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    【鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)】博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第九屆年會(huì)于6月14日舉行，中國地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及傳媒機(jī)構(gòu)的首腦人物會(huì)聚博鰲，共同面對(duì)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)金融環(huán)境，找尋地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的空間。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)獨(dú)家新媒體支持。

    主持人：下面有請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部專家委員會(huì)委員，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩先生發(fā)表主題演講。

    董藩：讓“房地產(chǎn)泡沫論”見鬼去吧！

    大家都知道，我最近挨了很多罵。在房地產(chǎn)問題已經(jīng)被徹底政治化、道德化、娛樂化的今天，再說房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有泡沫，肯定是還要挨罵。房地產(chǎn)業(yè)有不少缺點(diǎn)，比如偷稅漏稅情況較多，但更多的還是成就，但沒有人再談我們的成就，在討論房地產(chǎn)問題時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了類似當(dāng)年?duì)幷摗靶召Y還是姓社”那樣的沖突。似乎全社會(huì)都在盼著房地產(chǎn)行業(yè)出事，哪個(gè)開發(fā)商出了事，大家就會(huì)說“報(bào)應(yīng)啊，我早就知道他有今天”。有些批評(píng)有道理，但房地產(chǎn)也承受了很多莫名其妙的委屈。我是學(xué)者，強(qiáng)調(diào)說實(shí)話，寧可一人挨罵，不讓行業(yè)委屈，今天就跟大家談?wù)劮康禺a(chǎn)泡沫問題。

    一、當(dāng)前房地產(chǎn)有"泡沫"嗎？沒有！

    中國是個(gè)盛產(chǎn)謊言的國家，從古到今都是如此。古代一些人甚至忽悠皇帝可以長生不老，叫皇帝萬歲，害得皇帝天天煉可長生不老的丹藥，秦始皇被一個(gè)叫徐福的人騙得坐船繞山東半島轉(zhuǎn)了三個(gè)月，也沒找到仙山、仙人和仙藥，結(jié)果大家都知道。近六七年最大的謊言是什么？那就是甚囂塵上的“房地產(chǎn)泡沫論”。泡沫論絕對(duì)是“三人成虎”的產(chǎn)物。房地產(chǎn)“泡沫”基本是不存在的！

    1、什么是“房地產(chǎn)泡沫”？

    “泡沫”就是虛擬需求過度膨脹，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格水平明顯高于基于真實(shí)生產(chǎn)和真實(shí)消費(fèi)基礎(chǔ)上的理論價(jià)格。

    “房地產(chǎn)泡沫”就是指由房地產(chǎn)投機(jī)因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的情況，也就是土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值(市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)) 不符。雖然賬面上價(jià)值增長很高，但實(shí)際上不具備穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，形成一種表面上的虛假繁榮。

    住宅需求包括直接消費(fèi)需求和理財(cái)(投資)需求，投資性需求又分為長期出租性需求、相機(jī)行事的混合需求 、短期投機(jī)性需求。真實(shí)的需求包括直接消費(fèi)需求和長期出租性需求以及絕大部分相機(jī)行事的混合需求。真正的“泡沫”是由短期的投機(jī)需求和一部分相機(jī)行事的混合需求轉(zhuǎn)化成投機(jī)需求導(dǎo)致的--可根據(jù)存量房產(chǎn)換手時(shí)間的長短來分離、近似統(tǒng)計(jì)這一部分需求。投機(jī)性需求很少，絕大多數(shù)城市基本沒有投機(jī)性需求，即使是北京……五月份關(guān)于消費(fèi)的許多數(shù)據(jù)出來了，別的都在跌，租金卻上漲，說明什么？有人會(huì)租房子空著玩嗎？濃綠萬枝紅一點(diǎn)，動(dòng)人春色不須多，只憑這一點(diǎn)就可以說明房地產(chǎn)短缺，沒有泡沫！

