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《每日經(jīng)濟新聞》記者李麗 發(fā)自上海

    2009年，是眾多住宅開發(fā)商的大考之年。然而，不佳的銷售狀況，將意味著開發(fā)商入不敷出，從而造成手中資金持續(xù)下降的局面。“雪上加霜”的是，很多公司的債務(wù)開始逐步到期，流動性更加緊張，部分開發(fā)商的資金鏈已游走在斷裂的邊緣。

    標(biāo)準(zhǔn)普爾企業(yè)評級副董事符蓓接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時透露，未來12個~18個月，中國地產(chǎn)集團等6家知名上市房產(chǎn)公司要歸還的債務(wù)額便高達100億港元。

    6企業(yè)100億債務(wù)將到期

    3月4日，標(biāo)準(zhǔn)普爾企業(yè)評級副董事符蓓在接受本報采訪時表示，當(dāng)前較多開發(fā)商面臨著流動性收緊的問題。她舉例說，僅中國地產(chǎn)集團、中新地產(chǎn)、合生創(chuàng)展集團、綠城中國控股、雅居樂地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)控股6家知名上市房產(chǎn)公司，在未來12~18個月內(nèi)，要歸還的債務(wù)額便高達100億港元。

    事實上，中資地產(chǎn)商上市時，普遍以發(fā)行可轉(zhuǎn)債的方式引入財務(wù)投資者。如今，這些可轉(zhuǎn)債似乎已成了“定時炸彈”。

    符蓓說，在熊市還看不到盡頭的時候，可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)為股票的吸引力較小，因此，預(yù)計到期時投資者會普遍選擇贖回債券。對于地產(chǎn)商來說，大量的到期債務(wù)或?qū)⒊蔀閴嚎逅麄兊淖詈笠桓静荨?/P>

    更為嚴峻的是，財務(wù)投資者可能提前撤資，贖回可轉(zhuǎn)債。標(biāo)普資深董事、大中華區(qū)企業(yè)評級及中國金融機構(gòu)評級負責(zé)人曾怡景表示，受金融危機影響，外資投資者出于自身或其他考慮，大都希望回籠資金，盡管他們看好中國房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展。

    企業(yè)可能賣房又賣地

    保證充足的現(xiàn)金流，促進銷售、加速回籠資金是最好的方法之一。在當(dāng)前樓市低迷的背景下，為了刺激銷售，地產(chǎn)商除了降價，似乎找不到其他更好的辦法。

    克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司總裁丁祖昱認為，今年前兩個月依然是降價項目最受青睞的時期。

    符蓓對在用降價加速資金回籠表示了擔(dān)憂。符蓓說，房價持續(xù)下降，會加大開發(fā)商的財務(wù)壓力。如果房價再度全線下降20%左右，大批開發(fā)商將面臨更大的生存壓力。為避免出現(xiàn)這種局面，越來越多的企業(yè)會出售手中的土地，而不僅限于出售房屋。

    符蓓認為，急劇上升的庫存，加劇了地產(chǎn)商的競爭，購房者也獲得了更大的選擇余地。盡管很多開發(fā)商已經(jīng)放慢項目建設(shè)步伐，但新增可售面積仍然非常充足。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，目前北京可售房屋總面積接近1900萬平方米，而2008年前11個月的總成交量僅為700萬平方米，2007年的成交量也不過1730萬平方米。其他主要城市同樣面臨供過于求的局面，例如深圳、沈陽。

    政府保障性住房建設(shè)規(guī)模的擴大也增加了供應(yīng)量。這無疑將令中低端住宅開發(fā)商面臨更激烈競爭。

    而購房者繼續(xù)在觀望。符蓓認為，雖然內(nèi)地大部分地區(qū)依舊存在需求，但潛在購房者普遍并不急于買房，因為他們預(yù)計開發(fā)商為提振銷售量將繼續(xù)降價。

    丁祖昱預(yù)測，2009年上海樓市成交量會持續(xù)反彈，但供應(yīng)偏緊。前兩月，上海成交量明顯大于供應(yīng)量。

    同步播報

    標(biāo)普或調(diào)低更多房企評級

    在眾多壓力下，標(biāo)普預(yù)計市場成交量和銷售價格將繼續(xù)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)2009年的業(yè)績可能會更糟糕。

    符蓓認為，盡管大型房地產(chǎn)商的融資渠道逐漸增加，但除非房產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，小型房產(chǎn)商手頭的資金是無法支持運營的。盡管市場已流露出放松信貸的跡象，這可以解決部分開發(fā)商的流動性問題，但這些舉措只能部分緩解開發(fā)商壓力，無法抵消全球金融危機帶來的沖擊。

    在此次標(biāo)準(zhǔn)普爾列出的13家中資地產(chǎn)商排名中，有4家出現(xiàn)下滑，分別是世茂房地產(chǎn)控股、合生創(chuàng)展集團、上置集團和沿海綠色家園。對于名次下滑問題，標(biāo)普認為，上述公司管理層采取了過于激進的戰(zhàn)略，他們在2008年大幅增加了土地儲備。

    展望2009年，標(biāo)普認為，如果房產(chǎn)市場持續(xù)大幅波動，成交量持續(xù)低迷，將可能調(diào)低更多的公司評級。由于很多開發(fā)商流動性非常緊張，因此，即使房屋成交量上升，但在市場走穩(wěn)前，它們不太會上調(diào)評級。市場回穩(wěn)后，它們最可能上調(diào)評級的開發(fā)商，將是那些在市場底部抵御能力較強、銷售狀況良好，以及堅守審慎財務(wù)政策的開發(fā)商。