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     樓市“陽(yáng)春”的行情沒(méi)能在4月持續(xù)。
 
　　記者根據(jù)京滬深三地的房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入4月份以來(lái)，京滬深三地樓市成交量均出現(xiàn)回落，上海交易數(shù)據(jù)變化比較大，深圳交易量呈現(xiàn)增長(zhǎng)乏力、回落的狀態(tài)，而具有風(fēng)向標(biāo)意義的北京樓市交易量則連續(xù)4周穩(wěn)步下降。

　　從3月30日到4月27日，北京商品房交易套數(shù)為17781套，相距3月份的36774套降幅顯著，北京4月份樓市交易量環(huán)比3月份大幅度下降已成定局。

　　搜房網(wǎng)分析報(bào)告稱(chēng)，目前北京樓市交易量遠(yuǎn)不及2007年水平，而且伴隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房成交量擴(kuò)大，北京整體下滑的樓市交易量中，真實(shí)的商品住宅交易量規(guī)模更小。如果改善性住房刺激政策不出臺(tái)，預(yù)計(jì)樓市在第二季度呈現(xiàn)整體下滑趨勢(shì)。

　　4月提前下滑

　　北京和天津的房地產(chǎn)交易量從4月份開(kāi)始，呈現(xiàn)逐周下降趨勢(shì)。

　　4月21-26日，北京商品房日均銷(xiāo)售772套，環(huán)比前一周811套下降了4.8％。

　　天津市同一周內(nèi)商品住宅成交2540套，成交面積為264642平方米， 環(huán)比上周小幅下跌3.82％；成交均價(jià)6577元/平米，環(huán)比上周下降4.06％。這已經(jīng)是連續(xù)5周出現(xiàn)下降。

　　上海3月30日到4月27日商品房住宅共成交21936套，雖然比3月份的26577套仍有差距，但是上海的交易量呈現(xiàn)連續(xù)三周上漲的趨勢(shì)。分析上海1-3月份的交易數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)升降交替的波動(dòng)行情。

　　易居中國(guó)的分析報(bào)告指出，上海的樓市調(diào)整更徹底一些，房屋交易量也根據(jù)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)反向波動(dòng)。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，交易量就出現(xiàn)下降；當(dāng)房?jī)r(jià)下降時(shí)，交易量就會(huì)出現(xiàn)上漲。

　　4月上半月，上海房?jī)r(jià)上漲了5％，而交易量下降了15％，下半月房?jī)r(jià)開(kāi)始回調(diào)，交易量就出現(xiàn)了快速回升的勢(shì)頭。

　　深圳的商品住宅交易量和房?jī)r(jià)則像坐上了過(guò)山車(chē)。從3月30日到4月27日的四周內(nèi)，深圳商品房交易量逐周出現(xiàn)升降10％的變化。

　　例如，在3月30日到4月5日的第一個(gè)星期內(nèi)，深圳商品住宅成交1727套，成交面積為182385平方米， 環(huán)比上周略增1.86％，成交均價(jià)12793元/平米，環(huán)比上周上升9.24％。

　　在4月6日到12日的第二個(gè)星期內(nèi)，深圳商品住宅成交1622套，成交面積為158157平方米，環(huán)比上周萎縮13.28％，成交均價(jià)11632元/平米，環(huán)比上周下跌9.07％。

　　對(duì)于4月份的交易行情，多數(shù)研究機(jī)構(gòu)表示不看好后市。搜房網(wǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)的研究專(zhuān)家對(duì)記者說(shuō)，主要城市中北京房屋交易量具有代表意義。北京樓市受政策影響最大，也最早走出自住型需求釋放期。

　　我愛(ài)我家一位負(fù)責(zé)人在某商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)上對(duì)記者表示，北京樓市二季度調(diào)整是業(yè)內(nèi)的共識(shí)，但是業(yè)內(nèi)此前預(yù)計(jì)“陽(yáng)春”行情會(huì)持續(xù)到5月份。如果4月份北京樓市回調(diào)成為一個(gè)持續(xù)的趨勢(shì)，則意味著樓市回調(diào)提前到來(lái)。

　　王宏新分析認(rèn)為，4月份全國(guó)主要城市樓市出現(xiàn)下跌或回調(diào)，可能與房?jī)r(jià)上漲有關(guān)。雖然一季度全國(guó)平均房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，但是4月份開(kāi)始大城市的房?jī)r(jià)又開(kāi)始回升。

