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【作者：毛瀚民 陳曉 來源：時代周報】

    這兩天，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司夢魘纏身。

    市場傳聞雅居樂海南清水灣項(xiàng)目是大摩中國房地產(chǎn)主管蓋斯·彼得森(Garth Peterson)陷入“行賄門”的導(dǎo)火索。該項(xiàng)目是彼得森離職前最后做成的一筆交易項(xiàng)目。

    今年2月11日， 摩根士丹利在一份公開文件中披露，稱公司前中國房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理蓋斯·彼得森因涉嫌違反《海外腐敗法》于去年12月30日離開大摩，目前他成為美國證券交易委員會(SEC)的調(diào)查對象。

    雖然雅居樂方面極力澄清，但是資本市場上，股票仍然以暴跌21.7%還以顏色。

    如今，到底雅居樂項(xiàng)目是“行賄門”的導(dǎo)火索，還是上海是彼得森東窗事發(fā)地，已經(jīng)成了一個難解之謎，一切還要留待政府部門的徹查之后才能揭開真相。

    雅居樂項(xiàng)目成導(dǎo)火索

    3月1日，三亞陵水黎族英洲村附近，海南清水灣，在這個有海南第一大盤之稱的售樓部里，有客戶正在揣度大摩與該樓盤開發(fā)商雅居樂合作的內(nèi)幕消息，以決定到底是否下單買樓。

    “如果摩根士丹利撤資，這個樓盤會否爛尾？”說話的是來自重慶的一位中年男子，國字臉，不時地彈彈手中的大中華煙。他告訴時代周報記者，在和太太決定來實(shí)地考察這個樓盤之后，雅居樂是否卷入大摩“行賄門”的問題一直困擾著他。

    時代周報記者了解到，該樓盤由香港上市地產(chǎn)公司雅居樂開發(fā)，后來與大摩的中國區(qū)房地產(chǎn)主管彼得森洽談，在2008年7月雙方簽訂協(xié)議，以52.8億元買下該清水灣項(xiàng)目30%的股權(quán)。

    早在協(xié)議簽訂之前，雅居樂已在海南深耕已久。

    時代周報調(diào)查獲悉，早在2005年，雅居樂已經(jīng)開始和海南省政府主管領(lǐng)導(dǎo)部門接觸，商談長期合作規(guī)劃，2006年8月，雅居樂和海南省陵水黎族簽訂了130億元的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清水灣，該項(xiàng)目是海南近年來旅游地產(chǎn)開發(fā)的最大項(xiàng)目之一，并被列入海南省的“十一五”規(guī)劃之中。總用地面積約15000畝，開發(fā)年限為10年。

    2007年3月和7月，雅樂居先后在周邊買了更多的地皮，截至目前，雅居樂清水灣項(xiàng)目的總占地面積已經(jīng)超過1000萬平方米。

    讓不少同行羨慕的是，拿下這一大項(xiàng)目，總共才花了24億元左右，折算成面地價僅為250元/平方米，而周邊樓盤售價早已在6000元/平方米以上。如此收益豐厚的項(xiàng)目，雅居樂為什么要拿來與大摩分享呢？

    彼得森離職前最后做成的一筆交易就是這個房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時代周報記者以購房者的身份向雅居樂售樓部工作人員求證時，得到了很多人員的證實(shí)。“摩根士丹利的高管們過完年后還經(jīng)常來售樓部，最后一次來應(yīng)該是2009年2月份吧，我們經(jīng)常去接機(jī)。至于彼得森，去年來過，已經(jīng)好長時間沒見過了。”售樓小姐說。

    辯解自相矛盾

    雅居樂傳訊部高級助理畢秀媚在接受時代周報采訪卻是另一番言辭:“彼得森從來沒來過這里，大摩的其他高管倒是經(jīng)常來。我們也是從報紙上看到的消息。”

    畢秀媚隨后對時代周報記者解釋:“雅樂居冤死了，我們是2006年就拿到地了，地價都付清了，而彼得森是2008年才介入進(jìn)來，大摩和雅居樂是正常的商業(yè)合作，沒涉及到政府，他向誰行賄呢？清水灣項(xiàng)目絕對是清白的。”一會辯稱彼得森沒有來過，一會又聲稱彼得森2008年才介入進(jìn)來，她的言辭前后自相矛盾。

    不過，大摩以原地價7倍的價格巨資投入，難道真的是僅僅看好該項(xiàng)目的升值前景？

    時代周報記者在該項(xiàng)目周邊看到，盡管清水灣項(xiàng)目風(fēng)景優(yōu)美，面朝大海，但方圓幾公里之外，都極少有車經(jīng)過，交通和環(huán)境配套嚴(yán)重不足。

    “三亞經(jīng)歷過20世紀(jì)90年代的地產(chǎn)泡沫，類似摩根士丹利這樣的投入，風(fēng)險非常高，大摩已經(jīng)被雅居樂清水灣項(xiàng)目套牢了。”在海口從事房地產(chǎn)開發(fā)的一位行業(yè)研究員告訴時代周報記者。

    “彼得森被調(diào)查的起因，是向政府官員賄賂，直接從雅居樂購買股權(quán)，并不需要和政府部門打交道，他有必要走政府的路子嗎？”海南省三亞市政府一位不愿具名的官員對時代周報記者這樣說。

