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    銷售遇阻，多項(xiàng)融資渠道“堰塞”，地產(chǎn)商資金鏈告急。中報(bào)顯示，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)等地產(chǎn)龍頭，資金鏈全線收緊，負(fù)債率大幅上升。在資金吃緊的形勢(shì)下，房產(chǎn)企業(yè)借道各種“灰色渠道”向銀行貸款。

　　地產(chǎn)商融資渠道收縮

　　“資金鏈暢通是房企生存的必要條件，融資能力則是房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”中原證券地產(chǎn)研究員魏博表示。

　　受國(guó)家緊縮政策的影響，地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道逐漸萎縮。今年房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得的新增貸款已接近零增長(zhǎng)，自籌資金、債券等其他融資渠道的重要性凸顯。

　　央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年6月末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.2萬(wàn)億元，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1.95萬(wàn)億元；今年上半年，房地產(chǎn)貸款增加3988.4億元，同比少增1706.6億元。

　　9月11日，央行行長(zhǎng)周小川表示，調(diào)控已經(jīng)見(jiàn)效，將繼續(xù)保持從緊。針對(duì)市場(chǎng)變化可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，銀行已經(jīng)提前行動(dòng)。

　　某上市銀行知情人士透露，現(xiàn)在貸款給地產(chǎn)企業(yè)，資信一定要很好才可以，而且本地房地產(chǎn)可以，外地不可以。從今年7月起，該行借貸成本提高，一般大型房地產(chǎn)企業(yè)按基準(zhǔn)利率，稍微小一點(diǎn)的企業(yè)，上浮20％，而原來(lái)大型的房產(chǎn)公司是按基準(zhǔn)利率下浮的。

　　“現(xiàn)在銀根收緊，銀行錢也不多，要盡量借給利息高的，資信好的企業(yè)。銀行以前是存貸比管理，存款總數(shù)的75％可以用于借貸。而現(xiàn)在是一個(gè)規(guī)定的數(shù)字，無(wú)論銀行的存款是多少，由監(jiān)管部門規(guī)定每家銀行的貸款規(guī)模，只能貸出去這點(diǎn)錢，剩下的存款，每家支行都要上繳到總行，但是總行給支行定的利潤(rùn)指標(biāo)不會(huì)改變，所以，只能盡量利用更少的錢獲取更高的借貸利息收入。”上述人士對(duì)理財(cái)一周報(bào)表示。

　　據(jù)廣東某媒體報(bào)道，監(jiān)管部門調(diào)查顯示，目前房產(chǎn)銷售進(jìn)度放緩對(duì)銀行開(kāi)發(fā)貸款是一個(gè)直接的風(fēng)險(xiǎn)因素。對(duì)此，銀行可采取以下措施：一是選擇對(duì)其中的一些項(xiàng)目采取適當(dāng)展期，但需要嚴(yán)格掌握，對(duì)總體風(fēng)險(xiǎn)可控的項(xiàng)目，可給予相對(duì)支持。二是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)授信實(shí)行封閉管理，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度放款，一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)立一個(gè)監(jiān)管賬戶，嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)貸款資金和銷售款回籠資金的全程監(jiān)管。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，對(duì)于開(kāi)發(fā)類貸款要求100％的抵押。在個(gè)人購(gòu)房按揭貸款方面，建立抵押物價(jià)值和貸款額評(píng)判系統(tǒng)，實(shí)時(shí)更新并監(jiān)控。

　　此外，調(diào)查表明，在防范風(fēng)險(xiǎn)的措施中，目前銀行最關(guān)注的是看房地產(chǎn)企業(yè)缺生存的資金還是缺發(fā)展的資金，為防范出現(xiàn)完工風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)調(diào)對(duì)本行續(xù)貸項(xiàng)目資金的確保。而對(duì)過(guò)度擴(kuò)張的企業(yè)，在融資結(jié)構(gòu)上要求必須做到全覆蓋，總投資不留缺口，企業(yè)自有資金、銀行貸款的比例要各為50％，以確保不發(fā)生完工風(fēng)險(xiǎn)。