　　以北京市一季度熱銷(xiāo)的樓盤(pán)遠(yuǎn)洋沁山水為例，其年初開(kāi)盤(pán)價(jià)格為1.1萬(wàn)元/平方米，4月初開(kāi)盤(pán)的三期價(jià)格回升到了1.4萬(wàn)元/平方米。

　　一位開(kāi)發(fā)商對(duì)記者坦言，房子一旦開(kāi)盤(pán)就必須進(jìn)入漲價(jià)通道，否則后面的房子就不好賣(mài)。很多樓盤(pán)都是漲價(jià)漲到賣(mài)不動(dòng)，然后變換一個(gè)案名，降價(jià)銷(xiāo)售，然后接著開(kāi)始新一輪漲價(jià)。

　　北京市建委副主任苗樂(lè)如對(duì)記者表示，開(kāi)發(fā)商的一些不合理漲價(jià)行為會(huì)比假按揭給市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響更大。房?jī)r(jià)只有降到購(gòu)房者能承受的范圍內(nèi)時(shí)，才會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)交易量，否則回暖很難持續(xù)。

　　除了開(kāi)發(fā)商漲房?jī)r(jià)的因素外，自住型需求過(guò)度釋放，改善型需求沒(méi)有支撐也是4月樓市回調(diào)的原因。

　　中房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)朱中一分析說(shuō)，目前中央和地方的刺激樓市政策是短期的，應(yīng)該長(zhǎng)短期結(jié)合。

　　去年“131號(hào)文”提出交易稅費(fèi)減免有效期為一年，為此今年小戶(hù)型商品房和二手房集中放量成交，透支了未來(lái)自住型需求的購(gòu)房量。而刺激改善型需求的政策沒(méi)有發(fā)揮接力作用，于是樓市反彈又開(kāi)始進(jìn)入回調(diào)期。

　　朱中一4月22日對(duì)記者說(shuō)，一季度在31個(gè)省份城市中，商品房買(mǎi)賣(mài)和租賃數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了回升，其中商品住宅同比增加了110.5％。目前，中房協(xié)正在密切關(guān)注房市的下一步走向。

　　朱中一表示，其對(duì)樓市的后市持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，因?yàn)橐患径入m然商品房交易量出現(xiàn)回升，但是目前房地產(chǎn)投資、新購(gòu)置土地面積等延續(xù)性指標(biāo)都出現(xiàn)了很大幅度的下降，因此下一步樓市是否能持續(xù)增長(zhǎng)仍不好判斷。

    地方著力維護(hù)市場(chǎng)復(fù)蘇
 
　　為了防止開(kāi)發(fā)商借機(jī)漲價(jià)，使剛剛恢復(fù)的“陽(yáng)春”樓市再陷入混亂，中央和地方政府同時(shí)出手，對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)城市開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治。

　　一位接近北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的人士對(duì)記者說(shuō)，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的安排下，北京市已經(jīng)對(duì)“房托”、“假按揭”等虛假銷(xiāo)售行為展開(kāi)了專(zhuān)項(xiàng)查處，5月份將對(duì)二手房市場(chǎng)展開(kāi)檢查。

　　苗樂(lè)如對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，本輪市場(chǎng)秩序整頓的主要目的是維持、穩(wěn)定市場(chǎng)秩序，珍惜和維持樓市交易量弱勢(shì)回升的趨勢(shì)，而開(kāi)發(fā)商亂漲價(jià)等行為成為政府檢查關(guān)注的重點(diǎn)。

　　4月中旬，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商雇傭“房托兒”，對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行假銷(xiāo)售的情況進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)檢查。

　　4月下旬，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)又開(kāi)展了一場(chǎng)檢查活動(dòng)，這次檢查的主要對(duì)象是“假按揭”。

　　4月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，已經(jīng)將11個(gè)假按揭、樓盤(pán)建筑質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重、哄抬房?jī)r(jià)等行為的樓盤(pán)進(jìn)行了查處。北京市建委責(zé)令這11個(gè)樓盤(pán)三天內(nèi)整改，否則到期向社會(huì)通報(bào)。

　　北京房屋中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳同順日前在安居客誠(chéng)信中介聯(lián)盟活動(dòng)上表示，一季度北京二手房交易量上升很快，但是也出現(xiàn)了很多問(wèn)題，如果不及時(shí)調(diào)整，可能會(huì)影響市場(chǎng)交易量。

