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復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授：房價不可能大跌

2009年02月11日12:21   來源：西本資訊
摘要：

    目前我國房市低迷，出現(xiàn)這種狀況的因素可能有四：一是市場因素，前幾年我國房價連續(xù)多年猛漲，尤其是2007年漲幅偏大、漲速過快，使市場本身有了調(diào)整要求。二是政府因素，政府希望房市平穩(wěn)健康發(fā)展。三是環(huán)境因素，整個經(jīng)濟形勢十分嚴(yán)峻，預(yù)期不確定性增大，買房消費意愿下降。四是開發(fā)商因素，這包括資金困難、庫存增多、高價拿地帶來的風(fēng)險等。

    一系列因素的作用促使部分地區(qū)部分樓盤的價格開始松動，于是一些人開始擔(dān)心：房價一旦出現(xiàn)回調(diào)，會不會像2007年四季度起的股市那樣跌個不停，直到慘不忍睹？因為房價一旦滑落，購買者按照買漲不買跌的規(guī)律，會更加持幣觀望，成交量會更加萎縮，從而房價更往下跌。股市調(diào)整就是前車之鑒。

    顯然，這種說法完全混淆了股市和房市、消費需求和投資需求的界限。股市和房市雖都屬市場經(jīng)濟，但股市上買賣的是有價證券、是股票、是未來獲取收益的權(quán)利。反之，房市內(nèi)買賣的是房子，如果說股票只是一個符號，那么房子則是一個實實在在的不動產(chǎn)。股票給購買者帶來的效用是投資收益，而購買房產(chǎn)可能是為了自住消費，也可能是為獲取投資收益。這就是房子的雙重功能，但這里的消費功能和投資功能可不并重，因為投資房產(chǎn)(或出租或倒賣)最后都得由消費者接盤。如果房子沒有消費功能，投資功能便會喪失。就是說，房市上的消費需求是原生性需求，而投資需求是派生性需求。由于房市內(nèi)的消費需求是原生性的，因而遵循商品市場的需求定律：價格上漲，需求受抑制；價格下跌，需求受刺激。這就是經(jīng)濟學(xué)上的至理名言：只有賣不動的價格，沒有賣不動的商品。

    既然房市遵循需求定律，因此房價下調(diào)會使需求增加，阻止房價進一步下調(diào)，直到市場供求均衡為止。可見，市場經(jīng)濟的法則本身會作出自動調(diào)整。事實上，去年下半年以來各地新開發(fā)商品房的投資規(guī)模已經(jīng)在逐步縮小，再加上當(dāng)前房價慢慢調(diào)整而激發(fā)起來的需求增加，就有可能在一個時期后使得供過于求演變?yōu)楣┎粦?yīng)求，并使房價從向下調(diào)整演變?yōu)橄蛏险{(diào)整。目前這一輪供過于求，實在是前幾年房價持續(xù)猛漲的結(jié)果，隨著國民收入不斷上升，而房價有一定幅度下調(diào)的話，房市將會企穩(wěn)，房價不可能大跌。

    今后幾個月甚至一兩年內(nèi)我國房市走向會如何？我們預(yù)期是穩(wěn)中有調(diào)。穩(wěn)，指房價基本穩(wěn)定。房價基本穩(wěn)定包括三方面的內(nèi)涵：一是控制房價的漲幅，漲幅應(yīng)與整個物價漲幅、特別是資源資產(chǎn)價格的升幅相適應(yīng)，并應(yīng)略低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增幅；二是擠壓房價泡沫，在市場經(jīng)濟條件下，投資投機性購房需求是會長期存在的，房價也不可能完全沒有泡沫，關(guān)鍵是要控制在合理范圍內(nèi)；三是回歸真實價值，關(guān)鍵是要控制房地產(chǎn)開發(fā)利潤，使其在合理幅度內(nèi)。房價基本穩(wěn)定就是要使房價在房屋價值的基礎(chǔ)上微幅波動，這應(yīng)是政府房市調(diào)控的主要目標(biāo)。上海證券報

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