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《財(cái)經(jīng)》記者 張映光

    房地產(chǎn)市場(chǎng)即將大洗牌的時(shí)刻，地方政府肩負(fù)監(jiān)督市場(chǎng)的職責(zé)，但若以此為借口管控價(jià)格，卻有悖市場(chǎng)規(guī)則

    【《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》專(zhuān)稿/記者 張映光】有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)“綁架”了嚴(yán)重依賴(lài)“土地財(cái)政”的地方政府，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重下滑之時(shí)，財(cái)政收入銳減的地方政府自然要出手救市。如今，一些救市心切的地方政府，反而要“綁架”開(kāi)發(fā)商了。他們似乎比開(kāi)發(fā)商還懼怕房子降價(jià)。

    12月11日，南京江寧區(qū)房管局局長(zhǎng)周久耕在江寧樓市的“年終總結(jié)”上表示，“為防止?fàn)€尾樓等一系列連鎖反應(yīng)的出現(xiàn)，房管部門(mén)將查處惡意降價(jià)樓盤(pán)。”禁止開(kāi)發(fā)商低于成本價(jià)銷(xiāo)售房屋。

    不久前，保利、新湖中寶、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)等22家開(kāi)發(fā)商在沈陽(yáng)市組成不降價(jià)聯(lián)盟，承諾一年內(nèi)不降價(jià)。同時(shí)，鐵西區(qū)區(qū)長(zhǎng)李松林表示：區(qū)政府將先期預(yù)存500萬(wàn)元，對(duì)參加聯(lián)盟承諾不降價(jià)的開(kāi)發(fā)商因此造成的損失給予賠償。

    一位業(yè)內(nèi)人士向《財(cái)經(jīng)》記者透露，由于萬(wàn)科一直未承諾不降價(jià)，沈陽(yáng)市政府一高層領(lǐng)導(dǎo)，甚至將萬(wàn)科一名高管訓(xùn)斥了一通，并揚(yáng)言“萬(wàn)科若敢降價(jià)，后果自負(fù)。”

    盡管，萬(wàn)科總裁郁亮在不久前接受《財(cái)經(jīng)》記者專(zhuān)訪時(shí)，并未正面回應(yīng)這一傳聞。但是，他明確表示，萬(wàn)科絕對(duì)不會(huì)加入“不降價(jià)聯(lián)盟”。因?yàn)椋@是違背市場(chǎng)規(guī)則的。

    一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員（下稱(chēng)建設(shè)部）在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)，表示沈陽(yáng)官員的這一言論極不負(fù)責(zé)任，簡(jiǎn)直“難以置信”。雖然，他進(jìn)一步解釋了持此言論的地方官員，也許有他們的“充足”理由。

    據(jù)他介紹，沈陽(yáng)市政府的一些官員認(rèn)為，沈陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升期，不存在嚴(yán)重泡沫。沈陽(yáng)市建委數(shù)據(jù)顯示，2007年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)同比上漲4.97%，其中商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3565元/平方米，比2006年漲了145元/平方米。其房?jī)r(jià)水平與房?jī)r(jià)漲幅與其他省會(huì)城市相比，顯得比較合理。而彼時(shí)，中央政府出臺(tái)的“一刀切”的宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)重抑制了這個(gè)正在成長(zhǎng)的市場(chǎng)。如今，北京、上海、廣州等一線城市房地產(chǎn)泡沫的破碎，則再度殃及了這個(gè)方興未艾的新興地產(chǎn)市場(chǎng)。于是，此時(shí)地方政府如何刺激市場(chǎng)，都不過(guò)分。

    今年9月，中央政府在調(diào)整房地產(chǎn)宏觀政策之前，即已確立了“因地制宜”的方針。允許地方政府根據(jù)各自情況，出臺(tái)“救市”政策。全國(guó)共有20多個(gè)省會(huì)城市及地級(jí)市，先后出臺(tái)“救市”政策，尺度也越來(lái)越寬松。

    南京是最早出臺(tái)救市政策的東部重點(diǎn)城市。盡管與沈陽(yáng)不同，南京房?jī)r(jià)近年一直在高位徘徊。但是，南京市江寧區(qū)則屬剛剛發(fā)展起來(lái)的新城區(qū)，其房屋均價(jià)尚遠(yuǎn)低于中心城區(qū)。這與沈陽(yáng)鐵西區(qū)情況相似。房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處初級(jí)階段，大概是上述兩位區(qū)長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)持如此激進(jìn)態(tài)度的原因之一。

    不過(guò)，這一原因的背后，恐怕還有更多不敢明言，卻已是盡人皆知的原因，令地方政府懼怕開(kāi)發(fā)商降價(jià)。

    首先，不同的開(kāi)發(fā)商因資金實(shí)力及拿地成本的不同，對(duì)降價(jià)的承受能力不同。其降價(jià)策略也不盡相同。如果開(kāi)發(fā)商拿地成本較低，利潤(rùn)空間較大，其通過(guò)大幅降價(jià)促銷(xiāo)，回籠資金的空間也就更大。但是，其率先降價(jià)，自然導(dǎo)致同一地區(qū)，拿地成本較高的開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)壓力。這些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將這一壓力轉(zhuǎn)嫁給地方政府。

    另一方面，房?jī)r(jià)下跌，將帶動(dòng)土地價(jià)格下跌，甚至再低的地價(jià)也無(wú)人問(wèn)津，土地頻頻流拍。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年流拍土地已達(dá)6000萬(wàn)平方米，合規(guī)劃建筑面積達(dá)1億平方米，流拍金額以底價(jià)計(jì)算，已達(dá)1800億元。地方政府的土地出讓收入銳減。同時(shí)，房?jī)r(jià)下跌自然也令地方政府稅收下降，財(cái)政收入減少。

