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    上海樓市14條新政及細則相繼出臺后，滬上二手房市場開始升溫，賣房者放低姿態(tài)，購房人回歸強勢，市場顯示出久違的熱鬧。一手房方面，由于大多數(shù)開發(fā)商還在等待后續(xù)利好政策，不急于降價以售，相對比較平靜。對此次政策調(diào)整的時間及幅度，主流的判斷是3—6個月，房價下調(diào)的空間約為10—15％。

　　二手房議價空間約5％

　　從11月1日開始，由上海市建設(shè)交通委、市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局制訂的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（簡稱14條新政），以及與之配套的上海普通住房新標準、上海首次購房界定開始實施。業(yè)內(nèi)普遍認為，此次新政，對于二手房的影響要大于一手房。

　　新政實施至今，各中介公司的掛牌量、咨詢量、帶看量等，都有了明顯提高。“市場又開始火了”，不少中介人員表示。福美來不動產(chǎn)相關(guān)負責人一臉興奮地跟記者說，各門店店長普遍反映，一些好久沒有聯(lián)系的客人，也主動跟業(yè)務(wù)員聯(lián)系，咨詢相關(guān)政策情況。還有一些上家，原來“咬定”不賣房的，現(xiàn)在也有些松動，愿意掛牌出售。

　　借著各種稅收減免的市場利好，二手房市場的掛牌價均有所下降，尤其對于購買超過2年以上普通住房的上家來說，掛牌價幅度下降明顯。上海中原地產(chǎn)反映，從全市150家門店獲悉，近階段打電話到分行要求降低掛牌價格的上家不在少數(shù)，同時分行掛牌量也有所增加，其中50％以上的新進掛牌房源為普通住房。

　　信義地產(chǎn)分析師指出，新政后二手房買賣雙方的心態(tài)發(fā)生了分化，上家出于實際利益考慮，目前還不愿過多讓利，議價空間大多保持在5％左右。對這個議價幅度，購房者并不買賬，一些姓沈的購房者表示，新政已經(jīng)免除了上家的印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、個人所得稅和住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費等，幾乎包括了房產(chǎn)出售中的所有交易環(huán)節(jié)稅費。而在之前，這些稅費最高可達到甚至超過出售總房價的10％。“只降了5％，感覺沒有到位。”

　　除了議價空間的雙方落差相對較大之外，上下家的關(guān)注熱點也各不相同，上家最關(guān)心現(xiàn)在賣房子能省多少錢，而下家最關(guān)心新政的貸款優(yōu)惠能否真正到位。

　　開發(fā)商多數(shù)仍在觀望

　　寶山區(qū)新盤香逸灣11月8日開盤，9200元/平方米的成交均價，相比兩個月前下降30％，由此引發(fā)市場熱捧。當日推出100多套房源，竟有600多組購房客戶排隊搖號搶購，并在1小時之內(nèi)全部售罄。盡管也有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑排隊熱銷與代理商——漢宇地產(chǎn)的操盤手法有關(guān)，在冷清的一手房市場，該盤“一降到位”的銷售策略確實贏得了很高的關(guān)注度。

　　漢宇地產(chǎn)市場部總監(jiān)孫文勤表示，一方面，該盤開發(fā)商確實急需資金開發(fā)后續(xù)項目；另一方面，接手項目后，漢宇與開發(fā)商進行了多次商談，游說開發(fā)商“小打小鬧的折扣沒意思，現(xiàn)在市場不景氣，要想‘跑量’，最好的方法就是大幅讓利。建議連廣告都不要做，直接把省下的錢優(yōu)惠到房價里。”最終的結(jié)果是，開發(fā)商同意了以上銷售方案。不過孫文勤也承認，30％的降幅很難成為大多數(shù)樓盤的銷售常態(tài)，也不是所有的開發(fā)商都能如此接受代理商的意見。

　　以上銷售畢竟是“異類”，與有些起色的二手房市場相比，不少新盤“看盤很熱情，出手很謹慎”，成交量只能算勉強過關(guān)。據(jù)易居中國·CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)顯示，新政后的第一周，11月3日—9日，上海商品住宅共成交1100套，日均成交約157套。而根據(jù)統(tǒng)計，5月、6月、7月、8月，上海商品住宅日均成交套數(shù)分別為270套、278套、186套、185套，也即當下商品住宅的成交量，只是剛過及格線。