    雅居樂內(nèi)部人士還向時代周報記者報料，彼得森自2008年3月升任摩根士丹利中國房地產(chǎn)主管以來，曾就上海的一些項(xiàng)目找過一些中間人去撮合當(dāng)?shù)卣畲蟮目赡苁恰吧虾５牡禺a(chǎn)項(xiàng)目把他給扯進(jìn)去了”。

    東窗事發(fā)于上海？

    盡管此時大摩正深受中國“行賄”丑聞干擾，但位于上海盧灣區(qū)淮海中路的上海廣場30樓，大摩資產(chǎn)服務(wù)咨詢公司上海分公司依舊如常。

    往上走一層樓，就是大摩在上海最親密的合作伙伴上海永業(yè)集團(tuán)的辦公樓。

    據(jù)上海地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士介紹，上海永業(yè)集團(tuán)以前為上海盧灣區(qū)政府控股的企業(yè)，是上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)，“背景極其復(fù)雜。”上海永業(yè)相繼開發(fā)了上海永業(yè)公寓一期、錦麟天地雅苑、鹿澄天地別墅、松江湖畔天地等精品項(xiàng)目，是大摩在中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略合作伙伴。

    追溯到2005年6月15日，中國海外一則公告稱，中國海外以5.52億元港幣出售淮海中路上海廣場60%的權(quán)益給在開曼群島注冊的名為MSR Asia Acquisitiongs I，Inc.。MSR Asia是大摩旗下的子公司，是大摩為在亞洲收購房地產(chǎn)而成立的基金。

    此后，MSR Asia以2.94億港元收購了上海廣場32%的股權(quán)。上海廣場剩下的8%股權(quán)則恰恰是大摩的合作伙伴上海永業(yè)集團(tuán)所擁有。至此，大摩取得了上海廣場的控股權(quán)。

    大摩和上海永業(yè)集團(tuán)的合作要在更早前。

    2003年7月，大摩名下房地產(chǎn)基金MSREF與上海永業(yè)集團(tuán)合作成立項(xiàng)目公司，投資了上海新天地附近的“錦麟天地雅苑”項(xiàng)目。大摩入股10%，總投資達(dá)9000萬美元。具體運(yùn)作項(xiàng)目的公司是上海華麗房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱上海華麗)。

    錦麟天地雅苑是大摩和永業(yè)集團(tuán)合作的第一個項(xiàng)目，地處上海盧灣區(qū)的鉆石地段。

    時代周報記者從盧灣區(qū)工商分局查詢獲知，上海華麗的法人代表為吳永華，即上海永業(yè)集團(tuán)董事長。上海華麗注冊資本為2500萬美元，新加坡公司華麗控股私人有限公司以2590萬美元出資，擁有上海華麗70%的控股權(quán)。

    2003年占上海華麗30%股權(quán)的上海永業(yè)，將上海華麗25%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給注冊在英屬維爾京群島的“Yongye國際有限責(zé)任公司”，其轉(zhuǎn)讓價為869.5萬美元。而操作這一系列動作的正是Yongye國際有限責(zé)任公司董事蓋斯·彼得森，也即是大摩前中國房地產(chǎn)主管。

    隨著上海房地產(chǎn)市場的騰飛，大摩與上海永業(yè)的合作也在逐漸加深。

    2007年2月，大摩與上海永業(yè)成立上海永威置業(yè)有限公司(以下簡稱永威置業(yè))，斥資13億元取得上海市盧灣區(qū)第65街坊徐家匯路258弄地塊(南塊)，這是大摩首次被爆從拿地階段開始介入項(xiàng)目開發(fā)，搖身一變成了“開發(fā)商”。

    時代周報記者在上海房屋土地資源管理局查詢，永威置業(yè)的法人由大摩當(dāng)時的執(zhí)行董事彼得森擔(dān)任。

    有業(yè)內(nèi)人士透露，彼得森事發(fā)，禍根可能在幾年前就已埋下，2006年，大摩房地產(chǎn)正式在上海成立辦事處之前，彼得森就已活躍在上海的地產(chǎn)圈了，隨著他在上海圓滿完成多個重量級的房地產(chǎn)項(xiàng)目，彼得森很快就成為大摩房地產(chǎn)基金在華業(yè)務(wù)的“一把手”。同時，彼得森和上海多個政府部門的關(guān)系很好，深諳中國地產(chǎn)業(yè)的潛規(guī)則，所以最大的可能就是，在上海買地參與開發(fā)當(dāng)中的商業(yè)賄賂被抖出來了。

    大摩在中國的違規(guī)操作早已不是第一次。去年7月3日，大摩前任中國區(qū)總經(jīng)理杜軍就因涉嫌9次內(nèi)幕交易在香港被捕。

    事實(shí)上，大摩方面對此事的處理確實(shí)比較隱秘。大摩內(nèi)部人士透露，去年10月，彼得森開始離職的時候，公司同事認(rèn)為“受金融危機(jī)的影響”。金融危機(jī)并不是彼得森離職的真正原因，但卻一定程度上促使了彼得森丑聞的曝光。

    據(jù)上海地產(chǎn)界人士介紹，金融危機(jī)爆發(fā)后，大摩在上海的多個項(xiàng)目業(yè)務(wù)停了下來，于是以前積壓的矛盾都出來了，行賄事情才得以曝光。