

　　不論是華山夏都苑還是丁香御苑,在出售前業(yè)主都以服務(wù)式公寓出租獲得長(zhǎng)線投資收益。華山夏都苑A棟被大摩收購(gòu)后,1號(hào)樓以酒店式公寓推向市場(chǎng),出租率約為70％;2號(hào)樓只租不賣,但入住率始終不高。而丁香御苑在被興業(yè)集團(tuán)收購(gòu)后自2002年開(kāi)始作為Chelsea服務(wù)式公寓出租至今年5月,多年來(lái)出租率一直保持在93％左右。即便是針對(duì)這樣出租率理想的持有性物業(yè),興業(yè)國(guó)際還是在今年5月決定轉(zhuǎn)租為售,并以散賣的方式迅速套現(xiàn)。其中最主要的原因就是租金的下降和需求疲軟。

　　“來(lái)自外籍人士的租賃需求本季依然維持疲軟態(tài)勢(shì),空置率持續(xù)上升,截至2009年第二季度上海高檔服務(wù)式公寓月平均租金同比下滑幅度高達(dá)17.2%。出租收益的銳減,使得許多國(guó)外投資者開(kāi)始散賣手中的服務(wù)式公寓資產(chǎn),希望能借勢(shì)于當(dāng)前火熱的銷售市場(chǎng)迅速實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)套現(xiàn)。”仲量聯(lián)行柯志謙表示。而事實(shí)證明,投資機(jī)構(gòu)化整為零的策略頗為奏效。大摩此前一直謀求將持有的上海物業(yè)整棟出售始終未果,而強(qiáng)大的個(gè)人購(gòu)房者卻迅速消化了這些價(jià)格不菲的高端房源。

　　雖然受到金融危機(jī)的影響,服務(wù)式公寓的入住率和租金均呈持續(xù)下跌態(tài)勢(shì),但第一太平戴維斯酒店式服務(wù)部董事倪維仍樂(lè)觀預(yù)期,即將舉辦的2010年上海世博會(huì)將帶來(lái)大批工作人員和游客,這將給上海的服務(wù)式公寓市場(chǎng)帶來(lái)契機(jī),入住率將得到明顯提高。（東方早報(bào)）

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