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    剛剛過去的第一季度，中國房地產(chǎn)市場的快速回暖大大出乎市場意料，一系列利好令市場出現(xiàn)了很多樂觀的聲音。然而，房地產(chǎn)業(yè)鏈條中重要的參與主體——銀行業(yè)對(duì)樓市的態(tài)度如何？

    本報(bào)記者在上海、北京、南京、成都、重慶等多個(gè)城市的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，各地商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)類貸款仍十分謹(jǐn)慎，甚至對(duì)2007年高價(jià)地塊集中的城市仍維持“高危”評(píng)級(jí)。房地產(chǎn)類貸款在銀行公司類貸款中比例早已不是1/3強(qiáng)的時(shí)代，10％甚至更少的比例成銀行防控風(fēng)險(xiǎn)的典型寫照。本版撰稿 快報(bào)記者 于兵兵

    房企開發(fā)貸款

    地方商業(yè)銀行“明松暗緊”

    3月18日，人行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)指導(dǎo)意見：“落實(shí)好房地產(chǎn)信貸政策，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。然而，4月初，本報(bào)記者歷時(shí)10多天走訪北京、上海、南京、重慶、成都等五個(gè)城市的房地產(chǎn)企業(yè)和銀行業(yè)人士，一個(gè)普遍的說法是，大多數(shù)地方性房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無法從銀行貸到開發(fā)貸款。

    “表面上，銀行系統(tǒng)都在聲稱支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，但商業(yè)銀行從自身風(fēng)險(xiǎn)和股東利益的角度考慮，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)尤其是開發(fā)貸款的態(tài)度仍然是慎之又慎。”成都世家機(jī)構(gòu)研究部負(fù)責(zé)人稱。“房地產(chǎn)開發(fā)投資在2008年還是增長的，而竣工面積和銷售面積已出現(xiàn)負(fù)增長。開發(fā)商沒開發(fā)新樓盤的信心，因?yàn)榧幢阌蟹孔庸┙o也賣不出去，那樣企業(yè)日子會(huì)更難過。”上海某市場人士稱。

    開發(fā)商沒開發(fā)信心，銀行就更加謹(jǐn)慎了。央行數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源10070億元，同比增長9.2%。其中，國內(nèi)貸款2545億元，增長8.0%，增幅遠(yuǎn)低于利用外資和自籌資金的增速。

    一份權(quán)威資料顯示，包括建行、中行、深發(fā)展、交行等在內(nèi)，2008年房地產(chǎn)業(yè)貸款占其公司類貸款的比例持續(xù)下降。最典型的是建行，2008年房地產(chǎn)貸款新增占全部新增貸款比例僅2.22%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速為3.65%。

    “國家目前對(duì)房地產(chǎn)的整體思路還是讓百姓買得起房，這個(gè)原則的背后就是房價(jià)不能升。一切不利于控制價(jià)格的做法都要慎重，包括房地產(chǎn)貸款政策。如給開發(fā)商大肆放貸，開發(fā)商資金壓力緩解，對(duì)于抑制房價(jià)無疑是不利的。”交行上海分行一位信貸部經(jīng)理稱。

    重點(diǎn)排斥對(duì)象

    2007年各城市“地王”項(xiàng)目

    消息人士透露，受金融危機(jī)和2007年眾多“地王”出現(xiàn)在成都等多重因素影響，2008年底，中信銀行[4.90 -0.41%]總行給成都部分樓市的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)是“高危”。

    “南京的開發(fā)貸款也很難貸，除了大型國企和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目之外。”南京某大型開發(fā)公司負(fù)責(zé)人告訴記者。

    其實(shí)，銀行并非對(duì)所有開發(fā)貸款都嚴(yán)加防控，市場人士介紹，根據(jù)國家相關(guān)文件和精神，四類房企貸款相對(duì)容易：一是保障性質(zhì)的住房開發(fā)，比如經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)位中小套型普通商品房；二是已在建、快完工的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；三是有實(shí)力有信譽(yù)的大型房企；四是屬于兼并重組性質(zhì)的房地產(chǎn)類貸款。

    中原地產(chǎn)北京分公司總經(jīng)理李文杰稱，在北京，一些不能通過銀行嚴(yán)格的資格審查的企業(yè)正通過企業(yè)間拆借方式融資。“企業(yè)間拆借現(xiàn)象在去年底最為集中，利率大概在18％-20％。這些去拆借市場拿錢的企業(yè)，有一些是2007年拿到高價(jià)地的企業(yè)，他們不能通過降價(jià)來回收現(xiàn)金流，因?yàn)槟菢訒?huì)虧更多。”李文杰介紹。

    2007年高價(jià)地較集中的成都也體現(xiàn)明顯。有報(bào)道稱，2007年，成都有近30個(gè)單價(jià)千萬元以上的“地王”誕生。香港九龍倉、香港信和、合景泰富、萬科、中海、首創(chuàng)、珠江投資等知名開發(fā)商都在2007年涉足成都土地市場，拍地總金額從數(shù)億元到70多億元不等。

    根據(jù)本報(bào)獲得的消息，在2007年成都拍下的60塊左右的住宅地塊中，90%目前處于停工或緩開工狀態(tài)。“政府也不希望這些地塊退地，因?yàn)檫@樣的話，土地出讓金就收不到了。于是地方政府就默許了開發(fā)商對(duì)地塊的擱置。

    “如按2007年的地價(jià)推算，成都房價(jià)還應(yīng)再漲2000元/平方米，但顯然目前不可能。比如，2007年有的地塊樓板價(jià)已拍到4300元/平方米，樓盤要賣到8000元/平方米左右才有利潤。目前成都樓市的銷售均價(jià)也不過5000元/平方米左右。這些地塊只能等待成都房價(jià)再度上漲。銀行對(duì)此十分清楚。”上述人士稱。

    銀行判斷樓市

    持續(xù)回暖是信貸松綁前提

    對(duì)于銀行業(yè)究竟如何判斷未來樓市，中國銀行[3.56 0.28%]某分行副行長告訴記者，銀行信貸對(duì)市場的反應(yīng)存在三個(gè)月滯后期，如果樓市“小陽春”能夠持續(xù)下去，房地產(chǎn)信貸有望松綁。銀行判斷樓市前景基于兩個(gè)主因：一是區(qū)域性房價(jià)是否回調(diào)到位。如深圳、廣州等珠三角典型城市在銀行業(yè)看來風(fēng)險(xiǎn)已較低，華北、華東部分城市的房價(jià)泡沫仍未解除；二是交易旺盛的“小陽春”能持續(xù)多久。

    對(duì)于目前的“小陽春”，中國銀行一位銀行信貸經(jīng)理稱，“我們的感覺是，一部分回暖是有水分的，比如開發(fā)商雇人排隊(duì)搶購、通過‘多預(yù)訂，少放號(hào)’等方式制造熱銷局面。這些現(xiàn)象銀行都在關(guān)注。”

    “目前剛性需求、改善性需求的量還是很大的。只要開發(fā)商理性看待市場，不盲目漲價(jià)，樓市‘小陽春’就有望持續(xù)。”另一位銀行業(yè)高層稱。該人士表示，銀行系統(tǒng)對(duì)市場的反應(yīng)有一定滯后期，如貸款審批過程等，因此，即便銀行放松信貸，也要在至少三個(gè)月后從央行數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來。

    “應(yīng)該說，房地產(chǎn)貸款增速從前兩個(gè)月的1％提高到第一季度的4.1％，已是一個(gè)較好的趨勢。”銀行界人士稱。現(xiàn)代快報(bào)