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    房地產(chǎn)開發(fā)商們坐不住了。

    “現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目很多，我們都來(lái)不及做！”2月25日，某股份制銀行負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)貸款的相關(guān)人士直言，而其中開發(fā)商需要置換貸款的情況較多。

    所謂置換貸款，是指開發(fā)商在某家銀行申請(qǐng)的開發(fā)貸款到期，甚至經(jīng)展期(期限重組)后，依然無(wú)法按時(shí)還款，并尋求另一家銀行來(lái)接盤，而銷售不景氣乃是主因。

    一位權(quán)威人士透露，截至2008年12月末，上海市商品房空置面積絕對(duì)量達(dá)到歷史最高記錄，增幅高出全國(guó)平均水平20多個(gè)百分點(diǎn)；而住宅空置面積的同比增幅更為驚人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)平均水平。

    在本報(bào)記者與數(shù)家銀行人士交流時(shí)發(fā)現(xiàn)，置換貸款需求增加乃是當(dāng)前的一個(gè)普遍現(xiàn)象。

    最近，“我跑了幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們的想法是保持現(xiàn)金流，收縮戰(zhàn)線。而在房?jī)r(jià)上，則采取明不降暗降的銷售策略”。2月25日，一家大型銀行上海分行人士稱。在他看來(lái)，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷一個(gè)“難熬”的階段。

    本報(bào)記者從銀行業(yè)渠道輾轉(zhuǎn)獲悉，正是因?yàn)樯虾７績(jī)r(jià)可能仍存在下跌動(dòng)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)又面臨諸多不確定性，2月中旬，上海銀監(jiān)局以分析報(bào)告的形式，提示銀行業(yè)機(jī)構(gòu)關(guān)注四大問(wèn)題，分別為商業(yè)銀行個(gè)人房貸政策變動(dòng)、房地產(chǎn)業(yè)信貸集中性、商業(yè)用房開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)和外資進(jìn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。

    房地產(chǎn)業(yè)“負(fù)貢獻(xiàn)”

    房地產(chǎn)業(yè)“負(fù)貢獻(xiàn)”的問(wèn)題已不可回避。

    上海市政府公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年全年該市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值13698.15億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)9.7%；而同期房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值747億元，比上年下降13.7%。

    據(jù)本報(bào)記者測(cè)算，2008年全年，上海市房地產(chǎn)業(yè)增加值同比增量為-38.84億元，同期GDP的同比增量為1696.99億元，房地產(chǎn)業(yè)增加值的增量占GDP的-2.3%。

    其實(shí)，“只要房地產(chǎn)業(yè)增加值的增幅為負(fù)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就是負(fù)貢獻(xiàn)”。2月25日，一位接近上海市統(tǒng)計(jì)局的專家表示。

    2008年7月24日，上海市統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師、新聞發(fā)言人蔡旭初表示， 2008年上半年，上海房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為負(fù)數(shù)，導(dǎo)致GDP少增0.4個(gè)百分點(diǎn)。

    2008年，上海市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)乏力也反映在供求關(guān)系上。

    從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，2008年，上海市商品房新開工面積2586.57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.9%，其中住宅新開工面積1762.01萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.8%。業(yè)內(nèi)人士指出，這是新開工面積經(jīng)歷連續(xù)三年滑坡后出現(xiàn)反彈。

    但在需求一方，蔡旭初表示，2008年，上海市商品房成交量下降；全年新建商品住宅銷售面積為1965.86萬(wàn)平方米，下降40.1%，銷售額為1608.47億元，下降40.6%；二手房銷售面積為1413.41萬(wàn)平方米，下降29.1%。

    業(yè)內(nèi)人士指出，2008年，上海市新建商品住宅銷售面積為2003年以來(lái)最低，相當(dāng)于此前五年年均成交面積的七成左右。

    多位受訪的銀行業(yè)內(nèi)人士指出，銷售不景氣的主因是當(dāng)前房?jī)r(jià)超出居民的承受范圍，從而抑制了正常的住房需求。

    據(jù)銷售額和銷售面積計(jì)算得出2008年上海市新建商品住宅銷售均價(jià)為8182元/平方米。但業(yè)內(nèi)人士指出，這一簡(jiǎn)單的計(jì)算方式并未剔除動(dòng)遷配套房的因素，所以，實(shí)際均價(jià)可能更高。

    而上海市統(tǒng)計(jì)局公布的2008年城市居民人均可支配收入為26675億元，據(jù)此計(jì)算，一個(gè)三口之家，年收入合計(jì)為8萬(wàn)元。如果購(gòu)買一個(gè)90平方米的住房，按照8182元/平方米的保守均價(jià)計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到9.2倍。前述業(yè)內(nèi)人士稱，一般房?jī)r(jià)超過(guò)戶均收入6倍的區(qū)域被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。

