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     12月初，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)再次將新的救市提案上交有關(guān)部門。據(jù)了解，提案的內(nèi)容將涉及請(qǐng)求放寬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收、鼓勵(lì)地方政府收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目作為政策性租賃房、鼓勵(lì)金融部門支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目等多個(gè)方面。

　　作為行業(yè)的代表，提案的針對(duì)性已經(jīng)非常明顯，要求也提得越來越具體了。

　　得寸進(jìn)尺

　　短短兩個(gè)月，從地方到中央的救市政策不斷刺激著地產(chǎn)商和消費(fèi)者的神經(jīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“水深火熱”似乎比其他行業(yè)來的更為迅猛。

　　當(dāng)下，地產(chǎn)商最大的困難就是年關(guān)前需要支付的工程款和銀行貸款了。一位重慶的開發(fā)商私下告訴記者，如果能有針對(duì)性的措施，讓他們度過這個(gè)年關(guān)，一切就好得多了，“如果開發(fā)商被逼到走投無路，問題就大了”。

　　事實(shí)證明，“楊白勞”們的“年關(guān)難過”論調(diào)再次引起了地方政府的重視。成渝等地地方政府不僅積極收購(gòu)開發(fā)商的商品房作為政策性住房，成都市政府11月底再次出臺(tái)“政策”，直指企業(yè)稅收優(yōu)惠，并提出“適度放松二套房貸政策”，只要第一套房還清貸款，將在“二貸”購(gòu)房上享受“首套”政策。

　　“保增長(zhǎng)，促內(nèi)需”，地方政府要拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，就是想辦法促進(jìn)銷售，讓開發(fā)商的項(xiàng)目變成錢，有了錢才能過日子。在重慶房地產(chǎn)協(xié)會(huì)最近的一次會(huì)議上，一家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人向當(dāng)?shù)卣M(jìn)言，上一輪政府大規(guī)模救市是“救行業(yè)”，而不是“救急”，盡管大多數(shù)企業(yè)已經(jīng)把縮短工程、減少支出作為“過冬”手段，不過體質(zhì)各不相同，“有些企業(yè)沒有這些政策就活不下去，有些企業(yè)拿到這些政策就能好上加好。”

　　王石最近就公開表示，不需要再對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行什么挽救了，過不下去的就讓他死掉好了。

　　蜜月結(jié)束

　　“蜜月結(jié)束了，該考慮怎么過日子了。”馮侖對(duì)于政府救市有著自己的理解。就在半年前，同為海南地產(chǎn)風(fēng)波的幸存者，這位萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席還對(duì)王石的“唱空”不甚理解。那時(shí)馮侖還處在“成都蜜月”，與成都交大的并購(gòu)讓他首次邁出全國(guó)擴(kuò)張的步伐。

　　彼時(shí)，王石率先“唱空”樓市并大范圍推動(dòng)萬(wàn)科降價(jià)。當(dāng)時(shí)，“大多數(shù)人都在等，在看，在觀望”，陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖告訴記者，2007年“9·27新政”出臺(tái)后，大多數(shù)地產(chǎn)商對(duì)政府的調(diào)控持懷疑態(tài)度，認(rèn)為蜜月尚未結(jié)束，還制訂了不少新計(jì)劃。

　　即使是上半年成交數(shù)據(jù)低迷，大多開發(fā)商仍不相信“蜜月結(jié)束”的事實(shí)。

　　“‘5·12’汶川大地震”后，成都市政府出臺(tái)“非常政策”，到蓉“交流”的馮侖、潘石屹等一干大佬提到更多的是困惑，而地方政府則開始了暗中準(zhǔn)備——如何利用政策杠桿扭轉(zhuǎn)樓市低迷局面。

　　緊接著，北京、石家莊、武漢、廈門等地開始了涵蓋稅收、公積金等內(nèi)容的“政策促銷”。對(duì)于地產(chǎn)商的“困惑”，地方政府似乎更勇于揭開“鍋蓋”，樓市成交低迷，土地市場(chǎng)冷清，坐不住的還是地方政府。