　　同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率要求低于75％，對(duì)高負(fù)債率企業(yè)進(jìn)行預(yù)警；對(duì)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行梳理，增加抵押擔(dān)保，實(shí)施減退等應(yīng)對(duì)措施。

　　長(zhǎng)城證券研究員萬(wàn)知認(rèn)為，銀行貸款中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款有所下降，央行二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，今年上半年新增貸款2.5萬(wàn)億元，比上年同期多增3681億元，而房地產(chǎn)貸款新增卻同比少增1706.6億元。其中，開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款同比分別少增684.3億元和1022.3億元。

　　曾任招商地產(chǎn)發(fā)展部發(fā)展經(jīng)理的黃清林分析，從目前的情況看，如果維持現(xiàn)有的調(diào)控政策，企業(yè)尚能支持一段時(shí)間；如果政策面繼續(xù)趨緊，可能會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。

　　長(zhǎng)城證券研究員萬(wàn)知認(rèn)為，在銀行降低了房地產(chǎn)貸款的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行的依賴性也有所降低，開(kāi)發(fā)商加大了自有資金的投資力度。在開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中，自籌資金和其他資金比例持續(xù)上升，而國(guó)內(nèi)貸款比例持續(xù)下降。

　　中報(bào)顯示，地產(chǎn)企業(yè)每股籌資現(xiàn)金流量為0.59元，大大高于2007年上半年的0.42元，雖然行業(yè)融資環(huán)境不好，但為了維持正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)上市公司還是盡力通過(guò)債權(quán)及股權(quán)進(jìn)行融資，以便使手頭持有更多現(xiàn)金來(lái)應(yīng)對(duì)行業(yè)的調(diào)整。事實(shí)上，在股市融資受到抑制后，不少公司選擇了發(fā)行公司債、信托等方式進(jìn)行融資。去年同期，房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)的增發(fā)再融資規(guī)模約1000億元。2008年資本市場(chǎng)持續(xù)走弱的大環(huán)境，使得增發(fā)在監(jiān)管批復(fù)及投資者認(rèn)購(gòu)兩個(gè)環(huán)節(jié)都面臨較大困難。

　　與增發(fā)不同，公司債的發(fā)行在今年蔚然成風(fēng)。金地集團(tuán)3月發(fā)行12億元公司債；保利地產(chǎn)7月發(fā)行43億元公司債；新湖中寶7月份發(fā)行14億元公司債；北辰實(shí)業(yè)7月份發(fā)行17億元公司債；中糧地產(chǎn)8月份發(fā)行12億元公司債；萬(wàn)科9月份發(fā)行59億元公司債；金融街?jǐn)M發(fā)行56億元公司債；泛海建設(shè)擬發(fā)行32億元公司債。

　　“分析其原因，一是監(jiān)管層的政策導(dǎo)向，另一方面大量避險(xiǎn)資金從股市轉(zhuǎn)移到債市，兩者都為公司債的順利發(fā)行創(chuàng)造了條件。”魏博表示。

　　明貸受阻 借道“灰色路徑”

　　明處，各大銀行統(tǒng)統(tǒng)收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，但是為了生存，房產(chǎn)企業(yè)通過(guò)灰色渠道獲取貸款的暗流且在涌動(dòng)。

　　據(jù)某上市銀行內(nèi)部人士透露，地產(chǎn)商融資的另外一種途徑是理財(cái)產(chǎn)品。因?yàn)殂y行的信貸規(guī)模是死的，不走這個(gè)渠道還可以發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品，就是向社會(huì)募集資金，然后把錢交給信托公司，由信托公司投資到房地產(chǎn)企業(yè)。一般來(lái)說(shuō)，銀行會(huì)先接觸到需要融資的企業(yè)，審核項(xiàng)目的可行性，然后就可以成立一個(gè)計(jì)劃，再發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品。而且發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品的形式也很多，可以是公司債、購(gòu)買股權(quán)、股權(quán)抵押等等。

