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     地王一再出現(xiàn)。
 
　　6月10日在深圳土地交易中心拍出的關(guān)內(nèi)一塊土地,樓面價(jià)1.55萬元/平米,刷新了深圳今年地王記錄。同日,廣州也拍賣一塊土地,樓面價(jià)格1.53萬元/平米。

　　4月,溫州一個(gè)不知名的本地地產(chǎn)商成交一塊1.9萬元/平方米的土地,5月,富力1.53萬元/平方米在北京再造地王……

　　動輒上萬的土地,開發(fā)商的熱情可謂高漲。“最壞的時(shí)刻已經(jīng)過去了,”這是開發(fā)商說得最多的一句話,似乎那個(gè)幾個(gè)月前還在惴惴不安的嚴(yán)冬的陰霾已經(jīng)迅速被火熱的陽光融化。一個(gè)地產(chǎn)周期3—5年的規(guī)律似乎已經(jīng)被打破。

　　世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松在其博客中感嘆,“僅一個(gè)季度就恍如隔世”。

　　誰打斷了經(jīng)濟(jì)周期

　　根據(jù)全球最著名的房地產(chǎn)周期研究專家哈里森的研究,一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期是18年左右:房價(jià)先上漲7年,然后發(fā)生短期的下跌,再經(jīng)歷5年的快速上漲,隨后是哈里森稱之為“勝利者的詛咒”的2年瘋狂,最后是歷時(shí)4年左右的崩潰。

　　我國最新的調(diào)整始于2007年底,至今不過一年半。比照周期,此輪調(diào)整離結(jié)束至少還有2年半。據(jù)此測算,現(xiàn)在的樓市回暖應(yīng)該是一個(gè)“偽命題”。是什么打斷了房地產(chǎn)的周期？

　　我國樓市的調(diào)整先于宏觀經(jīng)濟(jì)。在一系列政策作用下,到2008年中,過旺的住房需求受到遏制,房價(jià)終于下跌。

　　但就在此時(shí),國際金融危機(jī)爆發(fā)。應(yīng)對國際危機(jī)成為首要任務(wù),緊縮性貨幣政策短時(shí)間內(nèi)迅速調(diào)整,放閘固定資產(chǎn)的投資,向房地產(chǎn)市場放開信貸。隨著貨幣政策的進(jìn)一步放松,一個(gè)自主的房地產(chǎn)調(diào)整周期,在外來的強(qiáng)大壓力下被迫修正。

　　中金公司首席分析師哈繼銘博士認(rèn)為,在既往的匯率背景下,我國的經(jīng)濟(jì)周期是被動地接受著美國的經(jīng)濟(jì)周期的影響,國內(nèi)的調(diào)控只能做到微調(diào),而不能走出自己獨(dú)立的行情。

　　這個(gè)周期將如何運(yùn)行？

　　目前房價(jià)上漲的背后推手,貨幣功不可沒。資產(chǎn)價(jià)格的快速反彈,并非以經(jīng)濟(jì)基本面為基礎(chǔ),而是資金在推動。全球的央行都在用各種方式無限地注入現(xiàn)金流。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì),自2008年第四季度開始,中國政府已經(jīng)在經(jīng)濟(jì)刺激方面投入了3000億人民幣（約440億美元）。為了增加房貸,一些銀行放貸已經(jīng)從四月“決戰(zhàn)”到六月。

　　哈繼銘表示,“全世界都不差錢。未來十年,全球?qū)⑻幱谝粋€(gè)高通脹低增長的環(huán)境當(dāng)中。”

　　由于全球流動性水位在不斷上漲,因此會推高資產(chǎn)價(jià)格,但這種推高的基礎(chǔ)是流動性而不是真正的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大幅度增長,資產(chǎn)價(jià)格的上升基礎(chǔ)是不穩(wěn)固的。

　　房地產(chǎn)與信貸政策息息相關(guān)

　　貨幣政策是否轉(zhuǎn)向,成為最重要的指標(biāo)。

　　哈繼銘在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇提醒各位開發(fā)商代表,資產(chǎn)價(jià)格上升的“盛宴”什么時(shí)候會結(jié)束？“如果有一天美國加息了,就結(jié)束了”,具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)可能是在2011年以后。

　　對于泛濫的流動性所帶來的資金危險(xiǎn),銀監(jiān)會顯然對此深感憂慮。5月25日出臺的《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法（征求意見稿）》明確提出,金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于固定資產(chǎn)投資的本外幣貸款,如果單筆金額超過項(xiàng)目總投資5%或者金額超過500萬元人民幣,應(yīng)采用貸款人受托支付方式。

　　所謂貸款人受托支付方式,指銀行根據(jù)借款人的提款申請和支付委托,將貸款資金直接支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。這將意味著,貸款不再經(jīng)過貸款人本身的賬戶而直接支付給了交易方,貸款挪用將不可能。根據(jù)公告,銀監(jiān)會就此稿征集意見后,將于正式發(fā)布6個(gè)月后施行。而這將直接阻截銀行的錢流入資本市場。

　　放松銀根是在2008年下半年從加息通道迅速轉(zhuǎn)入降息通道開始的。對房地產(chǎn)的政策扶持也幾乎是在同一時(shí)刻。聯(lián)合證券分析師魚晉華表示,迫于通脹的壓力,國內(nèi)寬信貸和低利率金融環(huán)境的結(jié)束,將成為當(dāng)前樓市復(fù)蘇的終結(jié)者。而通脹以何種方式到來,將決定未來信貸緊縮的力度和節(jié)奏,這也將決定樓市復(fù)蘇的終結(jié)將是以何種方式開始。基于這一判斷,信貸政策何時(shí)發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向,將是樓市風(fēng)向判斷的一個(gè)關(guān)鍵因素。

　　一旦貨幣政策轉(zhuǎn)向,而實(shí)體經(jīng)濟(jì)未能夠得到根本的復(fù)蘇,房地產(chǎn)市場靠資金堆砌起來的繁榮假象將露出其本來面貌。

　　假如那一天來臨,誰又能夠保證,2009年出現(xiàn)的新地王不會重復(fù)2008年地王被套的尷尬命運(yùn)？(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)