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    輿論困境中的萬(wàn)科，昨日借助萬(wàn)科公司債成功發(fā)行的“東風(fēng)”，與北京、上海、深圳等地的主流媒體進(jìn)行了視頻會(huì)議。對(duì)于“降價(jià)”、“退房”等近期關(guān)注的焦點(diǎn)，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮、萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁肖莉都給予了正面回應(yīng)。“如果說(shuō)，去年房?jī)r(jià)是非理性上漲的話(huà)，那么，現(xiàn)在在某種情況下，也需要非理性下跌。”郁亮說(shuō)。

    關(guān)于銷(xiāo)售前8月成交面積同比降46%

    “市場(chǎng)的力量是最強(qiáng)大的，任何力量也不能改變市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律。”昨日，郁亮在媒體視頻會(huì)議上表示。

    郁亮表示，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年1~7月份，全國(guó)住宅市場(chǎng)理性回歸，成交面積較2007年同比下滑11%；而萬(wàn)科所在的14個(gè)主要城市中，今年1~8月份，萬(wàn)科的住宅成交面積同比降幅高達(dá)46%。由此可見(jiàn)，5年的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控已經(jīng)見(jiàn)效。

    郁亮補(bǔ)充道，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，住宅投資占GDP比重趨勢(shì)線(xiàn)的偏離度是判斷市場(chǎng)是否過(guò)熱的關(guān)鍵指標(biāo)。2008年上半年7.3%的水平，未超越趨勢(shì)線(xiàn)，過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)較小。

    同時(shí)，中國(guó)住宅投資增速和新開(kāi)工面積在進(jìn)入今年7月后，已經(jīng)大幅下降。今年7月，住宅新開(kāi)工面積增幅為-6%，是首次跌為負(fù)數(shù)。

    而購(gòu)房者的比例，也顯示出房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控確實(shí)已見(jiàn)效。上半年萬(wàn)科14個(gè)主要城市市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)顯示，中小戶(hù)型為主的首次置業(yè)和首次改善已占72%，成為絕對(duì)主流。

    關(guān)于降價(jià)萬(wàn)科降價(jià)不是因?yàn)槿卞X(qián)

    萬(wàn)科最近最讓人關(guān)注的，莫過(guò)于對(duì)旗下部分項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整。對(duì)于萬(wàn)科項(xiàng)目是否會(huì)繼續(xù)降價(jià)，郁亮表示，每個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格定位，都是根據(jù)市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況，以及自身發(fā)展來(lái)確定的。他表示，萬(wàn)科確實(shí)有降價(jià)、有促銷(xiāo)，但是，并不是每個(gè)項(xiàng)目都這么做。萬(wàn)科有180個(gè)樓盤(pán)在建，有90個(gè)樓盤(pán)在售，其實(shí)降價(jià)的很少。

    事實(shí)上，從萬(wàn)科展開(kāi)價(jià)格調(diào)整開(kāi)始，更多的業(yè)內(nèi)人士便將這一營(yíng)銷(xiāo)手段與“回籠資金”劃上等號(hào)。

    昨日，郁亮表示，在中國(guó)內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商中，可能找不出比萬(wàn)科更有錢(qián)的發(fā)展商。萬(wàn)科并沒(méi)有從回籠資金的角度來(lái)考慮促銷(xiāo)計(jì)劃，其各種市場(chǎng)行為都是從市場(chǎng)出發(fā)來(lái)進(jìn)行的，并不是從有沒(méi)有錢(qián)的角度出發(fā)。比如一個(gè)成交非常低迷的市場(chǎng)，就不是一個(gè)健康市場(chǎng)，必須讓它重新活躍起來(lái)。如果說(shuō)一個(gè)市場(chǎng)里面，房子的價(jià)格明顯非理性地偏高，它一定會(huì)向理性?xún)r(jià)格回歸。“如果說(shuō)，去年房?jī)r(jià)是非理性上漲的話(huà)，那么，現(xiàn)在在某種情況下，也需要非理性下跌。”郁亮說(shuō)。

    數(shù)據(jù)顯示，截至2008年中期，萬(wàn)科持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物資產(chǎn)約154億元，有效地保障了萬(wàn)科的財(cái)務(wù)安全。再加上目前發(fā)行的59億元公司債，目前萬(wàn)科所持有的現(xiàn)金及等價(jià)物資產(chǎn)達(dá)到213億元。

    萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁肖莉表示，萬(wàn)科首個(gè)價(jià)格調(diào)整樓盤(pán)是去年的深圳樓盤(pán)，降價(jià)的原因是當(dāng)時(shí)看到成交量大幅度萎縮，而成交量是市場(chǎng)是否健康的一個(gè)主要指標(biāo)，萬(wàn)科的調(diào)整是基于對(duì)市場(chǎng)成交量的判斷。

    對(duì)于降價(jià)后引起的退房，郁亮表示：“法律合同規(guī)則不支持的事情，萬(wàn)科不會(huì)做。對(duì)目前客戶(hù)遭受的損失我們充分體諒，但是我們不會(huì)做出違背行業(yè)健康發(fā)展的事情，也不會(huì)沒(méi)有原則地給出任何補(bǔ)償方案、退房方案，這一點(diǎn)是很明確的。”

    關(guān)于拿地青睞土地合作開(kāi)發(fā)

    在融資方面，肖莉表示，“萬(wàn)科暫時(shí)沒(méi)有新的融資計(jì)劃，年初的時(shí)候我們已經(jīng)在年報(bào)中談到我們會(huì)非常慎重地考慮股權(quán)融資這件事情。我們剛剛發(fā)了59億公司債，我們覺(jué)得這些資金和我們手持的現(xiàn)金，可以為未來(lái)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖做好一個(gè)充足的準(zhǔn)備。”

    提到土地，郁亮表示，相比較萬(wàn)科500多億元的銷(xiāo)售規(guī)模，萬(wàn)科可能是目前土地倉(cāng)位最輕的公司。去年萬(wàn)科確實(shí)也拿到一些高價(jià)地，但是不至于影響盈利。

    郁亮說(shuō)，“目前萬(wàn)科拿的地合作比例越來(lái)越高，通常是別人的地，我們共同開(kāi)發(fā)，這是最省錢(qián)的辦法。雖然市場(chǎng)在冬天，但春天來(lái)的時(shí)候連地都沒(méi)有，我怎么種地呢？所以我們會(huì)依然拿地，但是非常慎重。”

    總裁郁亮中國(guó)不存在發(fā)生次貸危機(jī)前提

    對(duì)于中國(guó)是否會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)，郁亮表示，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)顯示，中國(guó)37%的高首付比例將使個(gè)人按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)得以有效控制，中國(guó)不存在發(fā)生次貸危機(jī)的前提。

    根據(jù)美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，首付比例在20%~30%時(shí)，對(duì)應(yīng)的違約率僅為0.37%~1.4%。郁亮表示，根據(jù)美國(guó)聯(lián)邦金融委員會(huì)數(shù)據(jù)，美國(guó)2006年購(gòu)房首付比例為23.5%，而中國(guó)居民購(gòu)房的首付比例約為37.2%，處于較高水平。

    他同時(shí)表示，中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金監(jiān)管的舉措，有效地控制了房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，近期中國(guó)主要商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款投放已日漸謹(jǐn)慎。建行、交通、招商、浦發(fā)等銀行數(shù)據(jù)顯示，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款投放均有所下降，從而進(jìn)一步降低了違約風(fēng)險(xiǎn)。(每日經(jīng)濟(jì)新聞)