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    中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)萬(wàn)科，以大幅降價(jià)的方式進(jìn)行拋盤(pán)，珠三角的深圳、廣州，中部的武漢、長(zhǎng)沙，長(zhǎng)三角重鎮(zhèn)上海、杭州、南京，隨著降價(jià)戰(zhàn)線的逐步拉開(kāi)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商被卷了進(jìn)來(lái)，樓市里飄出了“血”的味道。

　　很多人對(duì)萬(wàn)科表示憤怒，這里面有他的對(duì)手，也有他的客戶(hù)，是利益受到?jīng)_擊的人們;很多人對(duì)萬(wàn)科表示失望，認(rèn)為他“領(lǐng)袖不像領(lǐng)袖樣，大哥不像大哥樣”(萬(wàn)科也從來(lái)沒(méi)有說(shuō)過(guò)要扮演什么領(lǐng)袖的角色)。

　　好吧，讓我們把情緒和立場(chǎng)的問(wèn)題先放在一邊，看一看這個(gè)驚天之舉的背后，到底埋藏著怎樣的商業(yè)邏輯。

　　問(wèn)題一：萬(wàn)科為什么要“食言”，這真的是一個(gè)陰謀嗎?

　　“食言者”與“遮羞布”

　　2008年9月9日，幾乎可以被定義為“內(nèi)房股”的“悲情日”。

　　當(dāng)天，基本上所有在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)都大幅下跌。2007年年新上市的內(nèi)房股，股價(jià)幾乎都創(chuàng)了新低。以碧桂園楊二小姐為代表的新貴們又有數(shù)千億港元資產(chǎn)被蒸發(fā)。

　　“內(nèi)地樓市要打價(jià)格戰(zhàn)了。”這是香港投資者集體看空的理由，而這一切皆源于萬(wàn)科(000002.SZ)的“中秋”降價(jià)行動(dòng)。

　　不宣而戰(zhàn)

　　故事從2008年8月28日開(kāi)始，當(dāng)天萬(wàn)科在上海媒體刊登“喜迎中秋、八盤(pán)共慶”的促銷(xiāo)廣告，宣稱(chēng)在8月30日至9月14日，旗下8個(gè)樓盤(pán)推出特價(jià)房。忽然而至的“直降10萬(wàn)”讓萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手耳鳴心跳。“陰跌”、“暗降”的遮羞布被無(wú)情地拉開(kāi)了。此后，萬(wàn)科在長(zhǎng)三角各地區(qū)展開(kāi)一系列的降價(jià)行動(dòng)，杭州一些樓盤(pán)甚至一度出現(xiàn)7折。

　　8月初，王石曾表示：“萬(wàn)科不會(huì)依賴(lài)降價(jià)來(lái)贏得客戶(hù)和市場(chǎng)。”，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉信誓旦旦地宣稱(chēng)：“我們不會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)。”然而20天不到，事情就發(fā)生了180度逆轉(zhuǎn)。在接受媒體詢(xún)問(wèn)時(shí)，萬(wàn)科的發(fā)言人表示，這主要是公司按照地方行情做出的調(diào)整，降價(jià)不會(huì)出現(xiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)。

　　然而，降價(jià)潮不僅僅是出現(xiàn)在長(zhǎng)三角。上半年曾發(fā)生過(guò)一輪降價(jià)潮的珠三角地區(qū)，萬(wàn)科在采取“暗降”的策略。

　　從萬(wàn)科的銷(xiāo)售代理那里，記者了解到，其實(shí)從8月中下旬開(kāi)始，萬(wàn)科在深圳的幾個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)始大幅降價(jià)，其中萬(wàn)科城最高折扣達(dá)6.5折，東方尊嶼甚至可以打到6折。不同于上海的大幅廣告，深圳的降價(jià)采用的是業(yè)內(nèi)慣常的做法，也就是通過(guò)聯(lián)合代理直接與客戶(hù)溝通。記者向售樓部查詢(xún)證實(shí)時(shí)，對(duì)方亦表示有低折扣的特價(jià)房銷(xiāo)售，但折價(jià)幅度要當(dāng)場(chǎng)面議。

