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    去年上半年正是深圳炒房者四處“攻城略地”的日子，在珠三角諸多二線城市甚至內(nèi)地城市都掀起一番番房?jī)r(jià)上漲的浪潮，然而僅僅一年半過(guò)去，珠三角樓市幾乎陷入全面低迷，套住了大量深圳投資客，也讓深圳的購(gòu)房者回歸冷靜，將目光重新專(zhuān)注于深圳本地。

　　曾經(jīng)的“攻城略地”

    受“深莞同城”、“深莞一小時(shí)生活圈”影響，加之深圳本地房?jī)r(jià)已經(jīng)高不可攀了，深圳市民張先生去年7月在東莞市區(qū)買(mǎi)了兩套均價(jià)在7000元/平方米左右的房子。張先生購(gòu)買(mǎi)這兩套房產(chǎn)時(shí)正是深圳人四處投資最為火熱的時(shí)期，受深圳房?jī)r(jià)飛漲的影響，大家普遍認(rèn)為距離深圳較近的東莞和惠州同樣具有巨大的升值空間，張先生的房子也一度升到了接近9000元，這讓張先生十分得意。

    然而沒(méi)多久，隨著宏觀調(diào)控政策的深入，尤其是第二套房貸新政出臺(tái)讓東莞的樓市迅速降溫，與深圳樓市先后陷入低迷。剛剛發(fā)現(xiàn)苗頭不對(duì)時(shí)，張先生還抱有幻想，認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)就此到頂，然而過(guò)了春節(jié)，待張先生想要賣(mài)掉房子時(shí)已經(jīng)很難尋到買(mǎi)家了，且價(jià)格一路走低。

    和張先生一樣深套在珠三角二線城市中的深圳投資客相當(dāng)多。位于東莞大朗鎮(zhèn)的聚富花園由于樓盤(pán)較小，所處位置偏僻，配套設(shè)施也不完善。去年年初以?xún)汕Ф嘣獑蝺r(jià)剛開(kāi)盤(pán)時(shí)受到冷落，很少有東莞本地人光顧。然而不多久，蜂擁而來(lái)的深圳人讓該樓盤(pán)迅速火熱起來(lái)，80多個(gè)深圳人組成的購(gòu)房團(tuán)爽快地和開(kāi)發(fā)商簽約，買(mǎi)下該樓盤(pán)一半的樓房，價(jià)格定在了3300元/平方米。尚在觀望的東莞人紛紛跟進(jìn)，以更高的價(jià)格迅速搶購(gòu)了該樓盤(pán)。

    合富輝煌東莞地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2007年6月和1月進(jìn)行對(duì)比，深圳人在東莞市南城區(qū)的置業(yè)成交增長(zhǎng)比率達(dá)到了5倍，東城區(qū)達(dá)到了4倍，常平鎮(zhèn)6月份深圳人購(gòu)房比例也已經(jīng)達(dá)到50%，有些個(gè)別項(xiàng)目深圳人的購(gòu)買(mǎi)比例更是達(dá)到90%以上。

    不僅如此，惠州、佛山、中山等珠三角其他城市也處處閃現(xiàn)深圳炒房客的身影，甚至重慶、武漢、長(zhǎng)沙、成都都有深圳炒房客頻頻光顧。據(jù)惠州市惠陽(yáng)區(qū)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商統(tǒng)計(jì)，2005年下半年，購(gòu)買(mǎi)惠陽(yáng)房產(chǎn)的深圳客僅有35%，到了2006年一季度就超過(guò)了45%，到了去年8月，深圳買(mǎi)房客的比例超過(guò)50%。而在大亞灣，深圳買(mǎi)房客以75%的比例占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。惠州惠陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)表示，惠州的房子一大半賣(mài)給了深圳人。

    這直接導(dǎo)致2006年上半年起惠州房?jī)r(jià)便一路飛奔，2007年上半年，商品房?jī)r(jià)格上漲了22.5%。而在東莞，僅去年7月份的房?jī)r(jià)就比6月漲了20.1%。

    二線城市投資退潮

    從去年10月份樓市新政開(kāi)始，珠三角樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)，稍晚于廣州、深圳，東莞、惠州、佛山等城市出現(xiàn)明顯調(diào)整。東莞在去年第四季度達(dá)到歷史最高房?jī)r(jià)6406元/平方米之后開(kāi)始“跌跌不休”，成交量也大幅萎縮。惠州房?jī)r(jià)也在去年11月至12月達(dá)到4700至4800元/平方米高位，今年上半年新房成交量同比下跌了36%。

    東莞的房?jī)r(jià)在今年三月之后跳水，上半年萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)推出最低折扣6.2折，即3920元/平方米起。隨后，光大地產(chǎn)也對(duì)部分樓盤(pán)進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，幅度達(dá)到三成。佛山的中心城區(qū)去年最高峰時(shí)不少樓盤(pán)價(jià)格都高至約8000至10000元/平方米，但目前價(jià)格在六七千元。惠州的投資熱土大亞灣區(qū)域甚至出現(xiàn)了“2”字開(kāi)頭的房子（每平方米2000元起），并出現(xiàn)了不少大亞灣的開(kāi)發(fā)商在深圳街頭散發(fā)小廣告以招徠客戶(hù)。

