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     商住房投資項目資本金比例下調(diào)多少？曾讓開發(fā)商既期盼又焦躁。“就是放個風(fēng)吧？”5月26日，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長姜煒在接受《華夏時報》采訪時有些坐立不安。此時已經(jīng)距離國務(wù)院常務(wù)會議決定整整27天。
 
　　話音剛落，5月27日，國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，下調(diào)幅度之大幾乎超出接受采訪的所有人士想像。

　　“普通商住房資本金比例下調(diào)15個百分點，真沒有想到，沒有想到。”姜煒5月29日再次接受記者采訪時連說兩個“沒有想到”，“這是一個很明顯的刺激樓市政策。放松銀根，意在利用信貸杠桿刺激房地產(chǎn)行業(yè)的投資，同時，也減輕了開發(fā)商的資金壓力。”

　　關(guān)于房地產(chǎn)的重大消息不斷。

　　近日，國務(wù)院在批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》中提到，財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。與之前不同，此次是國務(wù)院首提物業(yè)稅。

　　消息一出，即引來了唱空聲，或房價大跌或地方抵觸。但記者在多日采訪中了解到，如今再提物業(yè)稅，在于地方財政收入銳減，賣地生財路子走不了多遠(yuǎn)，中央投石問路，考察地方態(tài)度。對于房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)來說，“物業(yè)稅雖是一劑猛藥，但是良藥苦口”。

　　“從長遠(yuǎn)來看，通過稅收改革來調(diào)整房地產(chǎn)利益格局，物業(yè)稅的開征是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的標(biāo)本兼治措施。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)5月29日接受《華夏時報》采訪時認(rèn)為。不過，他同樣表示，物業(yè)稅開征需要解決的問題復(fù)雜。

　　之前，一位不愿具名的中央智囊對《華夏時報》記者表示，房地產(chǎn)業(yè)絕不僅僅“振興”一下就能了事的，真正需要的是一個級別堪比1998年房改的長期規(guī)劃。

　　實際上，自4萬億方案出臺后，房地產(chǎn)始終沒有走出關(guān)注視線。“幾進(jìn)幾出”，落選十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，中央和地方仍然出臺了不少措施促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，催生了一個第一季度的樓市小陽春。但好景不長，宏觀經(jīng)濟(jì)依然面臨下行壓力，出口繼續(xù)萎縮、民間投資動力不足和消費(fèi)者觀望，5月樓市也遇到了倒春寒。

　　樓市要真正回暖，還需長短結(jié)合，標(biāo)本兼治。到本周，樓市規(guī)劃面紗盡現(xiàn)。

　　繞不開的房地產(chǎn)

　　樓市從來不缺少關(guān)注。房地產(chǎn)市場2007年10月以來步入深度調(diào)整周期，2008年走入了低迷。“由于房地產(chǎn)市場形勢異變，消費(fèi)者持續(xù)觀望，開發(fā)商整體遭遇銷售艱難、資金回籠緩慢的局面，整個行業(yè)遭遇了資金短缺的壓力。”上海房地產(chǎn)分析師陳真誠表示。

　　面對危機(jī)，中央刺激經(jīng)濟(jì)政策魚貫而出，而房地產(chǎn)始終站在一個有價無市的十字路口。今年2月份，房地產(chǎn)最終落選十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃。一方面當(dāng)時的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市1月房價下跌僅0.9％，連續(xù)兩個月下降之后，仍處在2007年房價高漲后的平均水平。另一方面，房價關(guān)系民生，問題敏感，當(dāng)時還正值兩會。

　　在房地產(chǎn)振興與否的口水戰(zhàn)中，建設(shè)部部長姜偉新稱“房價已經(jīng)到了必須調(diào)整的時候”；銀監(jiān)會主席劉明康則表態(tài)嚴(yán)格實施“二套房”政策。

　　接著，國家發(fā)展改革委副主任劉鐵男解讀了“未進(jìn)十大”的原因，房地產(chǎn)行業(yè)是中國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在是，未來也是。

　　之后，樓市政策呈現(xiàn)明緊實松。在寬松信貸和地方政府出臺一系列刺激政策下，樓市終于迎來了3月小陽春，可惜不能持續(xù)，繁榮到5月戛然而止。

　　由于拉動樓市消費(fèi)措施并未起到預(yù)定功效，很多開發(fā)商選擇減少開工甚至停工，造成了與房地產(chǎn)相關(guān)的建材、服務(wù)等多個上下游行業(yè)出現(xiàn)萎縮。“說明房地產(chǎn)開發(fā)商依然沒有信心，形勢依然嚴(yán)峻。”陳國強(qiáng)表示。