　　“萬(wàn)科不厚道，這半年來(lái)，其實(shí)大家都在暗地里降價(jià)，但大家都是心照不宣。”一位同樣是大型上市房企的營(yíng)運(yùn)總監(jiān)顯得有些措手不及，在記者采訪當(dāng)天，他連續(xù)開(kāi)了7個(gè)小時(shí)的會(huì)。他告訴記者，其實(shí)萬(wàn)科在公開(kāi)宣布降價(jià)以前，已經(jīng)通過(guò)會(huì)員優(yōu)惠、一次性折扣等等名目向市場(chǎng)做出眾多折讓?zhuān)耆恍枰绱舜笠?guī)模地公開(kāi)降價(jià)。

　　“房地產(chǎn)是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的產(chǎn)品，不公開(kāi)降價(jià)就是對(duì)市場(chǎng)最有效的培育，這基本是不成文的行規(guī)。像廣州樓價(jià)從1997年到2003年下跌了超過(guò)4成，但基本沒(méi)有大規(guī)模公開(kāi)降價(jià)的項(xiàng)目。”上述人士坦言，萬(wàn)科掀開(kāi)這塊遮羞布后，公司必須有所應(yīng)對(duì)。

　　果然，萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一方面責(zé)之切切，另一方面又不得不惶惶跟進(jìn)。

　　除了上述上市公司準(zhǔn)備推出近7折的公開(kāi)折讓外。恒大地產(chǎn)也公開(kāi)表示“不惜代價(jià)”。該公司9月10日宣布，將在10月同時(shí)推出13個(gè)新項(xiàng)目，并且大幅折讓?zhuān)罡哒劭蹖⑦_(dá)到6.5折。同一天，雅居樂(lè)董事局主席陳卓林也在香港表示，產(chǎn)品存在一定的降價(jià)空間。

　　一時(shí)間，價(jià)格戰(zhàn)硝煙彌漫，地產(chǎn)股股價(jià)跳水。

　　動(dòng)機(jī)之謎

　　萬(wàn)科打破常規(guī)的目的就是為了發(fā)動(dòng)一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)嗎?

　　有人說(shuō)萬(wàn)科缺錢(qián)，其短期負(fù)債是54億元，一年內(nèi)需要償付的中短期負(fù)債一共是141億元。加上需要支付超過(guò)40億元的地價(jià)款，萬(wàn)科年內(nèi)的支出近乎190億元。獨(dú)立來(lái)看，其財(cái)務(wù)壓力的確不小，但放在行業(yè)的范圍來(lái)看，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)狀況幾乎是房企里最好的。其中期末凈負(fù)債率為37.1%，與行業(yè)動(dòng)輒六七成的負(fù)債相比，實(shí)在不算多。另外萬(wàn)科獲銀行授信總額超過(guò)400億元，中報(bào)公布的持有貨幣資金就達(dá)到153.7億元。

　　而且，現(xiàn)在這筆資金已滾動(dòng)到200億元以上。就在9月上旬，萬(wàn)科成功地發(fā)債59億元。從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)看，萬(wàn)科已經(jīng)成為持有現(xiàn)金最多的內(nèi)地上市房地產(chǎn)企業(yè)。即使是大股東實(shí)力雄厚的中糧地產(chǎn)(000031.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SH)也不能與之相比。
 
　問(wèn)題二、那萬(wàn)科大規(guī)模降價(jià)的動(dòng)機(jī)為何?

　　2008年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科存貨已高達(dá)811億元以上，較去年同期的增幅超過(guò)87%，以公司2007年超過(guò)355億元的營(yíng)業(yè)收入計(jì)算，這些存貨的消化還需要兩年以上的時(shí)間。另一方面，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2008年前3個(gè)月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積和金額同比分別增長(zhǎng)八成和119.1%，此后銷(xiāo)售開(kāi)始急轉(zhuǎn)直下。7月萬(wàn)科單月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比減少27%和15%。財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀表示：“萬(wàn)科全年量?jī)r(jià)齊跌趨勢(shì)已經(jīng)確立。”

