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    “本來是去拍地的，結(jié)果沒拍到就回來了。”

    6月30日，因親赴現(xiàn)場(chǎng)競拍廣渠門15號(hào)地，SOHO中國總裁潘石屹遲到了半個(gè)小時(shí)才在前門大街商戶集中簽約儀式上露面，他半開玩笑地化解著遲到的尷尬。

    作為此次競拍的大熱門之一，潘石屹只舉了一次牌就放棄嘗試——參加拍賣的開發(fā)商似乎失去了理智，當(dāng)價(jià)格超過40億元后仍搶著舉牌。

    這只是今夏“地王”瘋狂的一個(gè)縮影。短短幾個(gè)月時(shí)間，開發(fā)企業(yè)似乎對(duì)市場(chǎng)都變得信心十足。在開發(fā)商眼中，土地為何突然變得如此炙手可熱？

    多重“誘惑”

    事實(shí)上，整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境是撩動(dòng)開發(fā)商投資熱情的重要因素。

    對(duì)投資者而言，上市房企的土地儲(chǔ)備情況，始終是影響其進(jìn)行股票投資的重要因素。因此，土地儲(chǔ)備越多，股票越會(huì)大幅上漲；土地儲(chǔ)備越多，越能得到投資者的青睞。

    國信證券房地產(chǎn)首席分析師方炎指出，對(duì)于那些土地儲(chǔ)備不多或儲(chǔ)備土地質(zhì)量不高的房企來說想要IPO，“在一級(jí)土地市場(chǎng)上攻城略地是必要的”。

    購地?zé)岢敝噩F(xiàn)的另外一個(gè)外部原因，是市場(chǎng)目前對(duì)巨額信貸放量可能在未來引發(fā)通貨膨脹的恐慌。“這令大量資金為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)投向房市。”中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為：“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，部分民間資本并無更好的投資機(jī)會(huì)。在預(yù)計(jì)可能出現(xiàn)通脹的情況下，資金尋求保值增值，轉(zhuǎn)而流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

    值得關(guān)注的是，大量原本并不從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，正在將資金投入土地市場(chǎng)。

    “不過，在信貸放量和救市政策刺激下新的土地泡沫，將令土地存貨進(jìn)一步擴(kuò)大。新一輪土地?zé)岢钡谋澈螅赡苁且粋€(gè)還沒來得及化解，卻被人為因素再次催生的更大的泡沫。”李文杰說。

    “拿地當(dāng)然可以抵御通貨膨脹，但不是主要原因。”廣州一位不愿透露姓名的開發(fā)商說，“其實(shí)，比起拿地，開發(fā)商有其他方式應(yīng)對(duì)通貨膨脹。畢竟拿地是有風(fēng)險(xiǎn)的，當(dāng)沒有回籠資金支撐的時(shí)候，土地‘吃’起資金來更可怕。”

    土地儲(chǔ)備的減少，也是諸多房企急于拿地的原因之一。

    “手頭沒地，自然要繼續(xù)拿地。”北京華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰告訴記者，“目前開發(fā)商沒地已是普遍現(xiàn)象，現(xiàn)在最急的就是沒地供后續(xù)開發(fā)。”以金地為例，拿地之前，它在上海市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備僅35萬平方米。按照金地2008年38萬平方米的銷售能力，不到一年就會(huì)賣光，因此溢價(jià)八成拿下徐涇地塊的也就不奇怪了。

    搶地的“底氣”

    “土地市場(chǎng)回暖的根本原因，是房地產(chǎn)商在政府和銀行的幫助下，暫時(shí)度過了流動(dòng)性危機(jī)，并獲得了較為寬松的融資環(huán)境。”建設(shè)部一位不愿透露姓名的官員指出。

    2008年底，銀行對(duì)大型房地產(chǎn)開發(fā)商到期貸款進(jìn)行了延期和展期，令房地產(chǎn)商度過了短期債務(wù)危機(jī)；地方政府則推延了開發(fā)商繳納土地出讓金的期限，甚至將本應(yīng)全部繳清的出讓金，轉(zhuǎn)為分期繳納。一些資金鏈瀕于斷裂的房地產(chǎn)商，得以起死回生。

    僅今年前5個(gè)月，我國新增信貸總投放量就接近6萬億元，遠(yuǎn)超去年全年4.91萬億元的新增貸款額總數(shù)。加上低息和銀行動(dòng)輒幾十億或數(shù)百億元的授信額度，房企的腰桿自然硬了許多。