    2、由直接的消費(fèi)需求和長期的出租用需求推動(dòng)的價(jià)格上漲是有堅(jiān)實(shí)需求基礎(chǔ)的上漲，不能稱為“泡沫”。所以，在這個(gè)問題上，簡單地談理財(cái)需求(投資需求)過大導(dǎo)致了“房地產(chǎn)泡沫”是不科學(xué)的。(象小孩長身體，長得快就是有泡沫？你打他兩巴掌他就不長個(gè)了嗎)

    3、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是否存在"泡沫"的判斷，已經(jīng)出現(xiàn)了全民性錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。

    4、如果不考慮政策干預(yù)的影響，現(xiàn)在就是把所有房地產(chǎn)市場(chǎng)上“投機(jī)者”都抓起來，房價(jià)還是會(huì)漲的。

    5、最科學(xué)、最簡單的判斷方式：

    理財(cái)投資中用于出租的房屋不多，準(zhǔn)備短期炒賣的比重過大，就是有泡沫了。

    二、房地產(chǎn)"泡沫論"的錯(cuò)誤判斷依據(jù)

    導(dǎo)致這一全民性錯(cuò)誤的判斷依據(jù)有哪些？ 有七點(diǎn)：

    1、房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，導(dǎo)致房價(jià)收入比超出可接受范圍。房價(jià)收入比的合理水平是3～6∶1，但各地遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字；

    2、中國的房地產(chǎn)業(yè)以遠(yuǎn)超過10%的高發(fā)展速度持續(xù)增長5年后，按照其固有周期必然調(diào)整，但未調(diào)整(由于其它因素影響這個(gè)上升階段延長了，房地產(chǎn)周期的特殊性--指數(shù)波動(dòng)，非價(jià)格波動(dòng))；

    3、把住宅作為投資品。保守估計(jì)已有20%以上的購房者是出于投資或者投機(jī)目的。

    4、租金售價(jià)比超過國際標(biāo)準(zhǔn)(房屋每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值，國際成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家1：200)；

    5、房地產(chǎn)貸款超常增長。

    6、空置率很高，空關(guān)率也很高。

    7、炒賣地皮現(xiàn)象明顯。

    三、房地產(chǎn)“泡沫論”的錯(cuò)誤思維

    1、未聯(lián)系產(chǎn)業(yè)周期理論來分析房地產(chǎn)供給與需求問題，未認(rèn)識(shí)到當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特殊階段

    2、將國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展簡單理解為各產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，不承認(rèn)主導(dǎo)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在投資需求上的特殊地位；

    3、未聯(lián)系當(dāng)前房地產(chǎn)的需求來分析房地產(chǎn)供給問題，將二者割裂開來研究

    4、不了解當(dāng)前房地產(chǎn)需求爆發(fā)的國情背景、制度背景和意識(shí)背景，未能科學(xué)引導(dǎo)和抑制

    5、全民性沿用馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論來看待房價(jià)與成本的關(guān)系，導(dǎo)致對(duì)開發(fā)商的反感和敵對(duì)情緒泛濫

    勞動(dòng)價(jià)值論在房地產(chǎn)認(rèn)識(shí)領(lǐng)域的表現(xiàn)以及危害

    基本表現(xiàn)：“暴利論”

    危害一：要求公布商品房成本(南京、鹽城、福州已公布)

    危害二：實(shí)施限價(jià)房

    危害三：要求集資建房，單位自建房回頭，發(fā)動(dòng)“不買房運(yùn)動(dòng)”和“萬人購房團(tuán)”

    危害四：全民性仇視房地產(chǎn)業(yè)，政府受到輿論要挾，出臺(tái)了一些不當(dāng)政策，嚴(yán)查開發(fā)商(捂盤惜售、內(nèi)部交易等)，地方政府救市受到指責(zé)。

