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    本期嘉賓：

　　陳　淮　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任

　　范小沖　陽光100置業(yè)集團有限公司副總裁

　　易憲容　著名房地產(chǎn)學(xué)者

　　孟曉蘇　中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長

　　Ｎ　　　 匿名人士

　　【背景】

　　9月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布8月份“國房景氣指數(shù)”，與絕大多數(shù)人預(yù)想的一樣：101.78，比7月份回落0.58個點。連續(xù)９個月回落，市場上長期充斥著猜測和鼓噪，加之國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境變化，讓一個已經(jīng)熟悉的聲音顯得分外響亮：房地產(chǎn)“嚴(yán)冬”到了！

　　最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)到位資金25102億元，同比增長14.1%。其中，國內(nèi)貸款5049億元，增長11.5%；利用外資449億元，增長21.0%；企業(yè)自籌資金9809億元，增長34.5%。很顯然，通過銀行貸款獲得資金已不占“主流”。

　　而在此前，很多房地產(chǎn)企業(yè)都表示，由于信貸政策緊縮、股市萎靡等因素，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)步入“深秋”，正經(jīng)受著“秋風(fēng)掃落葉”的痛苦。上周，央行下調(diào)“兩率”，似乎給處于“秋風(fēng)秋雨”中的房地產(chǎn)企業(yè)送來了一絲暖意，但是專家指出，央行下調(diào)“兩率”意非“救房市”。

　　房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬科率先降價，迅速回籠資金實行“自救”，卻遭到了同行的非議。作為地產(chǎn)界的領(lǐng)軍企業(yè)，它是不是已經(jīng)嗅到了地產(chǎn)行業(yè)未來將經(jīng)歷的一場巨變，而這未知的“巨變”對地產(chǎn)界意味著什么？地產(chǎn)企業(yè)將如何面對？中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向?qū)⑥D(zhuǎn)向何方？

　　降價能否救房企

　　要把國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫擠出，就得讓釘在天花板的房價調(diào)整下降，讓更多的居民有能力買得起需要的住房。更多的居民有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場，市場需求就會擴大，那么，房地產(chǎn)市場豈能不繁榮？這樣，居民的住房條件改善了，房地產(chǎn)市場發(fā)展了，國民經(jīng)濟自然會持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展

　　【正方】

　　范小沖：去年，在資本的推動下，大家都忙著追逐土地暴利。即使“面粉貴于面包”也有利潤，現(xiàn)在資金有點緊張，房企開始忙著追逐資金，每家房地產(chǎn)企業(yè)都在快速回籠資金。于是，降價開始了。

　　我們知道，一家房地產(chǎn)企業(yè)依靠什么來成為品牌。現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)處于這么一個特殊的歷史時期，品牌企業(yè)應(yīng)該反思：自己離真正的品牌有多遠(yuǎn)。

　　我覺得，現(xiàn)在行業(yè)遇到的“冬天”原因并非去年的土地問題，也不是今年的現(xiàn)金流問題，實際上是房地產(chǎn)企業(yè)越來越遠(yuǎn)離了我們的客戶，遠(yuǎn)離了我們客戶購買的能力，遠(yuǎn)離了企業(yè)真正為客戶創(chuàng)造的產(chǎn)品價值。如果房地產(chǎn)企業(yè)堅守這種服務(wù)理念，就不會面對去年的“面粉貴于面包”的狀態(tài)依然大力投地，因為地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為房價始終會漲。

　　N:地產(chǎn)界如何應(yīng)對“嚴(yán)冬”的問題，不同的企業(yè)情況有所差別，但最主要的問題恐怕還在于資金鏈。從目前的情況看，一些質(zhì)地相對較好的上市公司因為融資渠道多一些，狀況會好一些。合理安排銷售策略很重要，在不景氣的市況下，爭取盡可能多的銷售回款確實是一種解決資金鏈問題的有效辦法。我認(rèn)為，在目前的政策空間下，適當(dāng)收縮規(guī)模也是有必要的。

　　中國的地產(chǎn)行業(yè)比較復(fù)雜，整合將是大勢所趨。對于各企業(yè)而言，既是機遇也是挑戰(zhàn)。當(dāng)然，個人覺得中國的房地產(chǎn)行業(yè)還沒有到需要“拯救”的地步。