　　據(jù)悉，北京市二手房交易在一季度出現(xiàn)大幅度回升后，多數(shù)中介公司上調(diào)了交易手續(xù)費(fèi)，將原來(lái)2％左右的中介費(fèi)，一律上調(diào)到3％，而且不能打折。

　　不過(guò)，苗樂(lè)如表示，檢查結(jié)果表明，真實(shí)情況并沒(méi)有外界傳說(shuō)的那么糟。北京200多個(gè)在售樓盤(pán)項(xiàng)目，存在“假按揭”行為的就3個(gè)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場(chǎng)部副總經(jīng)理肖勁對(duì)記者表示，建委部門(mén)的檢查和整頓工作會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到“敲山震虎”的作用。而在房地產(chǎn)公司心中也都清楚，這次市場(chǎng)回暖與2007年房?jī)r(jià)大漲情況不同，大家都謹(jǐn)慎看好后市，就更應(yīng)該珍惜當(dāng)前來(lái)之不易的反彈。

　　而萬(wàn)科在剛剛發(fā)布的一季報(bào)中也表示，謹(jǐn)慎看好后市，采取“量出為入”的策略買(mǎi)地和開(kāi)發(fā)。

　　北師大房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新對(duì)記者說(shuō)，北京等地近期采取的市場(chǎng)秩序整頓措施，其目的不僅僅是整頓市場(chǎng)秩序，更有維護(hù)剛剛復(fù)蘇的市場(chǎng)的想法。針對(duì)目前有的開(kāi)發(fā)商過(guò)度漲價(jià)的問(wèn)題，政府部門(mén)希望借市場(chǎng)秩序整頓的機(jī)會(huì)，給樓市“擠擠水分”。

　　實(shí)際上，目前開(kāi)展“擠水分”行動(dòng)的不僅是北京，天津、上海等重要城市都在穩(wěn)定房地產(chǎn)交易量上有新舉措出來(lái)。上海規(guī)定5萬(wàn)平米以上的新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，需要公布銷(xiāo)售進(jìn)度，不許捂盤(pán)。而天津也對(duì)漲房?jī)r(jià)行為做出了反向引導(dǎo)。

　　4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合監(jiān)察部啟動(dòng)了房地產(chǎn)領(lǐng)域變更規(guī)劃、更改容積率問(wèn)題的專(zhuān)項(xiàng)整治。

　　王宏新分析說(shuō)，去年年底出臺(tái)的“131號(hào)文”已經(jīng)授權(quán)地方政府因地制宜地調(diào)控當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)前，中央政府和部分地方政府同時(shí)出臺(tái)一些措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓，突出了上下聯(lián)動(dòng)的作用。

　　而維持弱勢(shì)陽(yáng)春，也成為地方政府的主要考慮問(wèn)題。日前，上海市房協(xié)組織20多家大型房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)座談會(huì)，專(zhuān)門(mén)討論如何珍惜市場(chǎng)信心回暖問(wèn)題，減少虛假銷(xiāo)售行為的問(wèn)題。

　　這個(gè)會(huì)議召開(kāi)的背景是，在一季度樓市出現(xiàn)回暖的情況下，上海很多開(kāi)發(fā)商采取小批量，多漲價(jià)的銷(xiāo)售行為。之前，上海市規(guī)定超過(guò)3萬(wàn)平方米的樓盤(pán)，需要分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米。而在3月上旬上海推出的18個(gè)樓盤(pán)中，只有2家開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量在3萬(wàn)平方米以上。

　　另外，今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將整治重點(diǎn)鎖定在容積率修改的問(wèn)題上。這個(gè)問(wèn)題在全國(guó)十分普遍，在此前一季度中，很多地方政府為了讓開(kāi)發(fā)商維持投資、不退地，給開(kāi)發(fā)商土地改容積率，提高開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目利潤(rùn)率等。

　　對(duì)于這種全國(guó)性的擾亂市場(chǎng)秩序的做法，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)展開(kāi)檢查，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商漲價(jià)等地方行為，則由地方政府進(jìn)行調(diào)節(jié)。而這些動(dòng)作背后，都是想穩(wěn)定樓市交易量弱勢(shì)上漲的局面，避免大起大落。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)