下游數(shù)據(jù)

富裕階層國外置業(yè) 國內(nèi)房價或將處于更低點

2009年02月18日07:06   來源：西本資訊
摘要：

    中國多個城市近期紛紛推出了一系列購房落戶政策，以期刺激房地產(chǎn)市場消費。部分人士也擔心這些政策會再次推高房價。而另據(jù)《泰晤士報》的報道，中國富裕階層正在大肆去美國和歐洲購買房地產(chǎn)。

　　值得注意的是，這次富裕人群的海外置業(yè)不僅僅是投機性的(抄底行為)，更重要的是同未來的生活相聯(lián)系(為留學的孩子買房)，因此這些富裕的購買者對美國大學和中學周邊的公寓和住宅感興趣。而現(xiàn)在美國很多地方的房價(無論是每平米單價或者是收入—房價比)都比北京、上海等城市(相同質量的房屋)要低得多。

　　實際上，中國富裕階層海外置業(yè)的事例一直都有，但勢頭卻日益增強。2007年就發(fā)生大量中國富人去澳大利亞團購事件。坦率地說，那時富人們?nèi)ッ绹笏临徺I不甚風行，其原因在于澳元升值勢頭比人民幣還猛，而美元處于嚴重的貶值通道，盡管折合后的美國部分城市住房價格已經(jīng)相對北京上海等一線城市有吸引力，但卻因為匯率走向的不清晰，使得中國富人擔心美元繼續(xù)縮水會降低置業(yè)的價格。于是澳大利亞的房地產(chǎn)吸引力暫時勝于美國。

　　時遷勢移，隨著金融危機的深度發(fā)作，美元因為國際貨幣而處于強勢角色，而人民幣匯率上升的風光已經(jīng)不再，在其坐標下再衡量中美地產(chǎn)價值的變動則已經(jīng)毫無懸念。愈演愈烈的中國富人美國置業(yè)則反映的是利用境內(nèi)外兩個市場不同的價值進行合理“套利”和資產(chǎn)配置，這也反映了中國房地產(chǎn)資產(chǎn)在全球資產(chǎn)池里面的命運：它目前還是高估的、它渴望被政府拯救、它的命運是被減持。

　　根據(jù)標準普爾公司近日發(fā)布的凱斯—席勒系列房價指數(shù)顯示，美國的住房價格跌幅驚人。不用說底特律這樣的衰落型城市房價已經(jīng)近乎人民幣2000多/平米，即使像鳳凰城、波士頓和舊金山這樣的主流地區(qū)的房價跌幅也超過了35%，折算成價格跟高企的北京上海房價相比亦有優(yōu)勢。

　　中國國內(nèi)房價已經(jīng)毫無異議地出現(xiàn)了“拐點”并進入“主跌區(qū)”。我們在過去分析了主宰國內(nèi)房價走勢的最重要的因素是居民的整體收入流增長水平，支撐2002年—2007年房地產(chǎn)價格狂飆的是年平均12%的收入流增長。但2008年的收入流增長已經(jīng)大幅度下降，今年可能是負增長。另外，過度的貧富差距拉大會導致房價下跌的幅度更深。這些房價走勢分析都是一國內(nèi)部因素的決定，還存在外部因素(即全球資產(chǎn)價值的比較效應)的作用。

　　像任志強這樣的頑固不化的“房產(chǎn)價格永恒上漲者”總是認為房地產(chǎn)市場是一個局部市場(local market)，而不是一個跨區(qū)域市場，究其根源，他們低估了中國富人(炒房者)“全球化生活”的能力以及動機。華人的住房自有率的增長數(shù)是所有移民中最高的。現(xiàn)在，美國地產(chǎn)界將華人買家看作是最重要的客戶群之一，美國房地產(chǎn)中介正在大量招聘精通漢語的人才，來滿足來自中國的購買力。

　　我們以正常移民數(shù)量以及子女教育帶動的置業(yè)來估算中國未來的“財富外遷”狀態(tài)。假設出國留學人口中30%的置業(yè)率，再加上每年的移民數(shù)量，那么未來5年內(nèi)至少會有50萬富裕人口的“置業(yè)財富外遷”，這相當于抽離了國內(nèi)房地產(chǎn)市場1500億美元的購買力。那么，國內(nèi)的房價將會處于一個更低的低點。 （21世紀經(jīng)濟報道）

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