　　易憲容：現(xiàn)在的政策條件、市場環(huán)境、購買住房的對象等都發(fā)生了根本性的變化，不少房地產(chǎn)開發(fā)商仍然抱著前些年靠房價暴漲來制造財富的夢想，相信這種夢想還會持續(xù)。因此，寧可把房價釘在天花板上也不肯降下來，甚至于制造房價為什么不可下跌的無數(shù)個理由到處散播。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮了10年，6萬家房地產(chǎn)企業(yè)，沒有幾家房產(chǎn)企業(yè)由于市場競爭而淘汰倒閉了，這才是房地產(chǎn)市場最大的怪事。這說明，中國房地產(chǎn)市場競爭十分不正常。正是國內(nèi)房地產(chǎn)市場這種不正常狀態(tài)，才導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場必然的全面改革與調(diào)整。這是誰也無法改變的。

　　要把國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫擠出，就得讓釘在天花板的房價調(diào)整下降，讓更多的居民有能力買得起需要的住房。更多的居民有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場，市場需求就會擴大，房地產(chǎn)市場豈能不繁榮？這樣，居民的住房條件改善了，房地產(chǎn)市場發(fā)展了，國民經(jīng)濟自然會持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　陳淮：我們經(jīng)過20多年的努力，已經(jīng)解決了大多數(shù)人的住房問題，但隨著城市化的不斷發(fā)展，需要住房的新增人群也在不斷增加。同時，隨著生活水平的提高，已有住房的居民現(xiàn)在又有了新的需求，他們的需求已經(jīng)上了一個層次，這又形成了新的需求。

　　所以，要解決整個房地產(chǎn)行業(yè)的矛盾，我認(rèn)為，還是要區(qū)別對待，分層處理，為不同需求的人提供不同的住房條件。我大概把居民對住房的需求分為幾個層次：基本需求、改善性需求、享受性需求、奢侈性需求。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的矛盾在于，房地產(chǎn)開發(fā)商提供的“基本需求”類住房太少，而提供的后幾類住房太多，這些類型的住房對于還處于“基本層次”的購房者來說價格太高，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這部分人所能承受的購買力水平。

　　【反方】

　　孟曉蘇：從某些地產(chǎn)商的降價行為，能明顯看出他們已經(jīng)亂了方寸。而房地產(chǎn)企業(yè)有責(zé)任維護(hù)社會的穩(wěn)定。談不上突圍，因為目前房地產(chǎn)企業(yè)沒有這么多困難，曾經(jīng)熱炒的百日巨變，實際上也沒有變，因此，降價的舉動讓人感覺很奇怪，房地產(chǎn)業(yè)不能光顧自己掙錢，而不考慮老百姓。

　　如果大幅度的降價，對于整個市場來講，會造成一種災(zāi)難，這種災(zāi)難影響最大的就是那些有房子的人。萬科的這點小動作，就已經(jīng)引發(fā)了老百姓的強烈憤慨，雖然很多人希望樓市降、崩盤，但如果真是那樣，對他們也會帶來很大的影響。

　　去年，我認(rèn)為房價上漲過快，這里面有企業(yè)因素也有政府因素。今天，我仍然要提醒，房價大幅度下跌絕對是一件壞事。房價大幅度下跌，對于老百姓來說，損失也很大。

　　最近，政府主管部門主要負(fù)責(zé)人指出：既要防止房價過快過高上漲，也要防止房價過快過猛下跌。我認(rèn)為，這是正確的宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想。我們需要的是“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定”，要降的是房價升幅而不是房價。

　　是否需要政府“援救”

　　國家如果要“救市”，應(yīng)該先“救”房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。對于不同的住房需求，國家政策也應(yīng)該分不同層級。對于“基本需求”進(jìn)行鼓勵和補貼，比如現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房和廉租房；對于“改善性需求”政府也要鼓勵，只有這樣才能提高居民的居住水平；對于“享受性需求”，政策應(yīng)該允許，但不鼓勵和扶持；對于“奢侈性需求”，政策應(yīng)該限制，比如可以征收較高的房產(chǎn)稅

　　【正方】

　　陳淮：國家如果要“救市”，應(yīng)該先“救”房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。對于不同的住房需求，國家政策也應(yīng)該分不同層級。對于“基本需求”進(jìn)行鼓勵和補貼，比如現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房和廉租房；對于“改善性需求”政府也要鼓勵，只有這樣才能提高居民的居住水平；對于“享受性需求”，政策應(yīng)該允許，但不鼓勵和扶持；對于“奢侈性需求”，政策應(yīng)該限制，比如可以征收較高的房產(chǎn)稅。因為，目前這部分需求過多地占用了社會的優(yōu)質(zhì)資源。

