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    2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題已經(jīng)和2008年不一樣，2008年最大的問題是資金亂竄、造成房?jī)r(jià)暴漲的現(xiàn)象。2009年整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)被冷凍住才是最可怕的。這就是我對(duì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷。

    有類似問題的國(guó)家不止是我們，比如俄羅斯。俄羅斯在2008年年底也碰到同樣的危機(jī)，俄羅斯政府干了什么事？第一，國(guó)家出錢把這些房子買下來，然后租給老百姓。為什么？俄羅斯政府的原話是：“為了使房地產(chǎn)開發(fā)不至于全面崩潰。”第二，俄羅斯居民購(gòu)買住房享受到的稅務(wù)優(yōu)惠，可以增加1倍，買房子的錢可以免征個(gè)人所得稅，上限可以高達(dá)1萬(wàn)美元。從這一點(diǎn)上來說，我覺得我們政府目前對(duì)這個(gè)危機(jī)的重視程度還是不夠的，沒有想到這個(gè)危機(jī)來得那么快。俄羅斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有我們火爆，已經(jīng)碰到了重大問題，而俄羅斯政府的做法是直接參與。

    當(dāng)然，我的意思并不是我們也要做同樣的事情，我們政府也沒有這種財(cái)力，也不可能墊資建住房。但是，我希望政府，不要再把注意力放在樓價(jià)是否下跌、樓價(jià)是否上升這個(gè)問題上，我覺得這個(gè)問題目前看起來是小問題，更可怕的是，房地產(chǎn)商資金鏈緊張的結(jié)果會(huì)使2009年開始的房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)被冷凍住。而房地產(chǎn)市場(chǎng)被冷凍的結(jié)果，加上制造業(yè)的持續(xù)倒閉，將進(jìn)一步影響到銀行體系的安全。

    深圳有很多房地產(chǎn)商用零首付來促銷，促銷本身可以理解。但是對(duì)于這種政策，我也希望給我們的房地產(chǎn)商、銀行，甚至給我們政府提出一個(gè)新觀念，那就是零首付也好，20%首付也好，這些都是次級(jí)債，次級(jí)債的真正問題就是國(guó)際金融資本和其馬前卒找了一批信用不好的人，同時(shí)也缺乏信托責(zé)任的人來買房子。什么叫缺乏信托責(zé)任？那就是他明明知道自己還不起錢，他還借錢買房子。通過當(dāng)時(shí)很多造假的行為，讓這些人合法地取得貸款。到最后的結(jié)果是次級(jí)債爆發(fā)，次級(jí)債有1萬(wàn)多億美元，而這1萬(wàn)多億美元竟然造成如此恐怖的金融危機(jī)，這個(gè)沖擊有多大啊。所以在我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)全面停滯狀態(tài)下，如果我們推動(dòng)零首付或者是20%首付的結(jié)果，就是立刻把銀行推向火線，這些很可能造成另一場(chǎng)中國(guó)的次級(jí)債災(zāi)難的開始。

    如果在中國(guó)也爆發(fā)次級(jí)債的話，那就沖擊太大了，我都不敢想象。所以我建議政府，在這個(gè)時(shí)刻，要從自己口袋里拿錢出來幫助地產(chǎn)商，從自己口袋拿錢出來幫助購(gòu)屋者，而不要通過銀行的運(yùn)作，否則銀行會(huì)立刻被卷入金融危機(jī)當(dāng)中去，會(huì)產(chǎn)生我們中國(guó)自己的金融危機(jī)。我給你舉個(gè)例子。當(dāng)美國(guó)發(fā)生金融危機(jī)時(shí)，花旗銀行購(gòu)買了很多這種次級(jí)債的債券，大概3060億美元，其中200億美元虧損了，花旗銀行虧損了美國(guó)政府怎么救？難道找別的銀行去幫助它嗎？不是的，而是從口袋里面直接拿出200億美元幫助花旗銀行，美國(guó)政府說這個(gè)錢給你，兄弟扛住，千萬(wàn)別倒閉。它這么做有什么目的？這個(gè)目的就是繞開金融機(jī)構(gòu)，不要讓金融機(jī)構(gòu)擔(dān)負(fù)更多的風(fēng)險(xiǎn)，而由政府直接拿錢來幫助這些銀行。而這就是為什么我在這個(gè)時(shí)刻，會(huì)提出應(yīng)該參考俄羅斯的政策，國(guó)家墊資構(gòu)建住房，而不是要求銀行給予房地產(chǎn)開發(fā)商更寬松的貸款。因?yàn)殂y行給予房地產(chǎn)開發(fā)商更寬松貸款的結(jié)果，會(huì)使得銀行更快地被卷入危機(jī)中，甚至可能爆發(fā)中國(guó)的次級(jí)債危機(jī)。

