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    “我可以用三點(diǎn)幾的利率，也就是五年期基準(zhǔn)利率打六三折拿到房貸。等我辦成了，將方法傳授給你。”在某房產(chǎn)中介公司任職、30歲出頭的方圓（化名）很樂于幫朋友的忙。他說，“由于信息極不對稱，沒有比房產(chǎn)買賣更講究‘手段’的了。

    做法對頭的話，一筆首付的錢就‘省’出來了！”

    方圓2004年來到上海，一直在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打，現(xiàn)在是一家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)理。幾年下來，方圓摸清了房產(chǎn)交易各個環(huán)節(jié)的“門道”。今年以來，他注意到兩個特殊的現(xiàn)象：開發(fā)商“假銷售”現(xiàn)象越來越多；銀行為了拼搶客戶，不斷降低利率，而且開始嘗試擺脫中介，開展“直客式”服務(wù)。“這些現(xiàn)象讓我發(fā)現(xiàn)了商機(jī)。”方圓說。

    先從房產(chǎn)商的“假銷售”說起。為了試探購房者的購買力以及制造銷售火爆的假象，開發(fā)商會冒用購房者的名義支付定金，虛假銷售，之后再撤銷購房意向，退房。可以說“假銷售”情況一直存在。今年以來，“假銷售”又發(fā)生了新的變化：以前只是少數(shù)開發(fā)商對少量房子，通常是不超過整個樓盤的5%的房子進(jìn)行“假銷售”。現(xiàn)在，不少房產(chǎn)商的大量房產(chǎn)都是“假銷售”，這些被銷售的房子又回到了開發(fā)商或中介的手里重新出售。除了制造銷售假象、試探購買力兩大功能之外，如今的“假銷售”還能起到套現(xiàn)的作用。

    方圓舉了個例子。某樓盤一期的售價是8000元/平方米，二期是1萬，那么三期開盤的時候，開發(fā)商絕對不會以1萬元以下的價格出售。否則，不但可能引起先前購房者的抗議，而且很可能賣不出去——購房者基本上都是買漲不買跌的。最重要的是房產(chǎn)商不愿放棄暴利。但在市場環(huán)境已經(jīng)客觀上不允許房價再漲的情況下，怎樣才能讓價格逆勢上漲呢？開發(fā)商想出了“先買后賣”的營銷策略。

    方圓曾經(jīng)遇到過這樣的情況，開發(fā)商開盤銷售三期100套房源，開盤價1.2萬元/平方米。開發(fā)商會制造出其中80套開盤不久就賣出的假象。

    這80套房產(chǎn)中，有的是只付定金，一個星期之內(nèi)就撤銷購房意向；有的則是冒用他人的身份證辦理售房合同，合同價1.2萬元/平方米，并真正辦理按揭貸款。辦理按揭貸款的好處是，開發(fā)商可以及時回籠資金，而且利率能打七折。

    有真實(shí)住房需求的普通購房者，并不知道某套房子的合理價格應(yīng)該是多少——沒有客觀的統(tǒng)計數(shù)字可供參考，整個房產(chǎn)交易過程也是不透明的。他們只清楚自己能承受的價格是多少以及附近樓盤的大概價位。當(dāng)看到新開盤的房子一下子就幾乎賣光的時候，就會有不明就里的購房者以1.2萬元甚至更高的價格買入。結(jié)果，剩余的20套房子實(shí)現(xiàn)了高價賣出去的目的。而購房者不會知道80套房子又退給了開發(fā)商重新銷售。

    退回的80套房產(chǎn)，只支付定金的則由開發(fā)商重新銷售。已經(jīng)辦理按揭貸款的房子，房產(chǎn)商會把他們掛牌到中介，以比合同價更高價格出售，其中的差價足夠支付中介的傭金以及“假銷售”期間的貸款利息。

    房產(chǎn)交易活躍、房價穩(wěn)中有升，是銀行、房產(chǎn)中介、炒房者等都樂意看到的。而在這番繁華景象中，不會有人公開真實(shí)的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)以及銷售的具體操作細(xì)節(jié)，因?yàn)橹挥行畔⒉粚ΨQ才能實(shí)現(xiàn)暴利。來源：中國證券報