    在短期危機(jī)緩解后，自有資本金比例下調(diào)的新政策再次讓房地產(chǎn)商的資金變得寬裕起來。一些大型房地產(chǎn)商不僅能夠輕易獲得銀行的項(xiàng)目貸款，而且能順利在資本市場(chǎng)獲得了新的融資。

    這一切條件，令大型房地產(chǎn)商開始走出漫長冬季的蟄伏期，重新啟動(dòng)融資、圈地、再在資本市場(chǎng)圈錢的既有發(fā)展模式。

    另一方面，依靠土地財(cái)政的地方政府，也在不遺余力地將開發(fā)商重新拉回到土地市場(chǎng)。

    從2008年開始，各地政府就紛紛調(diào)低了土地出讓價(jià)格，還放松了土地出讓的各項(xiàng)條件。此前為控制房地產(chǎn)價(jià)格而出臺(tái)的多項(xiàng)嚴(yán)格打擊囤地的規(guī)則，已在大部分城市廢棄。直到如今，一些地方政府甚至許諾，開發(fā)商可先進(jìn)行開發(fā)，再分期繳納土地出讓金；或暫不開發(fā)，即可暫不繳納土地出讓金。

    “現(xiàn)在政府與開發(fā)商是一種比較微妙的平衡。”據(jù)接近上海市政府部門的一位人士透露，“政府首先要把主動(dòng)權(quán)拿到手上，不能被開發(fā)商牽著鼻子走。現(xiàn)在政府的底線是地塊肯定不能退，開發(fā)商可以緩交地款，或者只交一小部分地款。”

    地王夢(mèng)魘

    經(jīng)歷了2008年之困后，開發(fā)商理性了許多。

    廣渠路15號(hào)地拍賣一結(jié)束，記者致電該地塊附近的一知名開發(fā)商老總，聽到的不是高興，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為“價(jià)格太高”，擔(dān)心政府會(huì)秋后算賬。

    他說，目前樓價(jià)本身就已經(jīng)在不斷地上漲，如果再頻頻出現(xiàn)“地王”，政府對(duì)樓市的判斷可能就會(huì)發(fā)生改變。一旦經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，政府對(duì)樓市就會(huì)收緊，“市場(chǎng)有可能會(huì)重蹈2007年的覆轍”。

    有這樣擔(dān)憂的，遠(yuǎn)不止一個(gè)開發(fā)商。華業(yè)地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，“地王”的出現(xiàn)，可能會(huì)打破目前的局面，如果政府對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，抽走原先讓樓市回暖的支撐，樓市可能會(huì)再陷僵局。

    開發(fā)商擔(dān)憂，專業(yè)人士同樣擔(dān)憂。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新認(rèn)為：“土地市場(chǎng)似乎又回到瘋狂時(shí)代。”

    這些擔(dān)憂是否是杞人憂天？

    當(dāng)樓價(jià)影響到民生、當(dāng)樓市回暖造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衰退，而“地王”還在頻頻出現(xiàn)、樓價(jià)還在節(jié)節(jié)上升時(shí)，政府很難坐視不理。

    日前，國家統(tǒng)計(jì)局“摸底”樓價(jià)成本，市場(chǎng)風(fēng)傳“摸底”后將會(huì)出新政；上海、山東、浙江等地的銀監(jiān)局，也開始紛紛叫停放松的二套房貸政策。證券人士分析：“這是政府給予房地產(chǎn)的‘黃牌警告’。”

    回望兩年前，“地王”頻現(xiàn)之后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)隨即進(jìn)入調(diào)整期，教訓(xùn)其實(shí)并不遠(yuǎn)。而從這一輪瘋狂圈地的軌跡看，和2007年并無二致。

    2007年的廣州是“地王”被刷新頻率最高的城市之一，如今來看，地王之“夢(mèng)”，似乎正成為富力、金地、保利等多家開發(fā)商無法釋懷的“魘”。市場(chǎng)和政策的瞬息萬變，也讓“地王”們的命運(yùn)更顯撲朔迷離。

    對(duì)于經(jīng)歷過2008年低谷的開發(fā)商來說，在如此高價(jià)的“地王”面前，不能不戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。

    國巨創(chuàng)業(yè)投資總裁孫飛則表示：“‘地王’頻現(xiàn)，無疑是房地產(chǎn)泡沫的聚攏。開發(fā)商應(yīng)吸取爭做‘地王’之教訓(xùn)，不要重蹈覆轍。”（投資者報(bào)）