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    昨天，在上海社科院舉行的《風(fēng)暴中的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)》論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家、華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)張永岳表示，上海樓市存在著結(jié)構(gòu)性供求失衡狀態(tài)，這意味著未來房?jī)r(jià)還可能繼續(xù)調(diào)整。另外，也有專家表示，金融風(fēng)暴影響下，上海世博會(huì)對(duì)本地房地產(chǎn)的正面影響將低于預(yù)期。

    昨天的論壇由上海學(xué)界的三名政府智囊組成，除張永岳外，成員還有上海社科院城市發(fā)展中心主任張鴻銘以及上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印堃華，作為全國(guó)政協(xié)委員的張鴻銘剛參加了本月初的全國(guó)兩會(huì)，印堃華則是接受國(guó)家發(fā)改委房地產(chǎn)情況咨詢的專家之一。盡管對(duì)于房地產(chǎn)政策意見有所區(qū)別，但三人都認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)并不會(huì)出現(xiàn)深幅調(diào)整，最終整體降幅將控制在10%以內(nèi)。

    上海樓市供求不均衡

    張永岳稱，進(jìn)入2009年，伴隨著去年10月和12月政府兩次穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策開始見效，全國(guó)絕大多數(shù)城市成交量出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。以2月份成交量來看，上海同比去年暴增173%，而去年樓市遭遇寒冬的深圳地區(qū)同比增長(zhǎng)幅度達(dá)到587%。

    過去半年多以來，全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，房產(chǎn)交易中投資比重明顯下降，房地產(chǎn)企業(yè)回歸理性。進(jìn)入2009年，隨著政策明朗化，消費(fèi)者信心回升，部分自住性質(zhì)樓盤銷售旺盛。

    盡管如此，并不意味著樓市已經(jīng)調(diào)整完畢開始正式復(fù)蘇。張永岳稱，全國(guó)城市的供求結(jié)構(gòu)并不均衡，相當(dāng)部分城市存量盤去化周期超過三年。另外，房地產(chǎn)企業(yè)依然面臨著存貨以及現(xiàn)金流的雙重壓力，數(shù)據(jù)顯示，部分知名企業(yè)的去化周期甚至達(dá)到5年以上。

    針對(duì)上海市場(chǎng)，張永岳稱，一份有關(guān)上海市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)情況的分析報(bào)告已經(jīng)遞交上海市政府相關(guān)部門，這項(xiàng)分析顯示，上海目前的市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出不均衡的發(fā)展態(tài)勢(shì)，部分區(qū)域存在著供應(yīng)過剩的局面，這就意味著上海房?jī)r(jià)還沒有調(diào)整到位，未來價(jià)格還存在繼續(xù)下降的可能。

    張永岳稱，從發(fā)展趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)從2007年9月開始進(jìn)入下行通道，到去年9月已基本達(dá)到底部，而此后一直在底部震蕩，預(yù)計(jì)將在今年9月走出底部開始上行。

    但實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的前提在于眾多條件的綜合，包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好、金融環(huán)境放松、股票底部顯露、國(guó)家政策扶持、房?jī)r(jià)調(diào)整到位等。張永岳建議，未來政府還是應(yīng)該積極引導(dǎo)各地企業(yè)理性調(diào)整房?jī)r(jià)，另外可以放松外資在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的限制，建議土地出讓模式更加靈活以改變目前流標(biāo)率高的狀況。

    去年房?jī)r(jià)實(shí)際降1.6%

    針對(duì)上海樓市，各位專家的觀點(diǎn)基本一致，盡管上海房?jī)r(jià)回調(diào)的確是事實(shí)，但不可能出現(xiàn)深幅調(diào)整，估計(jì)整體來看調(diào)整幅度在5%—10%左右。

    張鴻銘則表示，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，目前調(diào)整的主要目的在于維持市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，具體來說，救樓市主要是救量而不在于救價(jià)，成交量恢復(fù)了，其余的問題也就迎刃而解了。不過和一些要求政策應(yīng)該一步到位的言論不同，張鴻銘稱，房地產(chǎn)政策的出臺(tái)還是需要相機(jī)而動(dòng)，由于政策效果畢竟需要一定的周期才能顯現(xiàn)，所謂的政策“到位”與否應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)變化而定，如果一次性全盤放松，回到調(diào)控前的2004年甚至更早時(shí)期的政策環(huán)境，則可能反而會(huì)出現(xiàn)負(fù)面反彈。

    對(duì)于購(gòu)房者提出的何時(shí)為買房時(shí)機(jī)，張鴻銘表示，沒有必要關(guān)注整體的漲跌環(huán)境，畢竟區(qū)域不同，其調(diào)整速度也會(huì)有所區(qū)別，只要自己關(guān)注的區(qū)域或者個(gè)案調(diào)整到位了，就可以出手買房。

    印堃華指出，2005年以及2007年樓市價(jià)格的大幅度上漲，主要原因是政府逆向調(diào)控所致，由于土地供應(yīng)量減少，導(dǎo)致了產(chǎn)品的稀缺，從而造成房?jī)r(jià)的大幅度上漲。

    印堃華透露，去年統(tǒng)計(jì)顯示，上海住房銷售價(jià)格實(shí)際下跌1.6%，部分樓盤的大幅促銷降價(jià)只是占到少數(shù)。印堃華稱，部分高檔樓盤社區(qū)二手房?jī)r(jià)格下跌明顯主要是由于短期內(nèi)境外公司的減員造成，并不是件壞事。印堃華稱，“跨國(guó)公司裁員，一些國(guó)外高管要離職，400萬元的房子280萬元也肯成交，正好讓上海人撿了便宜。”

    但是，印堃華也承認(rèn)，由于受金融風(fēng)暴沖擊，原本世博會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)的利好可能會(huì)受到影響，其中影響最大的將是計(jì)劃保留的商業(yè)物業(yè)。東方早報(bào)