　　“但現(xiàn)在，總行規(guī)定，房產(chǎn)項(xiàng)目不許碰。”上述人士表示。但是他透露，業(yè)內(nèi)仍然有個(gè)別銀行在做，因?yàn)榻栀J利率高。上述人士表示，還有些地產(chǎn)商會(huì)通過(guò)別的企業(yè)過(guò)橋借貸。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，只要你擁有信貸資格，是銀行的授信客戶，銀行就可以為他們?cè)O(shè)立理財(cái)產(chǎn)品計(jì)劃。企業(yè)融資以后可以把這個(gè)錢轉(zhuǎn)借給急需周轉(zhuǎn)資金的地產(chǎn)企業(yè)。

　　“銀行募集來(lái)的錢，不能直接投資，所以一定要通過(guò)信托公司。信托公司投出去的每一筆錢，都要經(jīng)過(guò)銀行審核，但只要項(xiàng)目成立了，銀行很難管理。”上述人士表示無(wú)奈。

　　曾任招商地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)經(jīng)理的黃清林表示，現(xiàn)在一些規(guī)模較大的地產(chǎn)企業(yè)還是走比較正規(guī)的傳統(tǒng)渠道。“畢竟大公司沒(méi)有太大的操作空間走灰色渠道。”

　　“但是一些小企業(yè)從地下錢莊借貸，也是業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密。”黃清林接著分析，“但是這種渠道融資成本很高，風(fēng)險(xiǎn)很大。”

　　據(jù)黃清林介紹，現(xiàn)在還有些地產(chǎn)企業(yè)會(huì)從外資基金處融資，據(jù)他了解這種融資方式才剛開(kāi)始出現(xiàn)，具體數(shù)量不多。還有些地產(chǎn)企業(yè)會(huì)跟一些現(xiàn)金充裕的公司合作，這類公司也是抱著產(chǎn)業(yè)投資的態(tài)度投資地產(chǎn)企業(yè)。

　　冷落了近一年的房地產(chǎn)信托成為地產(chǎn)商的又一根救命稻草。據(jù)普益財(cái)富網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2008年7月，集合資金信托產(chǎn)品成立規(guī)模為36.34億元，其中房地產(chǎn)類產(chǎn)品成立規(guī)模為17.35億元，占比為47.74%，繼續(xù)保持著2008年以來(lái)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的強(qiáng)勁勢(shì)頭。

　　據(jù)西南財(cái)大信托與理財(cái)研究所統(tǒng)計(jì)，今年1月份至8月21日，共有51只房地產(chǎn)融資類信托產(chǎn)品成立。這一數(shù)據(jù)，已經(jīng)超過(guò)去年全年的49只，今年房地產(chǎn)融資類信托產(chǎn)品的火爆程度可見(jiàn)一斑。而且，其火爆程度還在逐月不斷上升，從年初1、2月份的每月2-3只，到7月份已經(jīng)有11只成立，8月到21日之前已有51只產(chǎn)品宣告成立，估計(jì)到9月，這一數(shù)據(jù)還將上升。

　　現(xiàn)金流吃緊

　　“房?jī)r(jià)能否撐住，關(guān)鍵要看現(xiàn)金流。”一位分析人士直言。

　　2007年年報(bào)顯示，四家龍頭地產(chǎn)公司每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均為負(fù)值，萬(wàn)科A(000002)為-1.52元，招商地產(chǎn)為-4.74元，金地集團(tuán)為-7.52元，保利地產(chǎn)為-7.65元，同比分別減少0.83元、2.18元、5.31元、0.34元。

　　上述數(shù)據(jù)是四家公司5年來(lái)的最低值。

　　2008年中報(bào)數(shù)據(jù)依然不樂(lè)觀。報(bào)告期內(nèi)，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A和招商地產(chǎn)等4家企業(yè)的“每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額”分別為-2.63元、-0.88元、-0.14元和-2.502元。

