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     “該有的都有了，政策力度之大，超出市場(chǎng)預(yù)期。”17日傍晚，中原地產(chǎn)大寧店的一位客戶經(jīng)理在電話中難以掩飾他的驚喜，“購(gòu)房滿2年就不再征營(yíng)業(yè)稅了，我們?cè)詾橹辽僖獫M3年呢。”

　　令這位房產(chǎn)中介驚喜的，是17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究確定的促進(jìn)樓市健康發(fā)展的三項(xiàng)措施。

　　短期之內(nèi)，四劍出鞘

　　17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究確定了促進(jìn)樓市健康發(fā)展的三項(xiàng)措施：加大保障性住房建設(shè)力度，3年之內(nèi)要解決近千萬(wàn)戶住房困難家庭的安居問(wèn)題，試點(diǎn)用公積金閑置資金建經(jīng)濟(jì)適用房。進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，改善性“二套房”優(yōu)惠政策松綁，進(jìn)行為期一年（暫定）的稅收減免：買進(jìn)的房子只要滿2年，轉(zhuǎn)讓就免征營(yíng)業(yè)稅。不滿2年要賣的，也只對(duì)賺的錢征稅，虧錢不上稅；同時(shí)取消城市房地產(chǎn)稅。保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，近一年來(lái)，首次提出“對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)”。

　　在中央政策之外，還給地方“救市”預(yù)留了很大空間：各地區(qū)要因地制宜，“進(jìn)一步采取促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施”。

　　消息一出，各大網(wǎng)站熱評(píng)如潮，紛紛以“猛招”“新政”稱之。其實(shí)，在短短四十多天內(nèi)，這已是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的第四支“利劍”出鞘。11月5日，國(guó)務(wù)院進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十條措施出臺(tái)，“加快建設(shè)保障性安居工程，加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)”被列為“國(guó)十條”之首。繼而，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”成為國(guó)務(wù)院召開省區(qū)市人民政府和部門主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議、部署落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作之一。房地產(chǎn)行業(yè)的地位被提到空前高度，在以往“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位前冠以“重要”一詞，即“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用”。而在前不久結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，2009年五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中有兩項(xiàng)都談到房地產(chǎn)行業(yè)，“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái)”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”。

　　為何“救樓市”？經(jīng)濟(jì)好才能大家好

　　如此密集出臺(tái)穩(wěn)定樓市的政策，且與一年前的樓政相比，有重大調(diào)整，意在何處？

　　首要一點(diǎn)，樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)好才能大家好。

　　12月10日，摩根士丹利研究部發(fā)布了最新一期中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究報(bào)告，認(rèn)為2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的典型特征是“惡化繼之以好轉(zhuǎn)”，但房地產(chǎn)投資是判斷2009年增長(zhǎng)預(yù)期的最大不確定因素。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)迅速放緩的關(guān)鍵原因是房地產(chǎn)投資的減速而非出口疲軟。這個(gè)報(bào)告認(rèn)為，如果2009年房地產(chǎn)投資出現(xiàn)30％的收縮，其產(chǎn)生的巨大的不利影響甚至連現(xiàn)有財(cái)政刺激計(jì)劃也無(wú)法彌補(bǔ)。

　　必須承認(rèn)，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資構(gòu)成中，與50多個(gè)產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)投資三分天下有其一。數(shù)據(jù)顯示，截至2008年7月，電力熱能、交通運(yùn)輸和水利環(huán)境在固定資產(chǎn)投資中占比之和不到25％，制造業(yè)投資超過(guò)30％，房地產(chǎn)投資占33％強(qiáng)。這決定了僅靠基礎(chǔ)設(shè)施投資還不足以撐起經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，單純政府投資也難以彌補(bǔ)房地產(chǎn)、制造業(yè)投資的下降。而眼下，制造業(yè)，尤其是普通制造業(yè)日子很不好過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在經(jīng)歷明顯的調(diào)整，前11個(gè)月全國(guó)商品住宅投資增幅同比回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資需求萎縮已經(jīng)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，逐步影響相關(guān)行業(yè)，如鋼鐵、建材、家具等。