　　大華錦繡華城銷售經(jīng)理陳可表示，上周末有100多組客戶前來看房，比之前增加約六成。但下定人數(shù)卻沒有增加。其原因除了改善型普通住房等相關(guān)細則沒有出臺外，更重要的是買賣雙方都在等待后續(xù)政策出臺。“現(xiàn)在離年底還有1個半月，不管對政府還是對開發(fā)商來說，這段時間都特別關(guān)鍵，相信政府方面會有進一步‘表現(xiàn)’。”萬科某樓盤內(nèi)部人員用“波瀾不驚”來形容現(xiàn)在的銷售狀況，他表示，沒看到新政起了什么作用。說到底，購房者最看重的是房價，小恩小惠的優(yōu)惠沒多少刺激性。

　　在新政引導(dǎo)下，一手市場普通住房的成交比例大幅提高。11月3日—9日，上海商品住宅共成交了1100套，其中普通住房成交了735套，普通住房成交比例為66.8％。然而，在9、10兩個月，普通住房成交比例僅20.5％和26.1％。

　　房價下調(diào)空間10％-15％

　　中原（中國）地產(chǎn)研究中心董事總經(jīng)理程澐表示，明年在上海房價下調(diào)的前提下，估計一二手房的總成交量將達到3000萬平方米的穩(wěn)定水平，與2006年相當。而房價下調(diào)的空間總體上在10—15％，當然每個區(qū)域的情況各不相同，比如中心區(qū)域可能下調(diào)空間較小，而一些外圍區(qū)域，下調(diào)幅度較大，達到20—30％也有可能。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心尹伯成教授也表示，新政之前，房地產(chǎn)交易量嚴重萎縮，主要有兩個原因：一是整體經(jīng)濟形勢下滑，二是去年房地產(chǎn)市場漲幅太猛，導(dǎo)致現(xiàn)在自住需求上不去，投資需求覺得價格比較高，也不會進場，市場交易量大受影響。對這次調(diào)控達到的效果，尹伯成認為“價格下調(diào)15—20％就不得了，不可能像股票市場那樣有70％的跌幅。”他建議要強調(diào)“三個一點”：即國家的稅費要減少一點，開發(fā)商價格要下降一點，消費者心理承受能力要增加一點，這樣才能促進交易量的上升。

　　擴大樓市交易量成為當務(wù)之急。上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心張泓銘研究員表示，政策調(diào)整的具體任務(wù)，應(yīng)該是推進樓市交易，擴大成交量，達到上海市場的供求平衡；而不是致使房價反彈走高，更不是營造火爆的樓市。“如果一定要在房價問題上做出客觀選擇的話，只能說在成交量擴大的前提下，使樓市供求達到某種平衡，同時使房價在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上基本穩(wěn)定下來，既不致快速跌落也不致明顯反彈。人們已經(jīng)受夠暴冷、暴熱之苦。”

　　觀望期可能3-6個月

　　本市某知名開發(fā)商表示，現(xiàn)在怕跌心態(tài)是制約樓市成交量的重要因素。有些剛性需求在較大幅度讓利的情況下會積極入市，還有些還抱著“政策沒出完，房價沒見底”的心態(tài)，期待房價進一步下跌。

　　最新網(wǎng)絡(luò)調(diào)查也證明了這一點，如果您有剛性需求，新政出臺后，短期內(nèi)會出手購房嗎？75.14％的被調(diào)查者表示：“不會，新政對我影響甚微。”

　　上海及第不動產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理馬千里指出，11、12月本來就是傳統(tǒng)淡季，政策要想把淡季變旺季，難度非常大。利多、利空的政策都一樣，觀望期通常都是3—6個月。

　　第一太平戴維斯上海公司董事長劉德?lián)P也同意以上看法，政府出臺政策救市，對首次購房者來說會有一定幫助，但是總體來說政策還是偏溫和，力度并不是很大。房產(chǎn)市場的復(fù)蘇，主要還是看整體的經(jīng)濟形勢，經(jīng)濟形勢好，消費能力和消費信心就會相應(yīng)增強。“事實上每次政策出臺，都需要經(jīng)過一到兩個季度的適應(yīng)期才能看到效果。”

　　中原（中國）地產(chǎn)研究中心董事總經(jīng)理程澐則表示，2005年3月，上海開始第一波樓市調(diào)整，當年6月份，開始價跌量升，市場發(fā)生明顯變化。但今年的情況與2005年又有所不同，現(xiàn)在最大的問題是，中國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟已無法分割，房地產(chǎn)的基本面雖然沒有發(fā)生根本變化，如果整體經(jīng)濟形勢不好，這次樓市調(diào)整的時間肯定長于3個月。

　　業(yè)內(nèi)建議，對自住客來說，不防趁這段時間，仔細了解各樓盤的信息，找到最合適的樓盤后再出手。對投資者來說，房地產(chǎn)市場可能會在明年年中進入平穩(wěn)期，再需要一到兩年的時間才會出現(xiàn)U型反彈，屆時可能會有一些投資機會。（中國證券報）