　　對(duì)于萬(wàn)科來(lái)講，加快周轉(zhuǎn)率一直是其追求的發(fā)展目標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)收入約55%來(lái)自于結(jié)算面積的增長(zhǎng)，但萬(wàn)科一直引以為豪的存貨周轉(zhuǎn)率自2003年以來(lái)逐漸下降。另一方面，2007年的瘋狂擴(kuò)張讓萬(wàn)科的拿地成本劇增，新增土地樓面地價(jià)同比增長(zhǎng)了九成以上。這些都要求萬(wàn)科加速周轉(zhuǎn)速度。另外，萬(wàn)科2007年新開(kāi)工產(chǎn)品中，53%為小戶(hù)型，而2008年該比例則提升到80%，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此部分產(chǎn)品價(jià)格彈性較高，萬(wàn)科存在降價(jià)的沖動(dòng)。

　　但這些還都不足以支撐萬(wàn)科打破常規(guī)、公開(kāi)降價(jià)。保利存貨已超過(guò)368億元，較去年同期增加154%，需要消化4年。恒大僅廣州一地就有40億元的地價(jià)有待支付。這些公司從銷(xiāo)售回籠資金的沖動(dòng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬(wàn)科。

　　隨行就市

　　“萬(wàn)科就是要打仗。”上述上市公司營(yíng)運(yùn)總監(jiān)表示。據(jù)他所了解，萬(wàn)科僅在深圳一地，正在商談收購(gòu)的項(xiàng)目就有10多個(gè)，“他的公開(kāi)折讓?zhuān)环矫婵梢詾槭召?gòu)回籠更多的資金;另一方面，其他開(kāi)發(fā)商在他折讓后不得不跟進(jìn)，中小開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)壓力更大，他的收購(gòu)機(jī)會(huì)又大大增加。”

　　摩根大通最新的研究報(bào)告也表示，未來(lái)內(nèi)地房地產(chǎn)的整合會(huì)加劇。而他們判斷，萬(wàn)科正是其中最大受益者之一。

　　萬(wàn)科的董事辦主任譚華杰覺(jué)得外界是過(guò)度揣測(cè)了。他說(shuō)，“萬(wàn)科就是做制造業(yè)的公司。對(duì)于一個(gè)制造業(yè)公司來(lái)說(shuō)，只要做到隨行就市就行。如果市場(chǎng)需要降價(jià)，我們一定會(huì)降價(jià)。把今年的利潤(rùn)轉(zhuǎn)到未來(lái)的兩年，我的利潤(rùn)并不會(huì)減少。”

　　記者從萬(wàn)科內(nèi)部員工那里了解到，近半年來(lái)公司的策略一直在變動(dòng)。稍微回顧一下，萬(wàn)科的降價(jià)策略最早出現(xiàn)在珠三角，2007年12月，萬(wàn)科在廣州新開(kāi)盤(pán)的4個(gè)項(xiàng)目同時(shí)采取了低價(jià)策略，定價(jià)比市場(chǎng)價(jià)下調(diào)10%~15%。果然反映良好，出現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)售罄的局面。這樣的銷(xiāo)售進(jìn)度讓萬(wàn)科甚為滿(mǎn)意，價(jià)格策略開(kāi)始調(diào)整。

　　2008年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮表示，進(jìn)入3月份，萬(wàn)科明顯感到房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，萬(wàn)科公司在各地的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況也相當(dāng)不錯(cuò)。“我們認(rèn)為，未來(lái)的房?jī)r(jià)沒(méi)有進(jìn)一步深幅向下調(diào)整的空間……萬(wàn)科亦無(wú)價(jià)格調(diào)整的必要。”

　　“當(dāng)時(shí)大家都以為探明了市場(chǎng)底部。”上述內(nèi)部員工向記者表示。但隨后幾個(gè)月的發(fā)展超出了預(yù)料，銷(xiāo)售情況一月不如一月。郁亮不得不表示，調(diào)整期內(nèi)存在諸多的不確定因素，行業(yè)資金緊張的局面在數(shù)年內(nèi)都不會(huì)改變。這時(shí)萬(wàn)科已經(jīng)調(diào)整策略，決定主動(dòng)出擊。用肖莉的話講，就是為過(guò)冬“準(zhǔn)備得更充分一些”。

