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東方早報 開發(fā)商拿地的熱情并未因為政策高壓而消退。

12日，上海有5幅地塊成功出讓，累計出讓總面積為23萬平方米，總成交價為23.7億元。其中，兩幅宅地之一的崇明城橋商品房基地1、2號地塊，被上海保集(集團)有限公司和上海佳富投資有限公司以10.0191億元聯(lián)合競得，溢價率達115%。不到半個月，崇明的單價和總價“地王”紀錄就雙雙被刷新。

在此前的1月30日，上海綠地地產(chǎn)集團有限公司剛以7.72億元拿下同樣位于城橋鎮(zhèn)的新城18號一期地塊，折合樓板價6073.5元/平方米，溢價率143%，創(chuàng)下當(dāng)時“雙料地王”紀錄。

當(dāng)日出讓的另一宅地浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊(原金東小區(qū)D-2地塊) ，被上海景瑞投資有限公司以6.6111億元摘得，折合樓板價高達21362元/平方米，溢價率47%。

民營開發(fā)商出手

根據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源局公告，城橋商品房基地1、2號地塊東至鼓浪嶼路，南至花鳥路，西至湄州路，北至育麟橋路，出讓總面積155318.5平方米，其中1號居住地塊容積率為1.2,2號居住地塊容積率為1.0。據(jù)此前的推介會介紹，該地塊需配建5%的保障房。

可查資料顯示，近年來已有多家大型開發(fā)集團摘得城橋鎮(zhèn)周邊地塊，包括百聯(lián)和綠地。

此番刷新崇明總價及單價地王的保集，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的民營企業(yè)集團公司，曾在上海開發(fā)過保集歐郡、保集三泉家園等項目。隨著這些項目逐步售罄，保集在滬已經(jīng)難見新項目。此次和保集聯(lián)合拿地的上海佳富投資有限公司，是一家2010年底成立的實業(yè)投資公司，注冊住所和保集同處一地。

克而瑞上海事業(yè)部總監(jiān)付琦稱，粗略計算，該地塊的樓板價為6450元/平方米，而目前周邊在售的商品房售價達到1.2萬-1.3萬元/平方米，價格并不算高。付琦同時表示，從前述地塊以及重固鎮(zhèn)等地塊的最終成交價來看，目前大部分開發(fā)商的出價已趨于謹慎。一般來說，最終成交價如果達周邊在售項目的一半，說明開發(fā)商未來兩年對市場的預(yù)期和當(dāng)年持平，調(diào)控對于市場已經(jīng)形成了影響。

高價逐地或因儲備不足

12日出讓的另一宅地——浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊東至金業(yè)路，南至現(xiàn)狀農(nóng)民工集體宿舍，西至西溝港20米綠帶，北至現(xiàn)狀六層住宅，出讓面積17193.2平方米，容積率1.8，起始價4.5億元。

業(yè)內(nèi)人士分析，從面積而言，這是一幅不折不扣的袖珍地塊，但由于位于金橋，周邊交通和商業(yè)配套已十分成熟，仍屬優(yōu)質(zhì)地塊。

付琦表示，該地塊21362元/平方米的樓板價，按正常的建安和稅收成本，入市價格起碼達到4萬元/平方米，實在有點貴。“這個價格只是單一地塊，反映的是個別開發(fā)商對市場的樂觀，并不能代表市場的普遍情況。”付琦強調(diào)。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前該地塊周邊的在售項目禹洲藍爵，公寓價格也僅在每平方米20000元左右。

業(yè)內(nèi)人士分析，景瑞地產(chǎn)是上海本地開發(fā)企業(yè)，但面臨眾多大型房企的競爭，企業(yè)在上海的宅地儲備已經(jīng)很少，此次拿地出價較高，可能也是從戰(zhàn)略上的考量。景瑞地產(chǎn)在寶山顧村開發(fā)美蘭湖嶺域等項目，目前已經(jīng)消化完畢。

某央企開發(fā)商分析，小型宅地往往無法獲得大型企業(yè)的青睞，但這些地塊總投入小，適合一些中小型企業(yè)開發(fā)。

商業(yè)地產(chǎn)溢價率走高

同一天，進入出讓的3幅商業(yè)地塊均以一定溢價成交。

其中，莘莊商務(wù)區(qū)27A-05A地塊(莘莊商務(wù)區(qū)北M02地塊)被上海強勁置業(yè)股份公司以3.45億元摘得，溢價率達178%。出讓公告顯示，該地塊出讓面積為8065.9平方米、容積率3.1、起始總價1.2430億元。

曹路新市鎮(zhèn)B9-10商業(yè)地塊被上海東士房地產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司以1.26億元摘得，樓板價為9744元/平方米，溢價率達68%。中津橋路地塊則被上海亞通和諧投資發(fā)展有限公司、上海崇明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海貢霄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合競得，成交價為2.355億元，樓板價為3225元/平方米，溢價19%。

付琦分析，從這3幅商業(yè)地塊的成交來看，周邊條件成熟的莘莊獲得不錯的市場認可，而兩外兩幅地塊雖有一定的溢價率，但樓板價并不高。房企向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已是一個趨勢，但這種趨勢并不會帶動商業(yè)地塊的整體回暖。

“一般而言，只有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地塊才能獲得不錯的成交。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投入和風(fēng)險，令開發(fā)商對地塊選擇較為苛刻。”付琦說。

對此，有不愿具名的開發(fā)商稱，目前開發(fā)企業(yè)頻頻向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)的持有及租金回報，已成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的增長點。受調(diào)控影響相對更小，也是商業(yè)地產(chǎn)目前較受開發(fā)商青睞的因素。