　　只有這樣，我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場繼續(xù)高速發(fā)展20－30年是不成問題的，并且在此時間段內(nèi)，仍將是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱。有以下幾個原因：

　　首先，城市化是一個不可逆轉(zhuǎn)的過程。事實已經(jīng)證明，種糧的勞動力越多越不能解決糧食問題。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在生活在城市的農(nóng)民工約有1.4億人，這還只是個開始。有人估計，中國有6000萬農(nóng)村人口種糧就夠了，這種估計也許并不太準(zhǔn)確，但與此相對應(yīng)，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)向城市化的巨大需求卻是不爭的事實。因此，隨著城市化的不斷發(fā)展，潛在的購房者會將不斷產(chǎn)生，這也是支持房地產(chǎn)長久發(fā)展的根本所在。

　　其次，人們的觀念也在不斷改變，有產(chǎn)不再是一種恥辱，我們需要造就更多的有產(chǎn)者。過去幾年，通過購房成為“有產(chǎn)者”無疑是大多數(shù)人的有效途徑。我預(yù)計，這種方式還會被越來越多的人選擇，現(xiàn)在惟一需要做的就是房價要回歸理性，回歸到大多數(shù)人能承受的范圍內(nèi)。

　　【反方】

　　N:基于對地產(chǎn)價格下降最主要的擔(dān)心有兩個方面：一是對金融體系的影響，主要是銀行。這在美國已經(jīng)有了前車之鑒，但目前還沒有跡象表明，我國的房地產(chǎn)行業(yè)會對金融體系造成類似于美國那樣的沖擊，但仍須防患于未然。第二個方面是行業(yè)本身的蕭條帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的連鎖反應(yīng)。這直接影響到固定資產(chǎn)投資和GDP的增速。

　　政府的政策目標(biāo)是要保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長。對于“救市說”，我個人不太認(rèn)同，因為這恰恰會扭曲市場的自我平衡。目前，中國地產(chǎn)市場本身存在很多問題，有些并不是單純救市可以解決的。也許使用讓中國的房地產(chǎn)市場更加“規(guī)范”這樣的表述會更準(zhǔn)確。大家都知道西安前段時間出了政策，但這能解決行業(yè)的根本問題嗎?所以如果非得說救市，那也得先找出行業(yè)的癥結(jié)在哪里。政府目前還是應(yīng)該做好保障房的工作，其他的事可以交給市場。

　　易憲容：央行近日下調(diào)“兩率”，很多房地產(chǎn)企業(yè)都認(rèn)為這是政府的“救市”措施，甚至有人認(rèn)為“解放軍來了”。但只要有一點金融學(xué)常識的人都能夠看出央行政策的意圖。央行政策的意圖實際上是要減緩國際金融市場動蕩對國內(nèi)股市的影響，限制國內(nèi)長期投資和緩解國內(nèi)短期投資融資困難。這與解救房地產(chǎn)、提振房地產(chǎn)市場信心是風(fēng)馬牛不相及的。

　　孟曉蘇：現(xiàn)在不需要中央政府去救樓市。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈還沒有緊到這種程度，所以不應(yīng)人為地制造恐慌。

　　香港曾出現(xiàn)的樓市巨大波動能給我們帶來很多啟示。1997年，香港回歸之后，因為人們對回歸前景比較看好，以及各方炒作，房價暴漲，從而引起了香港社會民眾的強烈不滿，紛紛要求降低房價。在輿論的影響下，香港特區(qū)政府采取了干預(yù)措施，擴大供地、增加生產(chǎn)量，造成了香港居民的預(yù)期下降和房價下跌。

　　以1997年回歸后的9月為起點，香港房價一路走低，連續(xù)6年大幅度下跌了將近70%。起先，香港特區(qū)政府希望通過房價下跌改善居民居住條件，提高香港的國際競爭力。但當(dāng)房價開始跌下來之后，這些愿望全都落空，效果恰恰是負(fù)面的。樓市蕭條又影響到股市和經(jīng)濟發(fā)展，影響到居民資產(chǎn)安全與社會穩(wěn)定，不僅所有有房的居民受到損失，其中17萬家庭成為“負(fù)資產(chǎn)家庭”，而且因為經(jīng)濟蕭條嚴(yán)重影響了就業(yè)，使普通居民家庭收入減少。

　　何時能恢復(fù)消費信心

　　住房的投資價格不是由市場供求關(guān)系來決定，而是市場的預(yù)期及信心來決定。如果住房投資者預(yù)期房價會上漲及投資的風(fēng)險低，投資者自然會進(jìn)入這個市場