　　至于地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴更不待言。如今，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷卻，成交凝凍、土地流標(biāo)，地方財(cái)政空前吃緊。

　　在此情況下，重新提振房地產(chǎn)業(yè)成為促投資、保經(jīng)濟(jì)的必要選擇。房地產(chǎn)被推至“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要的支柱產(chǎn)業(yè)”，保障性安居工程被列為“國(guó)十條”之首，如此政策組合明確傳遞出“保發(fā)展必先救房地產(chǎn)”“促投資離不開穩(wěn)樓市”的取向。

　　“經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴已是一個(gè)短期內(nèi)無(wú)法改變的事實(shí)，一時(shí)還找不到一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)替代房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。”房地產(chǎn)專家、廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲說(shuō)。

　　以房地產(chǎn)消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需的根本，就是拉投資、保增長(zhǎng)、促就業(yè)、穩(wěn)大局。從這個(gè)角度，才能正確理解中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái)”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”。

　　在房地產(chǎn)“凍土”上開出“保障”與“市場(chǎng)”的并蒂花

　　“2008年的金融海嘯之下的啟動(dòng)內(nèi)需與1998年亞洲金融風(fēng)暴侵襲下，拉動(dòng)內(nèi)需有何異同？”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授胡怡健說(shuō)：“10年前，撬動(dòng)內(nèi)需的支點(diǎn)之一是房地產(chǎn)，10年后還是；不過(guò)，前次倚重的是商品房市場(chǎng)，這次的落腳點(diǎn)則是保障房，是民生。”

　　事實(shí)確實(shí)如此。17日，在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施中，開宗明義，明確“兩個(gè)堅(jiān)持”：即堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向、堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，這是要在當(dāng)下房地產(chǎn)這方“凍土”上，努力培育出“保障”與“市場(chǎng)”的并蒂花。

　　與上一輪投資擴(kuò)張（1998-2002年）中房地產(chǎn)業(yè)畸重于市場(chǎng)化不同，此輪投資擴(kuò)展把促投資與保民生結(jié)合到一起考慮，明確“要增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的投資收購(gòu)和開發(fā)建設(shè)”。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，政策取向的調(diào)整，其意有三：

　　——就經(jīng)濟(jì)性而言，當(dāng)前是政府推進(jìn)住房保障建設(shè)、解決安居問(wèn)題較為有利的時(shí)間窗。今年上半年以前的數(shù)年間，國(guó)際經(jīng)濟(jì)保持相對(duì)較快的增速，帶來(lái)全球性資源價(jià)格上漲，建材、土地等價(jià)格上漲尤快，加之資產(chǎn)膨脹、泡沫化，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，各城市“地王”頻出，建房成本節(jié)節(jié)攀升。而現(xiàn)在，全球經(jīng)濟(jì)減速導(dǎo)致石油、鋼鐵等大宗商品價(jià)格持續(xù)跳水，國(guó)內(nèi)建筑成本大大降低。同時(shí)，地價(jià)走低，動(dòng)遷成本也隨之降低。微觀上可降低保障房建造成本，花相對(duì)少的錢做相對(duì)多的事，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，宏觀上可拉動(dòng)投資、保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。此為經(jīng)濟(jì)功效。

　　——政治意義在于，順應(yīng)民意，求解民生難題，使科學(xué)發(fā)展觀落到實(shí)處。

　　——社會(huì)功效在于，政府可以用保障房建設(shè)來(lái)平復(fù)、消弭部分期盼房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌、不理解政府救市穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的老百姓的不理解和怨氣。讓這部分人感覺到，政府救房地產(chǎn)是為了穩(wěn)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)，并且給中低收入群體提供了一條解決居住的出路——政府托底保障。政府要救樓市、穩(wěn)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期利益取向與普通百姓的短期利益訴求可能存在一定的分歧，保障房便是消弭分歧的一個(gè)上佳政策選項(xiàng)。

　　“經(jīng)歷了房地產(chǎn)高潮、低潮，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)較為深刻了，減少了偏頗，不失為宏觀調(diào)控的成果。”蔡穗聲如此評(píng)價(jià)。