    6、弄錯(cuò)了空置面積的含義和空置率的公式，直接導(dǎo)致高層對(duì)房地產(chǎn)宏觀形勢(shì)的錯(cuò)誤判斷

    7、忽視了生活方式變化對(duì)需求的影響

    8、傳統(tǒng)的"家家有房"的居住理念在作祟

    9、企業(yè)的本質(zhì)屬性與買者的自利性之間的沖突，想少花錢，企業(yè)想多賺錢大家之間又產(chǎn)生沖突；

    10、傳統(tǒng)的、根深蒂固的仇富文化與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身要求的對(duì)企業(yè)家、對(duì)財(cái)富的尊重之間的沖突；

    11、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身要求的自由民主與相對(duì)集權(quán)的管理體制之間的沖突

    四、房地產(chǎn)“泡沫論”的巨大危害

    房地產(chǎn)“泡沫論”除了讓部分學(xué)者一舉成名外，別無好處--

    第一，導(dǎo)致了對(duì)宏觀形勢(shì)的錯(cuò)誤判斷，總認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)過熱；

    第二，導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的錯(cuò)誤判斷，從而導(dǎo)致調(diào)控思路的嚴(yán)重偏差，多年調(diào)控?zé)o法達(dá)到目的，欲罷不能；宏觀調(diào)控是短期的，但是在中國演化成長期的態(tài)勢(shì)，這個(gè)是錯(cuò)誤的，欲罷不能。

    第三、導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資的波動(dòng)，人為強(qiáng)化了國民經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性，也延誤了老百姓改善居住條件；

    第四，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)與全民之間的對(duì)抗，仇富情緒急劇泛濫，對(duì)政府的不信任情緒也增加了，政府做了很多事情但是人們總是在罵政府；

    第五、導(dǎo)致了政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的某些倒退，政府與市場(chǎng)的摩擦增加，宏觀調(diào)控滲入到微觀領(lǐng)域，破壞了市場(chǎng)機(jī)制，包括90、70一出臺(tái)我就是反對(duì)的。

    五、現(xiàn)在政府救市思路的缺陷

    災(zāi)難就像刀子，握住刀柄，就可以為我們服務(wù)；握住刀刃，就會(huì)割破手--現(xiàn)在靠公共投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的救市思路恰恰是有問題的，三個(gè)方面尤其值得關(guān)注--

    1、公共投資無法避免腐敗問題。沒出事前都說自己是孔繁森，一查變成了王寶森！

    2、產(chǎn)業(yè)鏈稀疏而簡短，關(guān)聯(lián)作用有限。沒有效率，就沒有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)！

    3、無法扭轉(zhuǎn)政府熱、市場(chǎng)冷的局面。沒有民營經(jīng)濟(jì)的參與，同樣不叫市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)！

    六、讓房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮作用

    1、重新肯定房地產(chǎn)業(yè)的地位與作用

    房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)(根據(jù)羅斯托的理論，解釋為：在一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，吸收運(yùn)用新技術(shù)快，處于供求關(guān)系中心；且規(guī)模大，在GDP中所占比重大；需求彈性高，發(fā)展快于其他行業(yè)，附加價(jià)值大，是該時(shí)期國民收入增加和提高人民生活水平的主要支撐者)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的支撐作用非常強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)垮了則國民經(jīng)濟(jì)垮了；

    房地產(chǎn)業(yè)是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是指在一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的某個(gè)階段，具有廣闊的市場(chǎng)前景和較強(qiáng)的技術(shù)進(jìn)步能力，有較強(qiáng)的擴(kuò)散效應(yīng)，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)增長具有較強(qiáng)的前向拉動(dòng)和后向推動(dòng)作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起導(dǎo)向性和帶動(dòng)性作用，代表了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演變方向或趨勢(shì)的產(chǎn)業(yè)。具有較強(qiáng)的擴(kuò)散效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，能使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化；

    房地產(chǎn)業(yè)還是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，要為各行業(yè)發(fā)展提供生產(chǎn)資料。只有房地產(chǎn)業(yè)率先恢復(fù)，國民經(jīng)濟(jì)才能健康發(fā)展，否則存量房價(jià)格大漲，而且各行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)要素供應(yīng)瓶頸；

