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    由于國家改革了公民休假制度，國慶假期作為改革后第一個黃金周受到開發(fā)商們的空前重視。然而，這個黃金周無疑讓開發(fā)商們大大失望了，他們稱今年的金秋實在是涼。的確，從日前的統(tǒng)計情況看，假日期間各大城市樓盤成交量依然延續(xù)著節(jié)前的低迷，成交價格也在繼續(xù)下滑。鑒于國慶黃金周在房地產(chǎn)業(yè)全年銷售中舉足輕重的地位，對此期間市場表現(xiàn)做一個盤點將有助于我們把握房市全年的趨勢。

　　成交

　　讓我們先來看看各一線城市黃金周期間的房地產(chǎn)成交情況。

　　在北京，黃金周期間并沒有出現(xiàn)地產(chǎn)商期待的成交回暖。據(jù)統(tǒng)計，黃金周前六天期房網(wǎng)上簽約1789套，其中住宅期房簽約1662套，同比分別下降31.5%和29.2%；現(xiàn)房網(wǎng)上簽約92套，其中住宅現(xiàn)房簽約僅44套，同比分別下滑66.4%和76.1%。價格方面，據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，目前京城打折降價的樓盤已經(jīng)超過100個。

　　在上海，“十一”期間全市商品住宅僅成交6.96萬平方米，同比下降超過50%，創(chuàng)2005年宏觀調(diào)控以來新低。

　　在深圳，黃金周的淡靜收場讓多家開發(fā)商未完成銷售目標。該周一手房成交量環(huán)比下跌24.5%，成交均價環(huán)比下降19.3%，10月3日甚至一度創(chuàng)出8395元/平方米的單日均價新低，直至長假結(jié)束后才回復到萬元以上。

　　在南京，雖然在“十一”之前市政府出臺了補貼購房的利好政策，但7天僅成交住宅38套，僅為去年同期的13.4%。

　　庫存

　　從供求關系角度來看，目前房產(chǎn)降價的根本原因應是近年來房地產(chǎn)投資增長過快以及房價增長過快，而居民購買力相對不足。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，全國商品房空置面積達1.3億平方米，同比增長8.7%。在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢不容樂觀的當下，這種供需矛盾越發(fā)突出。

　　如北京房市在交易量持續(xù)減少的同時，樓盤庫存卻持續(xù)增加。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，到10月4日，全市可售房屋套數(shù)增長43%，可售住宅面積增長44.3%。

　　一方面是新房的滯銷，另一方面是存貨的大量堆積。深圳國土局數(shù)據(jù)表明，截至10月5日，全市新房可售面積達到635.29萬平方米，待售新房為6.17萬套。

　　在杭州，與去年此時主城區(qū)只有3546套可售商品住宅相比，目前杭州主城區(qū)的可售房源總量達到25460余套，供應極為充裕。而在即將到來的秋季房交會上，還將有不少新樓盤面市，杭州房市的可售房源總量將會達到近年來的新高點。

　　觀望

　　宏觀經(jīng)濟不穩(wěn)使得投資者心理預期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，受房價大幅度下跌影響，置業(yè)者對未來房市價格預期非常低，市場觀望氣氛濃厚。一些購房者甚至認為，房價還將跌下去。

　　搜房網(wǎng)在深圳所做的調(diào)查顯示，消費者觀望心態(tài)依然濃厚，其中八成的被調(diào)查者選擇繼續(xù)觀望，近九成的被調(diào)查者認為深圳的房價還會繼續(xù)下跌。深圳市民認為，現(xiàn)階段之所以選擇觀望，是因為房價還沒降到他們的心理價位，深圳關內(nèi)的房價應該在每平方米8000元到10000元，關外應該在每平方米5000元到6000元。深圳社科院高海燕也表示，在外圍環(huán)境不確定的情況下，消費者觀望心態(tài)短期內(nèi)不會減緩。

