下游數(shù)據(jù)

中房協(xié)：不確定房價是否見底

2009年02月13日07:00   來源：西本資訊
摘要：

     當前房價是否見底？

　　這不僅是市場關注的問題，也是決策層最關心的熱點問題。2月份中房協(xié)及相關政府部門召集業(yè)內專家再次探討這個問題，得出的結論仍是：不確定。

　　中房協(xié)副會長、秘書長朱中一在“2009第九屆中國房地產發(fā)展年會”上表示，2009年房地產市場形勢嚴峻，行業(yè)不可能期望再出現(xiàn)2007年那樣的非理性房市，等待房市復蘇。

　　朱中一向記者分析說，2008年底出臺的“131號文”應該是房地產調控政策的指導精神，其中已經出了營業(yè)稅減免等很多具體的政策。據(jù)此分析，中央再出重大刺激政策的可能性很小。朱中一指，中央已放權給地方，下一步房地產刺激政策主要看地方政府。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉也表示，目前的市場正在消化2007年的調控政策，由于政策有滯后性，當前調控房地產的手段從中央層面不宜再出。而是要立足長遠做一個長期規(guī)劃。

　　新房庫存壓力大

　　2月12日，朱中一向行業(yè)公布了一份縮水很多的2008年行業(yè)業(yè)績報告。

　　2008年，全國商品房銷售面積6.21億平方米，其中住宅銷售5.59平方米，較上年下降了19.7％。

　　與此同時，2008年全年商品房開工9.8億平方米，雖然同比僅增長了2.3％，但是仍是銷售面積的1.58倍，全國主要城市房地產庫存壓力增大。截至2008年底，全國在施工商品房約24億平方米，是過去三年平均銷售面積的4倍。

　　正常情況下，全國年均商品房銷售面積在7億平方米左右，而2008年不僅遭遇了商品房銷售下降，還遭遇了供應面積增加，出現(xiàn)了“兩碰頭”。

　　其他房地產指標同樣不景氣。朱中一說，房地產開發(fā)投資從2008年上半年的增長33.5％，一路下滑到20.9％。

　　2008年，房地產開發(fā)投資額高于商品房銷售額6508.41億元，開發(fā)企業(yè)的資金壓力明顯增加。全年房地產企業(yè)本年資金來源38146億元，同比增長1.8％。其中，國內貸款7257億元，增長3.4％。企業(yè)自籌資金15081億元，增長28.1％。其他資金15082億元，同比下降了16.4％。其中，個人按揭貸款3573億元，下降了29.7％。

　　開發(fā)商資金鏈緊張帶來了全行業(yè)的緊縮，一些房地產企業(yè)先后曝出資金問題。

　　“以前銀行對開發(fā)商評信都是看土地儲備多少，現(xiàn)在恰恰相反，土地儲備越大銀行認為越危險，”中新集團營銷部經理陳寧說，大部分大開發(fā)商在2007年就儲備了未來3-5年的開發(fā)土地量。當前房地產企業(yè)基本停止了新拿地。

　　搜房網研究報告稱，2008年房市不景氣造成全國60個大中城市土地流標1600宗，面積8000多萬平方米，土地價款損失2000億元，政府損失稅收180億元。未來3年內供求矛盾將是影響房價的主要問題。北京、深圳、武漢等地出清庫存房的周期超過15個月。

　　二手房市場價跌量升

　　就在新房市場逐漸萎靡的時候，以北京為例，二手房市場卻價跌量漲。

　　知情人士透露，2月6日前后，北京市建委專門召集二手房經紀公司解釋前不久北京市出臺的房地產市場救市“15條意見”，并鼓勵二手房經紀公司今年把交易量做上去，活躍市場，以二手房帶動新房市場。

　　北京市目前新房交易市場仍然十分冷淡，日成交量維持在2008年底的較低水平，日成交量約140多套。而二手房市場進入2009年每天網簽300多套，而年前這一數(shù)據(jù)僅為150套左右。

　　雖然北京市二手房交易量上升很快，但是價格下降更快。東三環(huán)附近的富力城價格從2.2萬元/平方米降到了1.8萬元/平方米；當代萬國城從2.9萬元/平方米降低到了2萬元/平方米左右。

　　我愛我家房地產經紀公司副總裁胡景暉指，二手房活躍的一個原因是房地產救市政策的效果，二手房交易營業(yè)稅優(yōu)惠期限從5年調整為2年后，同時將應稅額由房價全款調整為差價款，此政策使二手房交易稅費大大減少。國務院“131號文”中關于營業(yè)稅減免等政策都是實行暫行期限1年，因此一些改善性需求的買房者趁機在年內出手。
 
  有效買房人群界定

　　比較目前的房價，胡景暉認為北京房價還有平均10％左右的降幅。

　　朱中一也表示，對于房市的復蘇，行業(yè)內專家都還不好預測。但是他透露，從目前住房和城鄉(xiāng)建設部調研的情況來看，很多地方城市已經能比較好地協(xié)調住房保障和商品房市場之間的關系。

　　很多行業(yè)預測報告在預測2009年房價的時候都將住房保障列為首要影響因素。

　　朱中一表示，目前有關部門已經對這個問題做了研究，只要地方政府建設的保障性住房能夠嚴格界定面積、價格，是可以與商品房市場錯開競爭的。例如，經濟適用房不要建設那些100平方米以上的戶型，以中小戶型為主，以解決住房困難家庭住房問題為主，這樣的房子，具有商品房購買力的家庭是不會買的。

　　除此以外，朱中一認為2009年房地產市場復蘇還需要具備其他幾方面條件。例如，地方政府能夠清楚認為城鎮(zhèn)化與住房建設之間的規(guī)律。

　　此前，有關行業(yè)協(xié)會去珠海、東莞等城市做過調研。結果發(fā)現(xiàn)，這些城市城鎮(zhèn)化中大量是外來人口，而當?shù)胤績r越來越高，超出了外來人口的購買力，這些外來人口就沒有在當?shù)刭I房。隨后，隨著經濟形勢變化，當?shù)鼐蜆I(yè)機會減少，這些外來人口就撤出了東莞。

　　“因此，城鎮(zhèn)化過程中，進入城市的人口不等于有效買房人群，城市在制定房地產建設規(guī)劃的時候，需要將這些因素考慮進去，科學論證。”

　　多位業(yè)內人士認為，房地產市場復蘇取決于中國經濟的復蘇。如果今年中國經濟能走出一個V型復蘇曲線，則2009年7-8月份有望實現(xiàn)房價和交易量的見底反彈。如果是W型復蘇，則房地產市場復蘇時間最早也要到今年年底。（21世紀經濟報道）

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