    要啟動(dòng)內(nèi)需，必須抓住“牛鼻子”，中國經(jīng)濟(jì)的“牛鼻子”就是房地產(chǎn)業(yè)。對(duì)大眾化商品來說，沒有任何一類產(chǎn)品的價(jià)值量比房地產(chǎn)大，政府也不可能給每個(gè)家庭發(fā)出幾十萬、上百萬消費(fèi)券；有的開發(fā)商沒有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，以為房地產(chǎn)不行了，去養(yǎng)豬去了，結(jié)果被豬圈套住了，結(jié)果一失足成千古恨，再回頭已百年身。

    2、房地產(chǎn)業(yè)將率先突圍

    1)房地產(chǎn)業(yè)具有率先突圍的條件

    城市化、家庭分化、大規(guī)模人口整合(戶籍管制放松)、生活方式變化、人口增長、城鄉(xiāng)收入差異、城鄉(xiāng)階層意識(shí)、積壓剛性需求的釋放、抄底意識(shí)的萌生、買房規(guī)劃的長期性(決策時(shí)受“節(jié)約”意識(shí)影響小)

    2)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)表現(xiàn)出率先突圍的跡象

    美國商務(wù)部稱，2月份新屋開工數(shù)超過58萬，環(huán)比上漲22%，是19年來最大漲幅；

    最近土地出讓成交量回升，流派現(xiàn)象大大減少，全國1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資2398億元，同比增長1% ，供應(yīng)指標(biāo)掉頭向上，不太可能繼續(xù)惡化；

    商品房交易量明顯回升，價(jià)格企穩(wěn)，二手房價(jià)格明顯回升，一手房也有抬頭跡象。

    七、結(jié)論

    1、當(dāng)年東南亞金融危機(jī)發(fā)生時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)尚處少年，但窮人的孩子早當(dāng)家，正是房地產(chǎn)行業(yè)將中國經(jīng)濟(jì)拖出了泥潭。今天，雖然房地產(chǎn)行業(yè)仍不成熟，而且備受詬病，但卻不得不再次承擔(dān)起拯救中國的重?fù)?dān)--這正是房地產(chǎn)行業(yè)的可敬之處，雖然大家并不愿認(rèn)可這一現(xiàn)實(shí)。

    2、不管承受著多少責(zé)難，不管輿論對(duì)其怎樣惡語相向，房地產(chǎn)業(yè)還是表現(xiàn)出了對(duì)國家的忠誠和民族的責(zé)任感，這是它可愛的地方--盡管開發(fā)商只是為了盈利，消費(fèi)者也只是為了改善自己的居住條件。

    3、在中國、世界都在經(jīng)歷嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)能率先啟動(dòng)是中國的大幸，在世界仰仗中國的背景下，也是世界的大幸。全世界都羨慕我們。我們必須從更高的層面認(rèn)識(shí)它。所有反對(duì)房地產(chǎn)復(fù)興的想法都是危害國家利益、危害人類共同利益，也可以說是反人類的。

    4、如果把機(jī)遇比喻成盛裝的美女，危機(jī)就是穿了一件破衣服的美女，眼力好的人還是能看出她是美女。每一場(chǎng)悲劇都會(huì)在平凡的人中造就出英雄，每一場(chǎng)危機(jī)也都會(huì)孕育出偉大的企業(yè)。中國正在經(jīng)歷災(zāi)難，開發(fā)商需要攜起手來，幫助中國度過難關(guān)。在競(jìng)爭的經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)家也沒有休息的地方。

    5、任何人在經(jīng)濟(jì)規(guī)律面前都是渺小的，都是無能為力的。我們必須尊重規(guī)律，尊重房地產(chǎn)行業(yè)。不但沒有人會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)垮掉，而且沒有房地產(chǎn)業(yè)救不了中國，看看樓市的最新數(shù)據(jù)吧--我們看到了什么？看到了房地產(chǎn)行業(yè)正在拯救中國！