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新華網(wǎng)福州1月31日專電題：空置率夸大誤市 政府收購(gòu)應(yīng)有度

    記者來(lái)建強(qiáng)

    近期，開(kāi)發(fā)商就商品房空置面積大做文章，將空置率夸大引人關(guān)注，一些地方政府因此作出收購(gòu)空置商品房的表態(tài)。專家認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商夸大空置率是在誤導(dǎo)市場(chǎng)，當(dāng)前空置房面積增加主要是房?jī)r(jià)過(guò)高、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理等原因造成的，地方政府收購(gòu)空置商品房應(yīng)把握好度。

    被夸大的空置率

    近期，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨頭制造了一波“空置率危言”，他們根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，以2008年11月底全國(guó)商品房空置面積為1.36億平方米為基礎(chǔ)，推測(cè)2009年的全國(guó)商品房空置面積將超過(guò)2億平方米。按照我國(guó)近年來(lái)年竣工住房建筑面積6億平方米計(jì)算，自然而然地推算出2009年全國(guó)商品房空置率將達(dá)30%以上，這將“大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的商品房空置率10%的警戒線。”

    各地開(kāi)發(fā)商紛紛響應(yīng)，商品房空置率高企的消息頻頻見(jiàn)諸當(dāng)?shù)孛襟w。在福州，一些開(kāi)發(fā)商甚至傳出這個(gè)城市商品房空置率將達(dá)50%的高危水平的說(shuō)法，并要求政府進(jìn)一步采取措施“救市”。

    浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商們錯(cuò)誤計(jì)算得出了一個(gè)夸大的空置率，誤導(dǎo)市場(chǎng)的用意明顯。按國(guó)際慣例，空置率是把一級(jí)市場(chǎng)待售、待租的房產(chǎn)面積除以可用住房和其他商品用房的全部存量面積的結(jié)果，而不是商品房空置面積除以當(dāng)年竣工商品房的面積。

    “2007年底，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建筑面積104.35億平方米，當(dāng)年商品房空置面積1.23億平方米，空置率僅為1.2%。2008年全國(guó)商品房空置面積雖有所增加，但我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建筑面積總數(shù)也在增長(zhǎng)，因此空置率在1%至1.5%的正常范圍，距開(kāi)發(fā)商所謂的‘商品房空置率10%的警戒線’甚遠(yuǎn)。”景乃權(quán)說(shuō)。

    空置面積增加的真正原因

    “2008年以來(lái)，在樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量延續(xù)了2006年以來(lái)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，而需求量卻突然大幅萎縮，市場(chǎng)供求陷入嚴(yán)重失衡的狀態(tài)。”廈門(mén)大學(xué)教授陳培愛(ài)認(rèn)為，目前，商品房空置面積的增加不是傳統(tǒng)意義上的市場(chǎng)供大于求，根本原因是缺乏有效的供求關(guān)系。

    以廈門(mén)市為例，2008年，這個(gè)城市的商品房均價(jià)從最高時(shí)的每平方米15000多元跌到了萬(wàn)元以下。專家認(rèn)為，目前該市房?jī)r(jià)仍顯偏高，阻礙了市場(chǎng)需求的進(jìn)一步釋放。按這個(gè)城市工薪家庭年均收入4萬(wàn)多元計(jì)算，普遍承受不了50萬(wàn)元以上的住房；如果按90平方米計(jì)算，工薪家庭能夠承受的合理房?jī)r(jià)不應(yīng)高于每平方米5500元。

    福州市房地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告顯示，2008年，福州市新建商品房建筑總面積500多萬(wàn)平方米，90平方米以下的普通商品房占50%左右。福建省內(nèi)一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司企劃部負(fù)責(zé)人告訴記者，2008年，新建商品房竣工前出售30%至50%已是相當(dāng)不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，50%的空置率也是正常的。從福州市商品房空置情況來(lái)看，130平方米以上的大戶型占了空置面積的大多數(shù)，而中小戶型處于熱銷狀態(tài)，空置的不多。

    “當(dāng)前，房?jī)r(jià)仍然偏高、住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)投資功能被過(guò)分夸大等，才是造成商品房空置面積增加的真正原因。”景乃權(quán)說(shuō)。