    我對(duì)于我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常擔(dān)憂的。我擔(dān)憂的問題，和我們一般媒體擔(dān)憂的不一樣，和政府擔(dān)憂的也不一樣，我把大家的擔(dān)憂做一個(gè)總結(jié)，那就是房?jī)r(jià)持續(xù)下跌可能會(huì)造成斷供的現(xiàn)象，而且制造業(yè)企業(yè)大量倒閉，工人失業(yè)，可能還不起房貸也有斷供的現(xiàn)象，從而影響到金融危機(jī)。我所擔(dān)心的是什么？我所擔(dān)心的是從2009年開始整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)被冷凍住了，講個(gè)最極端狀況，那就是不再建造新的樓盤，這樣做的結(jié)果會(huì)大面積地影響到相關(guān)行業(yè)，包括鋼鐵、水泥、型材等等，而這會(huì)造成大量的失業(yè)。政府在這個(gè)時(shí)刻，我認(rèn)為應(yīng)該直接拿錢來幫助老百姓購(gòu)買住房，政府不應(yīng)該允許購(gòu)買者首付20%或者更低的比例，同時(shí)更不允許零首付。因?yàn)橹皇怯?0%以下的自備款來首付置業(yè)者，很可能會(huì)造成中國(guó)未來購(gòu)房的次級(jí)債危機(jī)，這一點(diǎn)是我們一定要防范的。

    目前，地產(chǎn)商內(nèi)心是惶恐不安的，為什么？道理很簡(jiǎn)單，第一，他的成本是剛性成本，比如購(gòu)地成本、構(gòu)建成本，還有其他剛性成本支出，如果資金積壓，利息支出都是不得了的。剛性成本之下他們的需求面是什么？我們?cè)O(shè)身處地為他們著想一下。大家購(gòu)買房子主要的原因，不是說經(jīng)濟(jì)發(fā)展很好了，也不是老百姓每年的收入都增加50%，更富裕了，所以拿出一半錢去買房子。如果是這種正常的購(gòu)物行為的話，相對(duì)而言，多少資金流入樓市是比較容易預(yù)測(cè)的，因?yàn)槟憧梢愿鶕?jù)這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)商可以根據(jù)需求，再慢慢來建房子，這都是很好預(yù)測(cè)的。可是目前就不是這種情況，這個(gè)資金來源是搞不清楚的，有多少資金流入流出都無(wú)法預(yù)測(cè)的。

    我在演講的時(shí)候一再對(duì)房地產(chǎn)商們講，現(xiàn)在千萬(wàn)別拿地，金融危機(jī)最大的危機(jī)不是金融危機(jī)本身，而是大家對(duì)于危機(jī)的認(rèn)識(shí)是不到位的。大家把事情看得太簡(jiǎn)單了。比如你買一塊價(jià)格很低的地，然后蓋一些便宜的房子，這是一個(gè)很美好的愿望。可是我告訴你，當(dāng)你去買了以后，如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)惡化，你會(huì)發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的需求也是持續(xù)減少的，在沒有需求的情況下，房地產(chǎn)商難以生存，這就是為什么李嘉誠(chéng)在這個(gè)時(shí)候停止所有的投資，而且手上保留221億美元的現(xiàn)金，目的就準(zhǔn)備渡過這個(gè)寒冬。所以在這個(gè)時(shí)刻拿地，我覺得就有待商榷，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)太大。

    有人說，李嘉誠(chéng)每次都在危機(jī)的時(shí)候大量投資土地。其實(shí)那是過去的事情，這次他就沒有了，他停止所有投資，因?yàn)檫^去是中小蕭條，這次是大蕭條，不一樣。所以最好這個(gè)時(shí)刻大家多留點(diǎn)現(xiàn)金，不要在這個(gè)時(shí)候急著買地，也不要有太多的幻想，因?yàn)榇蠹覜]有經(jīng)歷過。如果李嘉誠(chéng)都停止投資了，大家最好思考思考。（數(shù)字商業(yè)時(shí)代）