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    一家公司僅僅用50萬元就買下上海外環(huán)附近一處價(jià)值1億多元、7萬平方米的地塊。昨日，上海錢生輝咨詢有限公司總經(jīng)理錢生輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》大曝上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的“圈地”內(nèi)幕。

　　50萬元撬動(dòng)1億元

　　據(jù)錢生輝介紹，這家公司的宋老板（化名）的個(gè)人資產(chǎn)只有50萬元，而項(xiàng)目公司的股權(quán)價(jià)格卻高達(dá)1億多元。按照常理，宋老板要買下那塊地，簡(jiǎn)直是天方夜譚。但是宋老板卻做到了。他先將全部家當(dāng)50萬元作為定金，支付給土地的前主人作為訂金；然后,拿著這塊土地通過各種方式進(jìn)行融資，籌集了1億元的資金后，買下這塊地；最后，要求建筑公司墊資建房，并借土地價(jià)格上漲之機(jī)，將土地賣給另一家開發(fā)商。

　　宋老板的資產(chǎn)，從區(qū)區(qū)50萬元直線上漲至數(shù)千萬元。

　　錢生輝說，宋老板的故事，每天都在地產(chǎn)界發(fā)生。他表示，“即使在樓市的"冬天"，只要能遇到低價(jià)土地，房企老板依然能在短時(shí)間內(nèi)賺到利潤(rùn)。”8月份，更有一家上海本土開發(fā)商以零價(jià)格獲得南匯某負(fù)債累累的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司100%的股權(quán)，而后再融資賺錢，真正上演了一出“空手套白狼”。

　　個(gè)人開發(fā)難度巨大

　　很多人的經(jīng)歷讓錢生輝相信，只要有數(shù)百萬元的資金，即使毫無經(jīng)驗(yàn)和資源，普通人也可以變身開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目。他認(rèn)為，在他揭開行業(yè)秘密之后，很多人都能夠明白，只要有融資手段以及行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和一定的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，任何人都可以成為開發(fā)商。

　　易居房地產(chǎn)研究院政策研究所副所長(zhǎng)楊紅旭表示，個(gè)人做房地產(chǎn)開發(fā)商在早些年一直都有，但近年來卻受到了監(jiān)管部門的嚴(yán)格限制，融資已不像以前那么容易。

　　五合國(guó)際五合智庫總經(jīng)理鄒毅則認(rèn)為，由于土地價(jià)格低廉，目前個(gè)人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目或許有一定機(jī)會(huì)，但他們也將遇到資金和開發(fā)團(tuán)隊(duì)的兩大難題。

　　開發(fā)商必須擁有項(xiàng)目前期研究和處理政府關(guān)系的專門職能部門，而個(gè)人僅憑一己之力，顯然是無法應(yīng)付上述問題的。與此同時(shí)，融資也會(huì)是個(gè)人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)大難題。

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商必須支付所有的土地款，才能獲得土地使用權(quán)。而個(gè)人發(fā)展商的自有資金通常只有數(shù)百萬元至上千萬元，他們需要向多人借款，或者吸引他們合伙投資，有可能會(huì)因此而涉嫌非法集資。

　　即使湊足了土地出讓金，如何滿足后期的項(xiàng)目開發(fā)資金需求，也是個(gè)人開發(fā)房地產(chǎn)難以逾越的障礙。

　　開發(fā)商“融資”有方

　　手段一：高利貸借錢。房產(chǎn)老板拍得土地以后，便會(huì)找民間借貸人，以2%~3%的高額月利率，獲取過橋借款，用以支付土地出讓金，或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓金。獲取土地使用證后，向銀行申請(qǐng)貸款，用以償還之前的過橋借款。如果銀行不同意貸款，開發(fā)商就會(huì)向民間借貸者借貸。

　　手段二：拉建筑商參建或者墊資。由于大部分建筑公司都有較強(qiáng)的資金實(shí)力，又受制于“墊資建設(shè)”的行業(yè)潛規(guī)則，所以他們成為開發(fā)商的又一“輸血源”。雖然開發(fā)商的工程項(xiàng)目必須向社會(huì)公開招標(biāo)，但實(shí)際上卻暗箱操作，將工程交給提供資金借貸的公司。也有個(gè)別建筑老板貪心,主動(dòng)提出參建項(xiàng)目，獲取公司股權(quán)。

　　手段三：利用信息不對(duì)稱賺中介費(fèi)。有一些房產(chǎn)老板往往利用信息不對(duì)稱，先付股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者土地拍賣的訂金，而后再將項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給其他開發(fā)商，從而賺取較高溢價(jià)。但是近年來開發(fā)商獲取土地信息的渠道和手段越來越多，這種方式不再成為主流。很多公司轉(zhuǎn)型為土地中介，專門為開發(fā)商找地。

　　手段四：吸引跨行業(yè)投資。很多其他行業(yè)公司看好暴利的房地產(chǎn)行業(yè)，海爾、聯(lián)想、旺旺都曾涉足房地產(chǎn)。而對(duì)中小企業(yè)來說，哪怕只占有項(xiàng)目公司百分之幾的股權(quán)，都是極有誘惑的事。

　　手段五：完成前期開發(fā)后高價(jià)轉(zhuǎn)讓。一些公司專門選擇投資價(jià)位較低、手續(xù)不全的土地，然后通過各種手段和渠道，得到建設(shè)開工的所有許可權(quán)，將原本并不賺錢的項(xiàng)目包裝成“金娃娃”，然后高價(jià)轉(zhuǎn)讓給其他大公司，由后者承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)。（每日經(jīng)濟(jì)新聞）