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  　全國(guó)“兩會(huì)”期間，有關(guān)提案披露“上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入中流向政府的份額最高，為61.84％，相應(yīng)地，企業(yè)剩余所占份額最小，只有4.15％”的情況，令上海房地產(chǎn)成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　“我個(gè)人了解和運(yùn)作眾多項(xiàng)目的直接感受，與這個(gè)報(bào)告的結(jié)果是吻合的。相對(duì)其它城市，上海的成本確實(shí)最高，其中主要部分與政府有關(guān)。”某全國(guó)主流開(kāi)發(fā)商的投資部資深人士向本報(bào)記者透露。

　　該人士解釋：“以本公司在上海某主力樓盤(pán)為例，若同樣的項(xiàng)目在杭州等其他城市開(kāi)發(fā)，成本可以減少超過(guò)每平方米1500元（建筑面積，下同）。”

　　本報(bào)記者調(diào)查分析了近五年上海市地方財(cái)政收入與房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)兩者之間呈現(xiàn)明顯正相關(guān)，尤其在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)空前火爆的2007年，該市全年地方財(cái)政收入2102.63億元，比上年增長(zhǎng)31.4％，高于其它年份10％－20％。

　　上海開(kāi)發(fā)成本高在哪里？

　　一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總成本包括直接成本和運(yùn)營(yíng)成本。在直接成本項(xiàng)下，又包括前期工程成本、土地成本（繳納給政府的土地出讓金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設(shè)施和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等6個(gè)子項(xiàng)；在運(yùn)營(yíng)成本項(xiàng)下，又包括銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等3個(gè)子項(xiàng)。

　　據(jù)這位投資部資深人士表示，這些成本中，建安成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，是開(kāi)發(fā)商基本可控的，同一個(gè)開(kāi)發(fā)商，在不同城市進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，差別不會(huì)太大。

　　“但是土地、地方公共配套費(fèi)等成本，開(kāi)發(fā)商控制的主動(dòng)性不大，不同城市不同區(qū)域的差別會(huì)很大。其中，土地成本是最主要的影響因素。”

　　本報(bào)記者進(jìn)一步獲得的詳細(xì)數(shù)據(jù)顯示，在上海，土地成本在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本的比例始終保持在50％以上，從2002年至2005年，這一比例分別為56.3％、52.4％、53.4％、53.6％，僅2006年降至49.5％，但2007年又重新回到53.4％的高位。

　　而上述提案涉及的“2008年7月份到10月份在北京、上海、廣州等9個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查，包括62個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)，涉及到81個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。”調(diào)查結(jié)果顯示，土地成本所占比例平均為41.2％。

　　上述房企投資部資深人士告訴記者，在上海，土地成本比例大致呈現(xiàn)從外環(huán)、中環(huán)、內(nèi)環(huán)市中心區(qū)域逐漸上升的特點(diǎn)，依次為40％左右、50％左右、60％左右。市中心個(gè)別項(xiàng)目的土地成本甚至可以高達(dá)80％。“如果不考慮土地成本因素，大部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不管在哪個(gè)城市，其價(jià)格不會(huì)超過(guò)2000元/平方米。”

　　如果說(shuō)現(xiàn)行模式下土地爭(zhēng)奪帶來(lái)的高地價(jià)是一種必然，那么，土地成本之外各類(lèi)公共配套設(shè)施費(fèi)的巨大差別，則更令開(kāi)發(fā)企業(yè)頗感無(wú)奈。

　　不同城市不同標(biāo)準(zhǔn)的公共配套設(shè)施費(fèi)，是導(dǎo)致不同城市流向當(dāng)?shù)卣偝杀颈壤霈F(xiàn)差別的第二大因素。而這部分費(fèi)用，上海遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市。據(jù)了解，上海房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)平均在每平方米320元，其他城市則相對(duì)“廉價(jià)”很多，其它多數(shù)長(zhǎng)三角城市該費(fèi)用一般為每平方米100元多，例如蘇州約為每平方米120元。

　　“這一費(fèi)用還涉及到政府返還環(huán)節(jié)，主要依據(jù)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目中投資學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施的比例，來(lái)決定返還額。不過(guò)，在上海，即使一個(gè)住宅項(xiàng)目同時(shí)配建醫(yī)院和學(xué)校，返還額一般是每平方米100元，還依然明顯高于其他城市。”這位投資部人士透露。