　　在北京，雖然郊區(qū)不少項目的價格調(diào)整幅度已經(jīng)很大，但京城多數(shù)購房人認為，降價房源的品質(zhì)普遍較差，區(qū)域位置也不理想。而五環(huán)內(nèi)房價下跌才剛剛開始，未來的房價還將回調(diào)，與其現(xiàn)在購買格局不太理想、位置較偏的房產(chǎn)，倒不如再等一段時間，等房價回調(diào)到位，以可以接受的價格選擇自己滿意的商品房。

　　廣州市民李娜表示，買房子不是買菜，即便買菜也要貨比三家，因此在國慶期間多去幾個樓盤對比一下，并不會立即購買。此外，她和其他市民一樣都認為目前廣州的樓價還沒有降到心目中的期望值，擔心買虧了，因此希望看到開發(fā)商更有誠意的降價活動，而不是那種遮遮掩掩的促銷。

    博弈

　　據(jù)了解，在北京城區(qū)，華業(yè)玫瑰郡、遠洋山水、中糧假日風景等項目是目前市場上知名度較高、打折幅度較大的樓盤，但特價房總量都不多，總體價格降幅也比較有限。所謂的“打折促銷”實質(zhì)上帶有投石問路的意思，明確降價的樓盤并不多見。

　　有分析人士表示，其實開發(fā)商并未集體降價。可能受到近期一些政策信息的干擾，如銀行“雙率”下調(diào)、中房協(xié)向國家建設部上書穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、地方政府救市措施的出臺等，使得他們對政府救市的預期更高，他們降價的決心并不堅決，降價幅度也在減弱。

　　深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，房市的觀望氣氛仍然很濃，大部分消費者對市場的信心不足，對當前經(jīng)濟形勢和市場形勢要保持一個理性觀察，持幣待購是最理性的。王鋒認為，房市需要更有力度的調(diào)整，才能恢復市場的信心，而僅僅靠送禮品、送家電、送旅游以及抽獎等優(yōu)惠活動，不足以打動觀望中的消費者，實質(zhì)性的降價才是最關鍵的。

　　前路

　　當前，隨著美國次貸危機所暴露出來的房地產(chǎn)泡沫風險越來越清楚，中央政府顯然不愿意看到美國的房地產(chǎn)大泡沫和金融海嘯在中國重演，所以，中國的房地產(chǎn)市場要想重新走上炒作或投機之路是不可能的，對房地產(chǎn)炒作遏制的政策也不會改變。

　　某外資房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)在一份最新分析報告中說，中國主要城市的房價已明顯出現(xiàn)壓力，畢竟過去的漲幅過于兇猛。由于房價已超出普通老百姓的購買力范圍，從而引發(fā)目前的房地產(chǎn)市場調(diào)整。

　　因此，在這樣的宏觀和行業(yè)背景下，開發(fā)商惟有通過降價迎合購房者，讓房地產(chǎn)市場價格回歸到他們有支付能力的水平上。中原地產(chǎn)張偉就此指出，多數(shù)樓盤還需要繼續(xù)降價才能快銷。他分析說：“黃金(203,5.85,2.97%,吧)周之所以成交這么少，主要是因為沒有出現(xiàn)大規(guī)模集體降價，而近兩月的整體經(jīng)濟環(huán)境又發(fā)生了一些變化，使得置業(yè)者信心大受動搖。而今開發(fā)商應趁著經(jīng)濟局勢的變化尚未影響到市民購買力之前，降價快跑。”上海分析人士認為，降價幅度仍是決定成交量的關鍵因素，在四季度新盤低開之后，購房者的入市腳步也將有所加快，但供過于求的局面已定，開發(fā)商若想獲得良好業(yè)績就必須低價入市。

　　開發(fā)商們應當承認，房價近年來的不斷高漲在民眾中引起了強烈的不滿，房地產(chǎn)業(yè)在某種程度上已成為中國招人恨的行業(yè)。“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”，愿開發(fā)商們以恒大地產(chǎn)公司這句名言共勉。（金融時報）