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    昨日上午，萬(wàn)科副總裁、董秘肖莉和董事辦主任譚華杰主持召開(kāi)電話會(huì)議，就22日政府出臺(tái)的救市政策的背景、效果、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)和未來(lái)方向的變化，以及對(duì)萬(wàn)科等龍頭公司的影響等方面內(nèi)容進(jìn)行解讀。國(guó)內(nèi)部分基金、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者參加了會(huì)議，并從各自的角度進(jìn)行了提問(wèn)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》第一時(shí)間得到了這一會(huì)議的資料。

    萬(wàn)科認(rèn)為，這次全國(guó)性政策相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商不用降價(jià)，政府用其他方式幫他們降了10%～20%，這對(duì)盡早結(jié)束觀望有很大幫助。貨幣政策將從此轉(zhuǎn)向擴(kuò)張，而這一擴(kuò)張政策會(huì)選擇房地產(chǎn)行業(yè)作為突破口，房地產(chǎn)行業(yè)從現(xiàn)在開(kāi)始會(huì)有一個(gè)很強(qiáng)的“反周期性”。今后，從大的方面來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境會(huì)越來(lái)越好。

    貨幣政策轉(zhuǎn)向擴(kuò)張

    10月22日政府出臺(tái)的核心救市政策，主要包括購(gòu)房契稅稅率下調(diào)、暫免征印花稅及土地增值稅、擴(kuò)大貸款利率的下限、調(diào)整最低首付款比例等七大舉措。譚華杰認(rèn)為，此次出臺(tái)的政策出乎市場(chǎng)意料，但這些政策并不是從房地產(chǎn)行業(yè)角度出發(fā)的。政府對(duì)行業(yè)的基本看法和態(tài)度沒(méi)有發(fā)生根本改變，依然認(rèn)為目前有些地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高，居民購(gòu)房能力不足，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)仍存在各種各樣的問(wèn)題。政策之所以出臺(tái)，是從更大的角度也就是宏觀經(jīng)濟(jì)的角度考慮的。

    而出臺(tái)這樣的政策，譚華杰說(shuō)，無(wú)論是從穩(wěn)定國(guó)家金融、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，還是從穩(wěn)定GDP的變動(dòng)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)已成為一個(gè)突破口。從現(xiàn)在開(kāi)始，貨幣政策將不再是從緊、適度從緊或說(shuō)寬松，而是一個(gè)擴(kuò)張的貨幣政策。貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)最大的影響就是，房地產(chǎn)行業(yè)從現(xiàn)在開(kāi)始將有一個(gè)很強(qiáng)的“反周期性”。因?yàn)榇诵袠I(yè)是在整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行周期中被作為一個(gè)平衡器來(lái)使用的。

    當(dāng)然，這次政策出臺(tái)，并不是說(shuō)中央政府就是打算去救房地產(chǎn)市場(chǎng)，但從實(shí)際效果看，這比實(shí)際去救還要更加樂(lè)觀一些。譚華杰說(shuō)，從任何一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)都是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)最好的一個(gè)突破口。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)有兩個(gè)特征，一是對(duì)GDP的帶動(dòng)作用，二是有助于擴(kuò)充流動(dòng)性。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資中很重要的一部分，從過(guò)去幾年來(lái)看，行業(yè)對(duì)GDP影響大概在10%左右，遠(yuǎn)超出房地產(chǎn)行業(yè)增加值本身占GDP百分之四點(diǎn)幾的比例，相當(dāng)于是一塊錢(qián)的投資會(huì)帶來(lái)接近兩塊錢(qián)的拉動(dòng)效應(yīng)。目前，全世界都在設(shè)法解決擴(kuò)充流動(dòng)性的問(wèn)題，從中央角度來(lái)看，當(dāng)然希望銀行增加對(duì)中小企業(yè)的貸款，但目前看來(lái)不太順利。而房貸對(duì)銀行來(lái)說(shuō)相對(duì)比較安全，是在短期內(nèi)發(fā)出大量貸款唯一可用的渠道。

    “只要穩(wěn)定整體經(jīng)濟(jì)的目的沒(méi)有達(dá)到，救市的舉動(dòng)就不會(huì)結(jié)束。如果還是達(dá)不到增加交易量、增加貸款、增加房地產(chǎn)市場(chǎng)投資等效果的話，有可能會(huì)有更有效的配套措施出現(xiàn)。”