　　面對(duì)滯銷還是降價(jià)的兩難選擇，深知“現(xiàn)金為王”生存法則的萬(wàn)科，選擇率先降價(jià)打破平衡。

　　黃清林認(rèn)為，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)資金緊張并且高度依賴外部融資。今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)凈債務(wù)率為48.13%，高于去年同期的44%和去年底的36.75%，實(shí)際負(fù)債在上升。每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量為-0.42元，而2007年上半年為-0.15元。

　　“由于今年上半年結(jié)算的收入有很大一部分是去年的預(yù)收賬款，加上今年上半年房?jī)r(jià)整體上仍呈上漲態(tài)勢(shì)，因此今年中報(bào)業(yè)績(jī)更多的是去年業(yè)績(jī)的延續(xù)或者說(shuō)體現(xiàn)的仍然是行業(yè)高峰期的業(yè)績(jī)。”黃清林分析。

　　中報(bào)顯示，地產(chǎn)板塊財(cái)務(wù)費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比重為2.06%，略低于去年同期的2.15%，但高于去年全年的1.73%。

　　“表面看，財(cái)務(wù)成本似乎增長(zhǎng)不大，但實(shí)際上，行業(yè)在去年前三個(gè)季度融資環(huán)境寬松，從四季度開(kāi)始出現(xiàn)了融資困難的情況，今年上半年的融資成本與去年同期相比上升幅度較大。造成上述財(cái)務(wù)費(fèi)用失真的原因是由于項(xiàng)目的借款利息可以資本化計(jì)入項(xiàng)目成本而沒(méi)有體現(xiàn)在財(cái)務(wù)費(fèi)用名下所致。”黃清林表示。

　　今年上半年地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)銷售收入約913.2億元，同比增長(zhǎng)30.6%，低于去年上半年的42.8%和去年全年的46%的增速。黃清林告訴記者，實(shí)際上，房企今年上半年的銷售收入中還包括在去年已經(jīng)簽了預(yù)售合同但未確認(rèn)

　　房企多“負(fù)翁”

　　今年中報(bào)同樣證明了地產(chǎn)企業(yè)多是“負(fù)翁”。

　　中報(bào)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為63.09%，與去年同期的63.55%基本相當(dāng)，略高于去年年底的62.2%。但凈債務(wù)率提高至48.13%，高于去年同期的44%和去年全年的36.75%，說(shuō)明房地產(chǎn)公司的實(shí)際負(fù)債水平在上升。

　　近日有媒體報(bào)道，上海市超過(guò)5000萬(wàn)元授信或貸款的房地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債率為62.9%，高于全部企業(yè)2.8個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)別企業(yè)的負(fù)債率在80%～90%之間甚至更高，有的企業(yè)同時(shí)在9家銀行有超過(guò)5000萬(wàn)元的大額貸款。

　　“負(fù)債率偏高”是房企資金吃緊的又一表現(xiàn)。

　　在貨幣從緊的政策背景下，地產(chǎn)龍頭的融資情況相對(duì)樂(lè)觀。2007年中期，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A和招商地產(chǎn)合并報(bào)表顯示，2008年中期“取得借款收到的現(xiàn)金”分別為79.55億元、62.92億元、105.45億元和44.11億元。與去年年報(bào)相比，除萬(wàn)科A外，其余3家均大幅增長(zhǎng)。

　　但中報(bào)顯示，上述4家地產(chǎn)龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為70.21%、72.73%、67.76%和65.58%，均比上年末出現(xiàn)上升。

　　負(fù)債結(jié)構(gòu)方面數(shù)據(jù)顯示，短期借款比2007年年報(bào)增長(zhǎng)24%，長(zhǎng)期借款增長(zhǎng)28%，非流動(dòng)負(fù)債占比從2007年年報(bào)的27.6%提高至29.4%，說(shuō)明企業(yè)迫于多種壓力延長(zhǎng)負(fù)債周期，一定程度上也積累了未來(lái)的償債負(fù)擔(dān)。

