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    【《財經(jīng)網(wǎng)》專稿/記者 陳中小路】房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷導致上海投資出現(xiàn)下降，過去長期拉動上海經(jīng)濟持續(xù)增長的房地產(chǎn)業(yè)，目前在經(jīng)濟發(fā)展中處于拖后腿的位置。

    上海市有關部門近期編寫的報告顯示，1月-10月上海市新建商品房銷售面積同比下降40.4%，其中新建住宅銷售面積同比下降43.5%。二手房交易面積同比下降22.1%。10月末新建商品房住宅空置面積環(huán)比上升10%，比年初上升19.7%。

    同期，上海全社會固定資產(chǎn)投資同比增長僅5.6%，遠低于同期全國27.2%的水平，扣除投資品價格上漲因素，實際增長也遠遠低于2007年同期水平。

    從投資的內部結構來看，2008年1月-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長僅3.6%，其中住宅投資增長僅1.3%。如果扣除價格上漲因素，增長幾乎為零。而房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重超過30%。

    “房地產(chǎn)投資的下降是構成投資增幅回落的重要因素之一。而投資的增長直接影響到國民經(jīng)濟的發(fā)展。”一位政府決策專家如是說。

    根據(jù)上海市統(tǒng)計局的口徑，僅2008年上半年上海市狹義房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟增長貢獻率為負數(shù)，導致GDP少增長了0.4%。上述專家認為，“最重要的是還牽制了當前上海應對金融危機沖擊的努力。”

    針對地產(chǎn)低迷，上海于2008年10月23日和12月27日兩次結合中央政府的房地產(chǎn)新政推出地方對接政策，采取貸款優(yōu)惠、稅費調整等方式，并且動用國企直接入市大量購入商品房等手段，以拉動房地產(chǎn)市場交易。

    但最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，盡管11月-12月上海新建商品住房和二手住房交易量有了大幅環(huán)比增長，但較前兩年同期水平而言，仍有很大差距。以11月為例，當月新建住房成交量只有2006年同期的36%和2007年同期的55%。

    1月13日，上海市政協(xié)下發(fā)給政協(xié)委員的一份《關于2008年-2009年上海房地產(chǎn)發(fā)展的基本判斷》（下稱《判斷》）分析預期了2009年上海房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的問題。

    其一，“年關”可能不好過。一般來說，每年歲末開發(fā)商與上下游產(chǎn)業(yè)鏈之間，都會進行財務結算，銀行也要在年初重新核定新一年貸款額度。《判斷》稱，如果年初市場銷售依然低迷，資金回籠仍然無望，那有可能出現(xiàn)工程款支付困難等問題。而據(jù)《財經(jīng)》記者了解，目前上海已有部分中小開發(fā)商出現(xiàn)了上述問題。

    其次，“春荒”可能出現(xiàn)。《判斷》認為，當下的嚴冬和春節(jié)長假，本來就是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)交易淡季，任何政策措施都無法引導樓市有熱烈反應。繼而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的斷裂最可能出現(xiàn)在今年春季。因此，資金的“春荒”將會普遍存在，而外資、大企業(yè)并購以及銀行“開閘放水”，現(xiàn)在都顯渺茫。

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位同比減少8.4%，國內貸款減少3.1%，自籌資金減少2.6%，包括定金和預付款在內的其他資金減少15.3%。而這些數(shù)據(jù)在下半年還在繼續(xù)惡化。

    此外，《判斷》稱，還必須防止2009年夏天的“低迷傳導”。據(jù)其預計，2009年初數(shù)月內，房地產(chǎn)銷售難以完全擺脫低迷狀況，而且受全球金融風暴以及宏觀經(jīng)濟形勢、證券市場表現(xiàn)等多重因素影響，居民消費會更加慎重，看跌預期可能更高，即使房價下降也難以提升銷量。

    《判斷》預測，上述因素將對沖兩次政策的利好。在經(jīng)濟危機背景下，在假設中央和上海都沒有新政策推出的前提下，預計2009年上海市房地產(chǎn)各項指標雖然會有所好轉，但仍可能保持較低位置。