   一周內(nèi)看房者會(huì)明顯上升

    政策出來(lái)之后，對(duì)不同地區(qū)的影響不盡相同。去年房?jī)r(jià)過(guò)高，目前珠三角調(diào)整已很可觀了，而有些地方還沒(méi)有到位。對(duì)于沒(méi)怎么漲過(guò)的二、三線中西部城市，顯而易見(jiàn)，這次全國(guó)性政策一下子降了10%～20%，相當(dāng)于房?jī)r(jià)回到2005年水平，甚至更早。“相信一周之內(nèi)看房人群就會(huì)明顯上升，但是要轉(zhuǎn)為實(shí)際購(gòu)買(mǎi)，應(yīng)該不會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)。”

    在對(duì)購(gòu)買(mǎi)力的提升上，萬(wàn)科認(rèn)為，對(duì)144平方米以下的房子肯定會(huì)產(chǎn)生影響，影響最大的是90～144平方米，其次是90平方米以下。“首付從三成降到兩成，這減少了短期支付能力的33%。長(zhǎng)期來(lái)看在月供上，一般購(gòu)買(mǎi)144平方米以下，不會(huì)是特別富有的人群，多選擇15～20年按揭期，利息占全款的40%左右，大約相當(dāng)于房?jī)r(jià)降了20%。90平方米以下的首付不變，則相當(dāng)于降了10%～20%。”

    譚華杰說(shuō)，無(wú)論是從個(gè)人利益出發(fā)，還是社會(huì)制度良性溝通、循環(huán)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商借此機(jī)會(huì)促銷降價(jià)，成交量起來(lái)了，就是樓市回暖的前奏。

    肖莉表示，萬(wàn)科今后基本上將延續(xù)以前的操作方式，該促銷的仍然進(jìn)行促銷。同時(shí)會(huì)根據(jù)對(duì)銷售數(shù)據(jù)等的反饋，順應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。她表示，最終是為了達(dá)成“銷售出去”的目標(biāo)。至于2009年的開(kāi)工量，她表示還在做數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，增長(zhǎng)的可能性是很低的。目前的手頭存量非常充足，明年是否能迅速轉(zhuǎn)好，現(xiàn)在還難以估計(jì)。但是市場(chǎng)一旦轉(zhuǎn)好，啟動(dòng)開(kāi)工也很容易。目前的策略是用適度的開(kāi)工量去匹配銷售量。

    用資金限制拿地沖動(dòng)

    政策利好，行業(yè)的調(diào)整周期可能縮短，萬(wàn)科今后會(huì)不會(huì)加快拿地？對(duì)此，肖莉表示，珠三角的房?jī)r(jià)調(diào)整已基本到位，北京也已經(jīng)有明顯變化，但未來(lái)仍難以預(yù)測(cè)。

    具體從拿地的角度來(lái)看，矛盾點(diǎn)在于資金問(wèn)題。萬(wàn)科目前有將近200億元的現(xiàn)金，但其中要應(yīng)對(duì)未來(lái)1年到期的債務(wù)。另外，廣東地區(qū)的預(yù)收款還是凍結(jié)的，這個(gè)數(shù)量在30億~40億元左右。

    “萬(wàn)科的現(xiàn)金是非常安全的，但可用資金還是有限，這也是行業(yè)整體情況，所以拿地還是會(huì)非常謹(jǐn)慎，萬(wàn)科不會(huì)急著去拿地。到9月份公司已經(jīng)拿到超過(guò)500萬(wàn)平方米的土地，在付款方式上，可以采用合作的方式，這樣啟動(dòng)資金比較少。”肖莉總結(jié)道，有合適的地，接下來(lái)萬(wàn)科還是要邊走邊看的。

    關(guān)于土地價(jià)格的調(diào)整，譚華杰補(bǔ)充說(shuō)，不管地方政府如何安排土地價(jià)格，理論上，較低的房?jī)r(jià)與較高的地價(jià)同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，上游的水泥、鋼材等價(jià)格就會(huì)變得很低，勢(shì)必影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的狀況。市場(chǎng)不是任人宰割的，它有自己的規(guī)律。

    “萬(wàn)科現(xiàn)在力爭(zhēng)把自己的制造業(yè)特征做到最強(qiáng)，一直以來(lái)周轉(zhuǎn)率相對(duì)較高的營(yíng)銷策略也是考慮到未來(lái)可能出現(xiàn)的未知風(fēng)險(xiǎn)。”