　　另外，項(xiàng)目的水電氣等小配套費(fèi)用，是第三大影響因素。

　　記者從滬上多家房地產(chǎn)企業(yè)方面了解到，這筆費(fèi)用總額雖不大，但不同項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差別巨大。調(diào)查顯示，2002年至2007年，上海房地產(chǎn)項(xiàng)目公共配套設(shè)施占總成本的比例分別已達(dá)到0.9％、1.5％、1.3％、1.2％、1.3％和1.2％。

　　此外，2002年到2006年，上海項(xiàng)目的前期工程占總成本比例逐年上升（從0.5％上升到1.5％），2007年該比例降為0.8％。

　　正相關(guān)：地方財(cái)政與房地產(chǎn)

　　上述提案相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，相關(guān)的調(diào)查和提案，出發(fā)點(diǎn)不是針對(duì)地方政府，而是希望通過(guò)對(duì)成本的分析，從土地出讓制度、房地產(chǎn)財(cái)稅改革等途徑尋求解決房?jī)r(jià)居高不下的老問(wèn)題。

　　事實(shí)正是，近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)與當(dāng)年的地方財(cái)政收入呈現(xiàn)明顯正相關(guān)，地方財(cái)政過(guò)度依賴房地產(chǎn)。

　　記者分析上海市官方統(tǒng)計(jì)部門(mén)近五年來(lái)公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的景氣很大程度上影響著當(dāng)年地方財(cái)政收入。

　　在2004年、2007年上海房地產(chǎn)景氣的年份，上海全年商品住宅銷(xiāo)售額分別為2064.74億元大增58.8％、2706.3億元大增47％，相應(yīng)的該市全年地方財(cái)政收入分別為1119.72億元增長(zhǎng)24.5％、2102.63億元增長(zhǎng)31.4％，均出現(xiàn)超過(guò)20％以上的較大增幅。

　　2006年及2008年房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期的年份，上海市全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額分別為1275.59億元略增2.3％、1366.87億元略增4.5％，全年商品房銷(xiāo)售額分別為2177.08億元僅增長(zhǎng)0.7％、1608.47億元大幅下降40.6％，相應(yīng)地，該市全年地方財(cái)政收入分別為1600.37億元僅增長(zhǎng)11.6％、2382.34億元僅增長(zhǎng)13.3％。

　　這種關(guān)系在實(shí)際運(yùn)作中給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的直接感受，就是企業(yè)開(kāi)發(fā)成本中流向政府的比例居高不下。“所謂流向政府，并不僅僅是如土地出讓金等直接交給地方政府的部分，還包括其它泛政府性質(zhì)的一些機(jī)構(gòu)，如和公建配套相關(guān)的水電氣等國(guó)資企業(yè)。開(kāi)發(fā)企業(yè)與這些泛政府性質(zhì)的角色談判的具體費(fèi)用，實(shí)際上也是流向政府的組成部分。”

　　日前，上海市市長(zhǎng)韓正對(duì)相關(guān)提案披露的調(diào)查結(jié)果表示質(zhì)疑，稱實(shí)際并沒(méi)有如此高的比例。

　　但關(guān)于這一比例的詳細(xì)數(shù)字，記者并未查到直接的公開(kāi)數(shù)據(jù)。在查閱過(guò)程中，記者發(fā)現(xiàn)，2004年和2005年，上海市曾在當(dāng)年財(cái)政收支概況中披露，全市房產(chǎn)稅完成分別為27.08億元增長(zhǎng)20.8％和34.1億元增長(zhǎng)25.9％，但除此之外的年份，官方統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站上并未披露相關(guān)數(shù)據(jù)。

　　在土地出讓收入，也并未有官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)公布。據(jù)民間研究機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市通過(guò)當(dāng)年公告出讓住、商、辦(包括其它)地塊的信息統(tǒng)計(jì)顯示，2007年和2008年僅這部分土地出讓收入就分別達(dá)391.42億元和154.26億元。

　　本報(bào)記者日前向上海市政府新聞發(fā)言人小組及上海市規(guī)土局有關(guān)對(duì)外部門(mén)詢問(wèn)相關(guān)數(shù)據(jù)，但并未獲得可以說(shuō)明上海開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入中流向政府份額的信息。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）