    監(jiān)管部門提示“關(guān)注”

    交通銀行研究部表示，2008年，在國(guó)內(nèi)外因素的共同作用下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入周期性調(diào)整。

    交行的研究員觀察到，2009年1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，連續(xù)第六個(gè)月下降；而整體房屋銷售價(jià)格環(huán)比下跌的城市從2008年4月份的5個(gè)增加到12月份的56個(gè)；“這說(shuō)明房?jī)r(jià)已經(jīng)由原來(lái)的局部城市調(diào)整向全國(guó)性房?jī)r(jià)下跌發(fā)展。”

    以上海市為例，經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)也表明，當(dāng)前房?jī)r(jià)調(diào)整尚未見(jiàn)底。

    中房上海住宅指數(shù)顯示，從1999年上海房?jī)r(jià)開始啟動(dòng)以來(lái)，出現(xiàn)兩個(gè)明顯的頂部，一個(gè)是2005年5、6月，另一個(gè)是2008年6、7月。前一個(gè)頂部形成后，歷時(shí)10個(gè)月(2006年3月)房?jī)r(jià)達(dá)到階段性底部，之后又歷時(shí)17個(gè)月(2007年8月)房?jī)r(jià)突破前期頂部，從頂部形成到筑底破頂?shù)恼{(diào)整時(shí)間為27個(gè)月。

    若以此推算，近一輪上海房?jī)r(jià)在2008年6月形成新的頂部之后，房?jī)r(jià)至少要經(jīng)歷10個(gè)月，在2009年4月探底。但多位業(yè)內(nèi)人士指出，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整與上輪存在一個(gè)重要的差異，即全球金融危機(jī)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)所依賴的基本面發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

    經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)可能使房地產(chǎn)調(diào)整時(shí)間延長(zhǎng)，而救市政策的出臺(tái)帶來(lái)回暖憧憬。但前述交行研究員直言，救市政策不足以改變市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)，但可減輕房?jī)r(jià)大幅下降風(fēng)險(xiǎn)。原因有二，一是歷史數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)周期一般會(huì)持續(xù)三到四年，而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2008年才剛開始調(diào)整；其次，由于貸款利率下浮和降低首付比例這兩個(gè)政策都可能增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)和縮小銀行的利差，因此商業(yè)銀行在執(zhí)行新政方面會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎。

    正是看到房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)存在較大的不確定性，監(jiān)管部門提示上海銀行業(yè)關(guān)注四大問(wèn)題。

    首先是關(guān)注商業(yè)銀行個(gè)人房貸政策的變動(dòng)。監(jiān)管部門已經(jīng)觀察到幾個(gè)新的動(dòng)向，如目前享受最低優(yōu)惠利率的客戶趨向普及化。

    “這是沒(méi)辦法的事情！”2月25日，一家中小銀行授信人士直言，“這次優(yōu)惠利率可以下浮30%，實(shí)際上是將個(gè)貸領(lǐng)域的利率市場(chǎng)化向前推進(jìn)一步，而個(gè)貸是充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，結(jié)果顯然是消費(fèi)者享受到實(shí)惠”。在這位中小銀行人士看來(lái)，如果說(shuō)原來(lái)個(gè)貸政策的寬松有個(gè)區(qū)間，那么，現(xiàn)在銀行就可能按照最寬松的要求來(lái)做。

    監(jiān)管部門也發(fā)現(xiàn)，一些商業(yè)銀行對(duì)于首套非普通自住房和首套普通自住房政策基本沒(méi)有差異；而對(duì)改善型住房界定模糊，朝有利于能享受最優(yōu)惠政策方面靠。令監(jiān)管部門擔(dān)憂的是，當(dāng)前，商業(yè)銀行在個(gè)人房貸上存在過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)管理隱患。

    近兩年，上海市的樓宇經(jīng)濟(jì)進(jìn)入較快發(fā)展軌道，對(duì)商業(yè)用房投資熱情較高，商業(yè)用房開發(fā)貸款在增幅和增量上均明顯超過(guò)住房開發(fā)貸款。2008年，上海市中外資銀行商業(yè)用房開發(fā)貸款比年初增加113億元，同比多增48億元。

    但監(jiān)管部門此番提示銀行業(yè)需要關(guān)注的，正是商業(yè)用房開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2009年上海甲級(jí)寫字樓空置率將攀升至20%以上(2008年年初在5%左右)，平均租金水平將繼續(xù)回落5%至15%。監(jiān)管部門表示，由此牽連的商用房開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)也值得關(guān)注。