    珠三角樓市的低迷套住了諸多深圳炒房客，一些曾經(jīng)享受到房?jī)r(jià)暴漲而帶來(lái)暴利的炒房客，開(kāi)始遭遇樓市“滑鐵盧”。不久前，發(fā)生在東莞塘廈鎮(zhèn)麗駿豪庭56名業(yè)主集體退房事件中，就有40名是深圳業(yè)主。這些人中54名選擇了集體斷供，要求向開(kāi)發(fā)商退房。另有2名一次性付清房款的業(yè)主也以開(kāi)發(fā)商延期交樓嚴(yán)重違約為由要求退房。盡管這些深圳的業(yè)主都表示自己并非投資客，買(mǎi)樓是自住，但難免還是會(huì)讓人產(chǎn)生聯(lián)想。

    據(jù)了解，這些業(yè)主當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)，樓盤(pán)的價(jià)格每平方米在4500元以上，樓層稍好一些的達(dá)到了每平方米五六千元不等。而目前這個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)跌了大約每平方米1000元，在4000元以下，周邊樓盤(pán)的價(jià)格也在下降。一邊是房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，一邊是開(kāi)發(fā)商遲遲不交樓，這些業(yè)主只有以退房來(lái)對(duì)抗。

    深圳本地一家中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，去年深圳投資客相當(dāng)一部分實(shí)際上只是中產(chǎn)工薪階層，在投資房產(chǎn)時(shí)，他們使用的并非是自己的錢(qián)，而是利用深圳房?jī)r(jià)上漲，將所擁有房產(chǎn)的升值部分提前套現(xiàn)后用于投資。并在樓價(jià)的上升期利用短期的快速交易來(lái)積累再投資的資本，一部分深圳投資客其實(shí)并沒(méi)有手握大量資本。

    由于當(dāng)時(shí)深圳樓市介入成本太高，這些實(shí)力不強(qiáng)的投資客只有選擇二線城市投資。去年8月，第二套房貸新政出臺(tái)后，對(duì)投資客需要投入的資本提出了更高的要求，加上屢次加息，使房貸還款壓力加大，造成深圳投資客從二線城市開(kāi)始撤離。

　　深圳購(gòu)房者回歸本土

    經(jīng)歷接近一年的調(diào)整，深圳樓市開(kāi)始回歸理性，購(gòu)房者也變得冷靜，逐漸將目光回歸深圳本土。這一點(diǎn)僅僅從深圳“十一”秋交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)就可以看出，已經(jīng)多年不見(jiàn)的深圳本土品牌房企幾乎悉數(shù)參展，再現(xiàn)齊齊登臺(tái)吆喝賣(mài)房的景象，70余家深圳本土發(fā)展商展出90個(gè)樓盤(pán)，約占總項(xiàng)目的80％，創(chuàng)歷屆秋交會(huì)之最。而惠州只有13個(gè)項(xiàng)目參展，東莞只有兩個(gè)項(xiàng)目，珠海和中山則各有一個(gè)項(xiàng)目參展，內(nèi)地城市只有零星的樓盤(pán)參展。

    而在前兩年的春交會(huì)和秋交會(huì)上，超過(guò)一半是珠三角其他城市甚至內(nèi)地城市，如武漢、長(zhǎng)沙、重慶、成都的樓盤(pán)，外地樓盤(pán)喧賓奪主，成為深圳房產(chǎn)展會(huì)的主角，東莞、惠州、中山、珠海等地開(kāi)發(fā)商都攜帶項(xiàng)目參加，看樓常常爆滿(mǎn)。尤其是去年秋交會(huì)，珠三角其他城市以及外地城市的參展樓盤(pán)超過(guò)90個(gè)，所占比率高達(dá)七成。

    深圳炒房團(tuán)背后的開(kāi)發(fā)商、承銷(xiāo)商以及媒體的聯(lián)手推動(dòng)也消失了。前兩年深圳各家中介和媒體幾乎每個(gè)周末都會(huì)組織大小不一的購(gòu)房團(tuán)前去周邊城市團(tuán)購(gòu)，一輛輛大巴從深圳準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)點(diǎn)帶來(lái)一茬又一茬的買(mǎi)家。而今盡管依然有東莞、惠州的開(kāi)發(fā)商看房車(chē)往來(lái)深圳，但前去看房的人卻寥寥無(wú)幾。

    內(nèi)地城市同樣如此，武漢盤(pán)龍城某樓盤(pán)負(fù)責(zé)人表示，去年6月，他曾兩次組織人員到深圳進(jìn)行推介，組織深圳購(gòu)房者到武漢看房，效果十分明顯，兩次推介會(huì)帶來(lái)的合同資金近一億元。這樣的效果促使武漢其他開(kāi)發(fā)商躍躍欲試，六七月間在深圳媒體上大幅進(jìn)行投資武漢、置業(yè)武漢的廣告宣傳。而今這外地開(kāi)發(fā)商在深圳的推介卻難以成行。

    深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，深圳樓市逐漸回歸以自住客為主的市場(chǎng)，同時(shí)觀望氣氛很濃，大部分消費(fèi)者對(duì)樓市信心不足，對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)形勢(shì)繼續(xù)保持一個(gè)理性觀察。深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕認(rèn)為，在外圍環(huán)境不確定的情況下，消費(fèi)者觀望心態(tài)短期內(nèi)不會(huì)減緩，投資性購(gòu)房需求銳減。（來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)）