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    春去冬又來。

    低迷的成交、觀望的情緒、明折暗降的焦躁，都隨著房地產(chǎn)市場全國性的調(diào)整，以及國際經(jīng)濟(jì)金融形勢的轉(zhuǎn)變而加劇。

    11月，旨在調(diào)控樓市的宏觀政策與相對迫切的區(qū)域“救市”政策，試圖通過彼此疊加，而轉(zhuǎn)變市場的向下之勢。然而，正如剛剛過去的2006年、2007年兩年中，樓市對抑制政策并不感冒一樣，市場對救市政策亦不會即刻“埋單”。

    “房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期一樣，有自己的漲跌周期。從上升期到繁榮期，然后，就是衰退和蕭條期。”建設(shè)部住房政策專家委員會委員、廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲坦言，從廣州二十多年的房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程看，幾番起伏，已經(jīng)讓珠三角的房地產(chǎn)市場變得更加成熟。

    蔡穗聲分析，自2006年以來，廣東房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)高漲的刺激和資金流動性過剩的支持下，市場需求強(qiáng)力拉動投資增長與房價上漲攀升，直至去年第四季度市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

    “支撐市場理性運(yùn)轉(zhuǎn)、科學(xué)發(fā)展的市場規(guī)則框架和價值體系，仍在建設(shè)之中。”蔡穗聲直言。

    廿年輪回

    在廣東省土木學(xué)會理事長、高級工程師陳之泉看來，廣東地產(chǎn)市場的起點在于住房制度改革，而這一改革遠(yuǎn)早于國內(nèi)的大部分地區(qū)。

    “廣東省政府在1987年就決定對住房制度改革問題進(jìn)行調(diào)查，在調(diào)查的基礎(chǔ)上，逐步啟動改革。”陳之泉回憶。

    作為主要的負(fù)責(zé)人，陳負(fù)責(zé)起草了《廣東省住房制度改革方案》。他直言，這份《方案》主要精神是提租補(bǔ)貼、立足實轉(zhuǎn)、分步實施、鼓勵買房。

    1987年9月8日，深圳以協(xié)商議標(biāo)形勢出讓第一塊國有土地使用權(quán)；1988年，廣東花地灣107公頃土地的使用權(quán)，被買家以2.08億拿下。

    接下來的兩年，是國家抑制通貨膨脹、收縮銀根的“治理整頓”周期。由于市場自身的規(guī)模小，影響并不大。到1991年的時候，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。1992年，鄧小平的南巡堅定了樓市信心，珠三角的房地產(chǎn)市場迎來了第一次高增長期。

    毗鄰香港，香港房地產(chǎn)市場開發(fā)的經(jīng)驗迅速得到本地化的克隆，而樓市的炒作技巧也從香港“舶來”拿到廣東操作。

    臨近廣東的諸多外省銀行機(jī)構(gòu)，也紛紛把錢帶到廣東這個當(dāng)時全國還罕見的“套利”市場上。而廣東地區(qū)民營經(jīng)濟(jì)為主的市場格局，也造就了大批具有相當(dāng)購買力卻并不能在體制內(nèi)享受福利分房的個體戶和私營工商業(yè)者；這部分需求疊加了來自香港的炒作資本，很快就把房價推高。

    有概念、有模板、有需求、有資金，珠三角樓市的“第一春”想不來都很難。

    繁華之巔，就是跌落之崖。

    1993年，經(jīng)濟(jì)過熱的弊端很快顯現(xiàn)出來——固定資產(chǎn)投資占比過大，年中之時，中央出臺了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控舉措。

    銀行收回貸款的動作迅雷不及掩耳——事實上，1993年中央出臺政策，直到1994年的時候，珠三角的樓市還是一個高溫的狀態(tài)。等到了1995年，政策效應(yīng)和市場效應(yīng)才顯現(xiàn)出來。

    1995年進(jìn)入衰退期的珠三角樓市，緊接著遭遇了1997年的亞洲金融風(fēng)暴。而宏觀政策就會在外部環(huán)境惡化的時候，放松對市場的抑制并激勵市場發(fā)展。

    蔡穗聲指出，這與今天很相似。當(dāng)外部經(jīng)濟(jì)形勢一片大好之時，國家已經(jīng)開始調(diào)控過熱的地產(chǎn)市場；但是當(dāng)調(diào)控政策發(fā)揮作用之時，外部經(jīng)濟(jì)形勢偏巧遭遇轉(zhuǎn)折。國內(nèi)資本很容易雪上加霜。

    幾度冷暖

    1998年3月份，全國兩會召開的時候，中央宣布房改進(jìn)入一個階段，停止福利分房，開始貨幣分房。這兩年的時間，給珠三角以及全國的房地產(chǎn)市場都帶來不菲的收益。

    房地產(chǎn)市場從1999年開始就復(fù)蘇了，華東地區(qū)的房地產(chǎn)市場迎來了“第一春”；但廣東房地產(chǎn)市場期待的“第二春”卻遲遲沒有來到。

    這輪增長周期下，各地的表現(xiàn)是不同的。華東地區(qū)2002年就進(jìn)入復(fù)蘇階段了，等到了2003年和2004年的時候，華東個別地市的城區(qū)均價幾乎年均有個40%到50%的增長。

    廣東當(dāng)時還是低潮。“從1998年算起，一直到2003年，基本上是平的；有兩個年份還是負(fù)增長。”蔡指出，那時廣東房地產(chǎn)品質(zhì)卻提升得很快。

    當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)形勢是很好的，居民收入水平漲得很快。停滯的問題在什么地方？蔡穗聲有自己的看法，因為廣東在1992、1993年的繁榮巔峰之后，硬著陸。“這個硬傷對廣東房地產(chǎn)市場的直接影響是很大的。這影響了市場的進(jìn)一步的發(fā)展。”硬著陸形成了很多的爛尾樓和爛尾地。

    2004年，珠三角的樓市才緩慢地恢復(fù)，并開始追趕華北中心城市、華東地區(qū)的房價增幅。這一波終結(jié)于2007年第四季度的攀升，也就此開始。

    成長中的理性

    “實事求是地說，這一輪的繁榮期過去了。”蔡穗聲坦言，房地產(chǎn)已經(jīng)不可避免地進(jìn)入了一個周期性的調(diào)整階段。

    回首看20年的歷史，繁榮期短，蕭條衰退期長。而對于目前政策放松的信號，蔡認(rèn)為，“有些人擔(dān)心，政府一救市是不是炒家又來、房價又漲了？這是沒有認(rèn)識到整個發(fā)展階段。現(xiàn)在的宏觀形勢和政策環(huán)境，都不具備炒家的這個條件了。”

    幾經(jīng)波折的珠三角樓市為什么不可避免地重入這一循環(huán)周期？

    一方面經(jīng)濟(jì)周期不可避免的特性；另一方面，是國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程相對較短。“廣州和深圳算是全國最長的了，才只有接近二十多年。二十年的時間怎么可能培養(yǎng)出一個成熟的市場呢？”

    “我們應(yīng)該追究什么呢？追究這個制度框架的缺失。在一個剛剛形成的市場上，那種顧全多方利益、負(fù)責(zé)任的、健康的‘理性’營商在缺乏法治約束下，很難實現(xiàn)。”蔡穗聲分析。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）