　　“金九銀十”的落空，對(duì)于地產(chǎn)商來說，日子已經(jīng)越來越清晰。范小沖說，那段時(shí)間的主題就是調(diào)整調(diào)整再調(diào)整，從開工面積到業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，“冬天”成為事實(shí)，救市成為全國(guó)運(yùn)動(dòng)。

　　“蜜月總是透支幸福，現(xiàn)在回歸到了日子里。”馮侖這樣說。

　　10月中旬，中央政策“千呼萬(wàn)喚始出來”，拉動(dòng)成交量和擴(kuò)大保障性住房成為主調(diào)后，有所準(zhǔn)備的開發(fā)商明白“幸福不會(huì)來得如此突然”。

　兩張面孔

　　即便幸福不會(huì)突然來臨，還是讓人看到政策救助下的兩張面孔。

　　一些開發(fā)商仍在政府部門間奔走，言必稱“一損俱損”。一位四川的開發(fā)商私下告訴記者，“會(huì)哭的孩子有奶吃”，畢竟對(duì)于地方政府來說，哪個(gè)開發(fā)商倒了都是一大堆社會(huì)問題。

　　另一些人的思想則要成熟一些。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議剛剛結(jié)束，范小沖說，只要領(lǐng)會(huì)到“保增長(zhǎng)，調(diào)結(jié)構(gòu)”就夠了，地產(chǎn)商別指望有多大利好出臺(tái)，別把指望政府當(dāng)成一種常態(tài)，更不能成為一種依賴，不依賴就是換種活法。要么就干脆不做了，要么就堅(jiān)持政府路線做政策性住房，要么就做政府不做的高端商品房和商業(yè)建筑綜合體。

　　不管是立足全國(guó)擴(kuò)張的萬(wàn)科、龍湖，還是立足區(qū)域聚焦的河南建業(yè)、成都置信，他們已經(jīng)開始習(xí)慣在冬天不開空調(diào)，讓女員工穿著職業(yè)短裙感受“寒意”。河南建業(yè)的董事長(zhǎng)胡葆森說這是“過雪山”。

　　馮侖表示，冬天過來，地產(chǎn)商還活著是一種幸福，但等待不是辦法，靠賴著政府、賴著銀行是幼稚的。如果地產(chǎn)商現(xiàn)在只關(guān)注成交量的變化，那是斷然迎不來下個(gè)蜜月。“應(yīng)該干點(diǎn)別的，比如調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)”。馮侖說他經(jīng)歷了兩輪“蜜月”，也經(jīng)歷了兩次“調(diào)整”，有不少經(jīng)驗(yàn)：一次是上世紀(jì)90年代初期的海南，另一次是1999年到2007年的北京。這一次萬(wàn)通將下一輪蜜月預(yù)測(cè)在三年之后。

　　“今年的調(diào)整是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一場(chǎng)成人禮。”范小沖認(rèn)為，如果地產(chǎn)商還是夾在政府和市場(chǎng)的中間，是很難等到下一個(gè)蜜月的。“找到自己最適合的路，才能找到差異化的蜜月。”

　　“該發(fā)揮開發(fā)商自身的調(diào)節(jié)功能了，畢竟到目前真正死掉的開發(fā)商并不多。”一位知名地產(chǎn)商營(yíng)銷總監(jiān)倒是對(duì)另一件事很擔(dān)心，從2009年開始，大量開發(fā)商將對(duì)2007年銷售房屋實(shí)現(xiàn)交房。房?jī)r(jià)跌了，購(gòu)房者的情緒可能在交房時(shí)集中爆發(fā)。各種辦證和水電器入戶費(fèi)用，在收取上可能會(huì)遇到很大困難。這種可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，不是政府通過“減免”來埋單，就是開發(fā)商來承擔(dān)。如果是開發(fā)商來承擔(dān)的話，那又將是一筆不小的開支。“政策現(xiàn)在如果過于密集只能加劇市場(chǎng)的觀望，真正的政策應(yīng)該面對(duì)即將到來的交房危機(jī)。”從他的話語(yǔ)中可以聽出，從認(rèn)識(shí)到行動(dòng)還是有一定的差距，在具體問題上，開發(fā)商對(duì)政府的依賴依然是很具體的。中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)記者：張明