　　更為嚴(yán)峻的是，出口和內(nèi)需均處低迷。與房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的鋼鐵、建材等行業(yè)繼續(xù)下跌，通過房地產(chǎn)開發(fā)刺激經(jīng)濟(jì)拉動需求就變得順理成章。

　　新增資金4680億

　　房地產(chǎn)投資被委以重任，商住房投資項目資本金比例下調(diào)15個百分點即是佐證。“放松銀根，意在利用信貸杠桿刺激房地產(chǎn)行業(yè)的投資。”姜煒分析。根據(jù)規(guī)定，所有項目資本金不到位便不能獲得貸款，不能開工建設(shè)。一個項目的資本金到位與否，成為獲得相關(guān)審批手續(xù)后能否正式開工建設(shè)的關(guān)鍵。

　　今年1至4月，全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資37082億元人民幣，同比增長30.5%，高于市場預(yù)期的29.1%，然而房地產(chǎn)投資僅增4.9%。

　　其實，中央對房地產(chǎn)行業(yè)過熱進(jìn)行調(diào)控始于2004年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》。其中，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例由20％及以上提高到35％及以上；銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目資本金比例不低于35％。

　　“資本金比例的下調(diào)，意味著既定資金量下主體投資能力增強(qiáng)。”一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理馬越表示,“下調(diào)降低了進(jìn)入房地產(chǎn)的門檻，也提高了資金的利用效率。”

　　這與中央刺激投資政策思路一脈相承。4月17日，國務(wù)院常務(wù)會議分析一季度經(jīng)濟(jì)形勢部署八項工作重點，之一就是鼓勵民間投資。

　　一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款2545億元。據(jù)此分析，“在一季度的信貸條件和假設(shè)企業(yè)自有資金總額不變的前提下，資本金平均每降低1個百分點能增加貸款156.6154億元。”陳真誠計算發(fā)現(xiàn)。這個新增開發(fā)貸款還不包括降低房地產(chǎn)開發(fā)門檻后新進(jìn)入的資金，如此計算，2009年全年房地產(chǎn)新增資金至少4680億以上，為開發(fā)商緩解了資金壓力。

　　物業(yè)稅目光長遠(yuǎn)

　　相比資本金比例下調(diào)短期行為，再提物業(yè)稅顯現(xiàn)了中央力求房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的長遠(yuǎn)思路。“物業(yè)稅的開征是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的標(biāo)本兼治措施。”陳國強(qiáng)認(rèn)為。

　　5月28日，財稅部門的一位人士向記者表示，自從財稅部門提出開征物業(yè)稅以來，曾經(jīng)上演過多次“狼來了”的故事，但是最終狼都沒有來。

　　物業(yè)稅真有那么可怕嗎？上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，說物業(yè)稅會導(dǎo)致房價大跌純粹是危言聳聽。

　　開征物業(yè)稅的一個重要環(huán)節(jié)就是取消土地出讓金。物業(yè)稅推進(jìn)阻力主要在于地方政府。據(jù)統(tǒng)計，2007年全國土地出讓金高達(dá)1.3萬億，2008年為9600億。一位接近國土資源部的人士向記者表示，地租一本萬利，且大都不納入財政預(yù)算，地方政府每年都有上萬億元的進(jìn)賬，“讓他們割肉，勢必博弈重重。”目前，在地方財政困難的情況下，倘若土地收入再大幅減少，地方上一定不會答應(yīng)。

　　“從理論上講，物業(yè)稅可以促進(jìn)房價下降，促進(jìn)房地產(chǎn)良性發(fā)展。”陳國強(qiáng)表示。他分析，開征物業(yè)稅必然取消土地出讓金，這盡管會減少地方財政收入，但會讓地方政府獲得一個長期的稅收。對于開發(fā)商，物業(yè)稅可以降低開發(fā)成本，可以促進(jìn)房價的下降。對于消費(fèi)者，購房成本降低但持有成本加大。對于投資者，物業(yè)稅讓其獲利空間減少。

　　而現(xiàn)在畸形的房價就是土地生財造成的，中國社會科學(xué)院國際金融研究中心副主任何帆接受采訪時表示：“當(dāng)?shù)胤秸淹恋刭u出去的時候，它一下子就把70年使用權(quán)賣出去了，這是很危險的。”