    此外，即使土地以低價(jià)成交，那些在去年拿下天價(jià)地的開(kāi)發(fā)商，也會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)、地價(jià)下跌，繼續(xù)開(kāi)發(fā)幾無(wú)利潤(rùn)，而要求退地。一些背景深厚的大開(kāi)發(fā)商，甚至可以采取非常規(guī)的手段達(dá)成退地的目的。而這些土地一旦退回給政府，則很難處理。

    最后，地方政府確實(shí)擔(dān)憂，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌所引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題。

    南京市江寧區(qū)政府的一位官員在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)，即表示禁止開(kāi)發(fā)商低于成本價(jià)銷(xiāo)售房屋的主要目的，是防范一些資金鏈即將斷裂的開(kāi)發(fā)商，以惡意銷(xiāo)售的方式，回籠資金。這樣的樓盤(pán)一旦爛尾，后果嚴(yán)重。

    在房地產(chǎn)市場(chǎng)即將出現(xiàn)大洗牌的時(shí)候，政府肩負(fù)著監(jiān)督市場(chǎng)的職責(zé)，無(wú)可厚非。但是，以此為借口，管控價(jià)格，卻有悖市場(chǎng)規(guī)則。

    首先，開(kāi)發(fā)商低于成本價(jià)銷(xiāo)售房屋，并不一定意味著，這是惡意銷(xiāo)售。例如，萬(wàn)科在今年三季報(bào)中，公布了五個(gè)項(xiàng)目可能出現(xiàn)虧損。即因去年土地價(jià)格過(guò)高，今年房?jī)r(jià)下降，將不得不以低于成本價(jià)的價(jià)格銷(xiāo)售。同樣，一些開(kāi)發(fā)商可能確實(shí)迫于資金壓力，以比周邊樓盤(pán)都低的價(jià)格，甚至低于成本價(jià)的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，這都是一種正常的市場(chǎng)行為，并不意味著這些低于成本價(jià)銷(xiāo)售的樓盤(pán)就會(huì)爛尾。樓盤(pán)是否爛尾與其銷(xiāo)售價(jià)格并無(wú)直接關(guān)系。

    其次，政府監(jiān)控惡意銷(xiāo)售，關(guān)鍵在于對(duì)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售款形成監(jiān)管，而非管控價(jià)格。那些確實(shí)可能存在破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商，所銷(xiāo)售的房屋不一定便低于成本價(jià)，但其仍可能因資金斷裂，致使樓盤(pán)爛尾。簡(jiǎn)單的給價(jià)格劃一條線，并不能杜絕風(fēng)險(xiǎn)，也很難根據(jù)價(jià)格，即判斷開(kāi)發(fā)商是不是惡意銷(xiāo)售。

    防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵要對(duì)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售款，采取收支兩條線的管理。在房屋未竣工前，開(kāi)發(fā)商不得隨意挪用預(yù)售款。很多地方政府實(shí)際上早已推行了這一措施，如今，只需對(duì)那些存在風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，執(zhí)行得更加嚴(yán)格。

    沈陽(yáng)鐵西區(qū)欲以地方財(cái)政補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商降價(jià)損失的做法，于情于法，則更顯荒謬。稍有常識(shí)者即可知，政府顯然無(wú)權(quán)濫用納稅人錢(qián)財(cái)，去補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商，并幫助某些開(kāi)發(fā)商做出不降價(jià)的承諾。沈陽(yáng)開(kāi)發(fā)商的“不降價(jià)聯(lián)盟”，純粹是一個(gè)政府組織的聯(lián)盟。這樣的聯(lián)盟必然會(huì)隨著市場(chǎng)進(jìn)一步深度調(diào)整，而解體。

    上述官員們不一定不懂得這些淺近的道理。然而一再?gòu)?qiáng)調(diào)降價(jià)擾亂市場(chǎng)的因素，恐怕是醉翁之意不在酒。他們更關(guān)心的，還是房?jī)r(jià)下跌關(guān)乎地方政績(jī)的那些因素。

    盡管，近年來(lái)沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)漲幅略顯溫和，但是，這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻存在著與其他重點(diǎn)城市不同的泡沫。一份來(lái)自某大型開(kāi)發(fā)商（萬(wàn)科）的研究資料顯示，沈陽(yáng)市目前房屋存貨，按目前成交量計(jì)算，至少要銷(xiāo)售40個(gè)月。全國(guó)前十大開(kāi)發(fā)商均在沈陽(yáng)擁有超過(guò)上百萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。尤其是那些近年來(lái)制定了上市計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商，在沈陽(yáng)大量購(gòu)置廉價(jià)土地，以擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。大量的存貨壓力，可能令沈陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，比其他城市陷入很久的低迷。

    南京則在去年，與大多數(shù)一線重點(diǎn)城市，經(jīng)歷了相似的地價(jià)、房?jī)r(jià)狂飆，這部分泡沫不擠壓出去，市場(chǎng)很難回歸理性。

    政府禁止開(kāi)發(fā)商降價(jià)的越界行為，不僅違背市場(chǎng)規(guī)則，而且勢(shì)必阻礙市場(chǎng)的自主調(diào)整，令已經(jīng)處在嚴(yán)冬期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，陷入更深的泥沼中。■