　　貸款多的房地產(chǎn)企業(yè)融資條件雖然優(yōu)于貸款少的企業(yè)，但其經(jīng)營(yíng)性資金流的壓力卻大于貸款少的企業(yè)。究其原因，一些大型房地產(chǎn)商出于未來(lái)發(fā)展考慮過(guò)多拿地，加上近兩年土地成本越來(lái)越高，土地款支付壓力過(guò)大，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題。

　　瘋狂拿地后，開(kāi)放商實(shí)際開(kāi)發(fā)量卻相對(duì)較小。統(tǒng)計(jì)過(guò)去十年間地產(chǎn)商的土地購(gòu)置面積與完成開(kāi)發(fā)面積，可以發(fā)現(xiàn)兩項(xiàng)數(shù)字之間差額較大。從1999年至2008年7月，土地購(gòu)置面積為29.27億平方米，完成開(kāi)發(fā)土地面積為18.02億平方米，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)之間相差11.25億平方米。

　　中原證券地產(chǎn)研究員魏博認(rèn)為這是行業(yè)正處于成長(zhǎng)期的特征之一，可以理解。問(wèn)題是這一差額是否較大?多大為宜?粗略計(jì)算，這一差額相當(dāng)于過(guò)去4-5年的開(kāi)發(fā)量，依據(jù)國(guó)家政策，顯然這一差額數(shù)量偏大。

　　成交低迷撥動(dòng)現(xiàn)金鏈

　　“去年大規(guī)模拿地，今年低迷的成交量導(dǎo)致地產(chǎn)商手頭普遍不寬裕。”分析人士表示。

　　2008年前7個(gè)月，全國(guó)商品房銷售均價(jià)為4007元/平方米，同比上漲3.14%，價(jià)格繼續(xù)保持在高位。

　　中原證券地產(chǎn)研究員魏博分析，與價(jià)格的相對(duì)樂(lè)觀相比，成交量的下降已經(jīng)成為目前地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問(wèn)題。自去年調(diào)控政策陸續(xù)推出以后，市場(chǎng)觀望氣氛日益濃厚，雖然從全國(guó)范圍來(lái)看價(jià)格仍然保持高位，但是交易量的大幅下降，使得房企回籠資金減少，這已經(jīng)是房地產(chǎn)公司面臨的最大問(wèn)題。

　　有數(shù)據(jù)顯示，截至2008年7月底，全國(guó)商品房銷售面積為3.05億平方米，同比減少10.79%;銷售金額為12221.17億元，同比減少7.01%。銷售面積和銷售金額均為近十年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。

　　“比較今年中報(bào)和去年年報(bào)的現(xiàn)金余額情況可以發(fā)現(xiàn)，行業(yè)現(xiàn)金余額占總資產(chǎn)的比例有所下降。存貨占總資產(chǎn)的比重也有所上升，說(shuō)明房地產(chǎn)公司在面臨資金壓力的同時(shí)也在承受巨大的銷售壓力，而銷售情況欠佳又加劇了公司的資金壓力，因此，盡管中報(bào)業(yè)績(jī)表現(xiàn)不錯(cuò)，行業(yè)調(diào)整的信息將在公司未來(lái)的年報(bào)中逐漸反映出來(lái)。”魏博對(duì)理財(cái)一周報(bào)表示。

　　國(guó)海證券分析師趙鐸表示，板塊整體貨幣資金和預(yù)售賬款增長(zhǎng)速度明顯慢于營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率，而存貨增長(zhǎng)率明顯高于總資產(chǎn)增長(zhǎng)率，顯示上半年銷售進(jìn)度低于預(yù)期，存貨增加，銷售款增速下降。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示我國(guó)商品房、商品住宅空置面積自去年10月以來(lái)持續(xù)上升。長(zhǎng)城證券研究員萬(wàn)知認(rèn)為，增加的供給并未形成市場(chǎng)的有效供給，相反這些供給很多成為空置房。(東方早報(bào))