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    “兩會(huì)”后，輿論對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期將變得更清晰、一致化，一些地方政府、開發(fā)商將放棄觀望，新一輪房地產(chǎn)價(jià)格大戰(zhàn)或?qū)㈤_打，萬科真正意義上的降價(jià)促銷或在4月左右開始。

    近日，關(guān)于“全國(guó)房?jī)r(jià)或醞釀新一輪下跌”的消息引起了眾人熱議。1月28日，萬科發(fā)動(dòng)“元宵節(jié)攻勢(shì)”，大力降價(jià)促銷，使珠三角樓市再現(xiàn)價(jià)量齊跌。從北京樓市新房成交不旺到上海樓市房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，2009年新一輪房?jī)r(jià)下跌通道似乎正在悄然打開。然而，在2008年下半年大幅度降價(jià)浪潮后，在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控趨向穩(wěn)定的大環(huán)境下，此輪房?jī)r(jià)下跌究竟能走多遠(yuǎn)？房?jī)r(jià)的真正下降空間又有多少？

    救市預(yù)期影響

    房?jī)r(jià)下跌的步伐

    從國(guó)家發(fā)改委的調(diào)查數(shù)據(jù)中可以看出，1月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.9%，降幅比去年12月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.2%。很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此種現(xiàn)象的出現(xiàn)主要源于救市政策效應(yīng)的減退。由于去年11月啟動(dòng)的新一輪救市新政已經(jīng)釋放了一批積累已久的購(gòu)買力，中央及地方各項(xiàng)“救市”政策的刺激效果正在減弱，因此上一波反彈勢(shì)頭在今年1月呈現(xiàn)疲軟跡象。

    然而，受救市政策預(yù)期不斷加劇以及不斷完善的影響，目前新一輪房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)很可能遭遇較大沖擊。一方面，雖然第二階段的刺激政策(如購(gòu)房退稅、購(gòu)房入戶以及取消二套房貸和外資購(gòu)房限制等政策)僅限于個(gè)別城市，尚未在全國(guó)推開，但從市場(chǎng)上高漲的討論熱潮中可以看出，救市政策預(yù)期的期望值依然很高。另外，從中央規(guī)定地方政府不得越權(quán)救市可以看出，今年中央的調(diào)控思路以穩(wěn)健為主，在沒有最清晰、最有力、最權(quán)威的政策出臺(tái)前，市場(chǎng)還是以健康平穩(wěn)發(fā)展為主，因此未來一段時(shí)間即使沒有新政策出臺(tái)的刺激，以往政策的逐步完善也將影響房?jī)r(jià)繼續(xù)下降的走勢(shì)。

    開發(fā)商“低價(jià)入市”

    的戰(zhàn)略調(diào)整

    目前導(dǎo)致房市低迷的因素除市場(chǎng)因素外，主要源于開發(fā)商，他們?cè)庥龅馁Y金困難、庫(kù)存增多等問題成為迫使其加快推盤和降價(jià)銷售的主因。之前中新地產(chǎn)曝出未能為其2014年到期的一筆4億美元債券支付約1.5億元人民幣的票息，而成為首家資金鏈斷裂的上市房企。此舉也再次說明行業(yè)整體負(fù)債水平和資金狀況的進(jìn)一步惡化。另外，從上海、北京、廣州等全國(guó)9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫(kù)存商品住宅約3800萬平方米來看，大量的存貨給2009年的市場(chǎng)造成很大壓力。

    伴隨多家新樓盤在年初的“扎堆上市”，許多新老樓盤不得不開始運(yùn)用新一輪營(yíng)銷計(jì)劃爭(zhēng)奪潛在客戶，比較明顯和激烈的價(jià)格戰(zhàn)自然首當(dāng)其沖。在房地產(chǎn)業(yè)火爆之時(shí)，“低價(jià)入市”的策略曾被廣泛應(yīng)用，即以較低的價(jià)格入市盡可能的增大市場(chǎng)占有率，然后在逐步的銷售中將價(jià)格調(diào)整。而對(duì)于目前的開發(fā)商而言，解決資金難題成為重中之重。在年初之際，通過“低價(jià)入市”獲取更多現(xiàn)金流成為他們一解燃眉之急的妙方，起碼可以在年初解決項(xiàng)目資金運(yùn)作的困境。因此，市場(chǎng)上普遍出現(xiàn)的價(jià)格下調(diào)不排除是開發(fā)商短期的戰(zhàn)略調(diào)整。

    總體而言，人們廣泛關(guān)注的“新一輪房?jī)r(jià)下降”將成為2009年乃至未來一兩年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的主基調(diào)，其下降空間將受到房屋成本的嚴(yán)格控制。伴隨去年下半年以來各地新開發(fā)商品房的投資規(guī)模逐步縮小，加上當(dāng)前房?jī)r(jià)慢慢調(diào)整而激發(fā)出來的需求增加，2009年初房?jī)r(jià)一定幅度的下調(diào)有助于房企維穩(wěn)，但不可能出現(xiàn)持續(xù)性的大跌。人民網(wǎng)-市場(chǎng)報(bào)