    實(shí)際上，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有所顯現(xiàn)，2008年商業(yè)用房開發(fā)不良貸款余額和比率比年初均有所增加，其中當(dāng)年最后兩個(gè)月暴露的不良貸款占據(jù)大頭。

    同樣具有“羊群效應(yīng)”的還有外資進(jìn)出。監(jiān)管部門提醒銀行業(yè)關(guān)注，出于危機(jī)自救和獲利了結(jié)需要，以往“只進(jìn)不出”的以投資銀行為主的外資機(jī)構(gòu)開始拋售在滬物業(yè)；在金融危機(jī)還未見(jiàn)底的大背景下，外資動(dòng)態(tài)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大。

    改變對(duì)房地產(chǎn)貸款的過(guò)度依賴

    “到目前來(lái)說(shuō)，今年的房地產(chǎn)貸款頭寸(行業(yè)限額)還是比較寬松的。”2月25日，前述股份制銀行人士說(shuō)。

    據(jù)這位股份制銀行人士透露，在2008年的大部分時(shí)間內(nèi)，該行的房地產(chǎn)貸款頭寸均非常緊張，要求的貸款利率也比較高；其他銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款政策大體如此，尤其是個(gè)別銀行因?yàn)樾枰筛纳鲜校匀恍枰站o，而房地產(chǎn)貸款規(guī)模居前的大型銀行也很緊張。

    但在適度寬松貨幣政策和保增長(zhǎng)政策出臺(tái)后，“去年年底，上海某家大型銀行儲(chǔ)備了一些項(xiàng)目，今年1月份以來(lái)，這家大行突擊投放了很多房地產(chǎn)貸款，基本把上半年房貸指標(biāo)都用完了”。上述股份制銀行人士續(xù)稱，而這家大行在2008年全年基本沒(méi)有新增房地產(chǎn)項(xiàng)目。

    然而，適度“解禁”并不具有“羊群效應(yīng)”。

    “雖然一些銀行總行希望增加貸款，配合拉動(dòng)內(nèi)需、四萬(wàn)億投資的政策，在房地產(chǎn)業(yè)貸款上略有寬松，但幅度肯定不大。”前述中小銀行授信人士直言，“而且從我們與同業(yè)交流的情況看，各行還是不看好房地產(chǎn)，尤其是我們小銀行沒(méi)有任何松動(dòng)。”

    今年1月19日，上海銀監(jiān)局就明確提醒轄內(nèi)中資銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，潛在信用風(fēng)險(xiǎn)加大。而關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)信貸集中性，是此番四大“關(guān)注”的一個(gè)重點(diǎn)。

    2008年四季度上海銀行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)問(wèn)卷調(diào)查顯示，多數(shù)銀行繼續(xù)將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)作為當(dāng)前最大的信用風(fēng)險(xiǎn)。

    而房地產(chǎn)壓力測(cè)試也表明，房?jī)r(jià)下降10%時(shí)對(duì)上海房地產(chǎn)貸款質(zhì)量影響有限，但當(dāng)房?jī)r(jià)下降20%時(shí)，房地產(chǎn)貸款不良率和預(yù)計(jì)損失將明顯上升。當(dāng)前房?jī)r(jià)已有一定跌幅，隨著房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道，行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)將不斷顯現(xiàn)。

    監(jiān)管部門表示，盡管2008年以來(lái)房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)較慢，房地產(chǎn)貸款比重略降，但銀行信貸資源聚集在房地產(chǎn)業(yè)的集中度仍較高，中資商業(yè)銀行四成以上的貸款與房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)。

    對(duì)此，監(jiān)管部門建議各家商業(yè)銀行，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，定期開展房地產(chǎn)壓力測(cè)試，及時(shí)掌握風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)趨勢(shì)并提前采取防范措施；各行要制定合理的行業(yè)信貸投向政策，逐步減少對(duì)房地產(chǎn)信貸的過(guò)度依賴，分散潛在的行業(yè)集中風(fēng)險(xiǎn)。

    “雖然目前我們房地產(chǎn)業(yè)貸款與去年相比，還略有下降，但我們不會(huì)因?yàn)槌霈F(xiàn)下降，就沒(méi)有選擇的去做(房地產(chǎn)開發(fā)貸款)。”前述股份制銀行人士坦言，目前，“我們選擇做的項(xiàng)目，要求具有長(zhǎng)期投資價(jià)值，開發(fā)商的專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，資質(zhì)比較好，以及樓盤的地理位置出色”。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）