　　如果房地產(chǎn)是居民住房消費的市場，那么，房地產(chǎn)市場的價格將由居民購買住房的支付能力來決定。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上漲到把絕大多數(shù)居民隔離在房地產(chǎn)市場之外時，信心的恢復(fù)是不能把這些人吸引入市場的

　　【正方】

　　N：房地產(chǎn)具有投資品的多種性質(zhì)，因此，國際標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)分類把地產(chǎn)劃歸為金融行業(yè)。投資者可以持有，以獲得穩(wěn)定的租金收益，也可以在房價上漲的過程中獲取差價。既然是投資，當(dāng)然就要考慮預(yù)期收益的問題。但房地產(chǎn)更大程度上是大宗消費品，與購買力的自住需求更為相關(guān)，而且需要有房地產(chǎn)金融的支持。

　　目前，很多購房者存在著觀望情緒，但這已經(jīng)不是一個單純的行業(yè)問題了。作為一個周期性行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟周期緊密相關(guān)。在目前的情況下，觀望是正常的，對于民眾的信心問題,普遍的降價預(yù)期會對市場造成很大的壓力。但如果這種信心單指“炒房客”的信心，那是不需要重振的，炒房客炒著炒著就把市場秩序炒亂了。如果是指普通的自住購房者，其實只要滿足降價的預(yù)期就可以了，也就是我們一直希望的“房價向理性回歸”。另外，我們不需要過度強調(diào)剛性需求，剛性需求與有效需求還是有差別的。

　　【反方】

　　易憲容：目前的房地產(chǎn)市場根本不是信心的問題。如果是信心問題，說明國內(nèi)房地產(chǎn)仍然是停留在房地產(chǎn)個人投資購買上。因為住房的投資價格不是由市場供求關(guān)系來決定，而是市場的預(yù)期及信心來決定。如果住房投資者預(yù)期房價會上漲及投資的風(fēng)險低，投資者自然會進(jìn)入這個市場。如果投資者對這個市場沒有信心，投資者當(dāng)然不會進(jìn)入這個市場。

　　如果房地產(chǎn)是居民住房消費的市場，那么，房地產(chǎn)市場的價格將由居民購買住房的支付能力來決定。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上漲到80%以上的居民都沒有支付能力的時候，當(dāng)房價釘在天花板，把絕大多數(shù)居民隔離在房地產(chǎn)市場之外時，靠信心的恢復(fù)是不能把這些人吸引入市場的。

　　孟曉蘇：房地產(chǎn)具有居住功能、投資功能、融資功能、養(yǎng)老功能。投資品和消費品之間是可以互相轉(zhuǎn)換的，在國外，把房產(chǎn)作為投資項目的一項，就是因為它本身和資金之間的關(guān)系非常容易轉(zhuǎn)換。

　　對于房地產(chǎn)市場本身而言，雖然，目前存在因為居民預(yù)期下降導(dǎo)致市場購買力暫時不足的情況，但全國總體房價并沒有大幅下跌。

　　我不認(rèn)為房地產(chǎn)商不可以降價。只是如果降價，應(yīng)該給老百姓補償，要考慮老百姓的利益，要有社會責(zé)任，不能剛買完就降價。

　　房地產(chǎn)企業(yè)要對購房老百姓承擔(dān)責(zé)任，也要為老百姓多生產(chǎn)低價位的房子，讓普通老百姓買得起房。

　　我一直主張不準(zhǔn)高價拍地、不準(zhǔn)把利潤擠干、不準(zhǔn)通過炒作把所有利潤都拿到自己手里，同時，我認(rèn)為賣房要低價位，高品質(zhì)，或中價位，高品質(zhì)。我認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把房屋的漲價空間留給購房居民，而不是要設(shè)法通過某種“營銷”把潛在的利益擠干，更不要因企業(yè)自身舉措失當(dāng)而盲目漲落價格，使居民剛買了房就受到不應(yīng)受到的財產(chǎn)損失。

　　現(xiàn)在，我國大多數(shù)城市房價平穩(wěn)，雖然去年房價曾較大幅度增長，但是今年漲幅已恢復(fù)平穩(wěn)，這說明宏觀政策在調(diào)控房價上已取得了明顯成效。我們應(yīng)按照國務(wù)院和中央的要求，避免經(jīng)濟發(fā)生大的起落，穩(wěn)定市場預(yù)期，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)和中國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。《國際金融報》