　　然而市場(chǎng)內(nèi)對(duì)于萬(wàn)科的“野心”一直有諸多猜測(cè)，而近期網(wǎng)絡(luò)上流傳的“萬(wàn)科松山湖會(huì)議紀(jì)要”更將這種猜測(cè)推到了高峰。這份“會(huì)議紀(jì)要”甚為形象地描述了萬(wàn)科對(duì)后市的看淡以及應(yīng)對(duì)策略，“將手頭的存貨和正在開(kāi)發(fā)推出的新貨以最快的速度賣(mài)掉，我們?cè)偃ベI(mǎi)更便宜的土地，以更快的速度建設(shè)出更低成本的房子，以更低的價(jià)格快速出售。”

　　其后，雖然萬(wàn)科正式澄清此文為偽造，但行業(yè)對(duì)萬(wàn)科的不信任越發(fā)濃厚，有同行甚至宣稱(chēng)要杯葛萬(wàn)科。另一方面，由于萬(wàn)科的大規(guī)模降價(jià)，在各地市場(chǎng)都出現(xiàn)了不同程度的“退房潮”。有跡象表明，其他開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)的壓力已經(jīng)開(kāi)始影響到萬(wàn)科正常的銷(xiāo)售。

　　無(wú)論動(dòng)機(jī)是“賭明天”還是“過(guò)冬”，萬(wàn)科引發(fā)的戰(zhàn)爭(zhēng)已經(jīng)為其帶來(lái)了巨大的影響，萬(wàn)科準(zhǔn)備好了嗎?

　　問(wèn)題二：身為行業(yè)龍頭，萬(wàn)科為什么要選擇如此激進(jìn)的破冰策略，難道他不怕與整個(gè)業(yè)界為敵嗎?

　　“圈子”外的“老大”

　　行業(yè)龍頭選擇的卻是最激進(jìn)的破冰策略，這次降價(jià)風(fēng)波讓人們看到萬(wàn)科的真實(shí)一面。

　　“龍頭老大”這個(gè)詞通常總會(huì)讓人聯(lián)想到穩(wěn)重、領(lǐng)袖、處變不驚。但作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，萬(wàn)科身上呈現(xiàn)的卻是典型的“異類(lèi)”氣質(zhì)。正是這種“非主流”色彩讓萬(wàn)科有些誘人，又有些唬人。“不能是哥兒們，價(jià)值觀不一樣。”一位開(kāi)發(fā)商直言。

　　缺少后盾

　　地產(chǎn)說(shuō)到底就是資本游戲。

　　“傍大款，學(xué)先進(jìn)”是王石總結(jié)的成功之路。之所以“傍大款”正是由于萬(wàn)科缺乏堅(jiān)強(qiáng)后盾。與保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等規(guī)模類(lèi)似的房企相比，萬(wàn)科似乎并沒(méi)有什么背景。例如資本規(guī)模已位列第二的保利地產(chǎn)，這兩年里迅速擴(kuò)張，從一家地區(qū)性房企走向全國(guó)性的超大型房企，其代價(jià)是連續(xù)5年出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流增長(zhǎng)，2008年一季度現(xiàn)金流甚至是負(fù)58億元。然而種種跡象表明，保利并沒(méi)打算停止擴(kuò)張。

　　無(wú)他，因?yàn)槠浔澈笫驱嫶蟮谋＠瘓F(tuán)。在2008年9月，集團(tuán)公司甚至專(zhuān)門(mén)為保利地產(chǎn)成立了一家名為“保利財(cái)務(wù)”的公司，保利財(cái)務(wù)的業(yè)務(wù)范圍是“吸收成員單位存款，發(fā)行財(cái)務(wù)公司債券，同業(yè)拆借……辦理成員單位的委托貸款及委托投資”。保利地產(chǎn)隨時(shí)可以通過(guò)這個(gè)賬房獲取數(shù)十億元的發(fā)展資金。同樣情況在中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等巨頭中也不鮮見(jiàn)。

　　名義上萬(wàn)科是地產(chǎn)龍頭，但說(shuō)到資金籌措的能力，萬(wàn)科是遠(yuǎn)不如這些“背后有人”的真正大鱷。萬(wàn)科2008年8月終于獲準(zhǔn)發(fā)行59億元公司債，但為了這筆錢(qián)，公司2007年8月就已經(jīng)開(kāi)始申請(qǐng)，歷時(shí)一年的多方游說(shuō)。同樣是資金匱乏年代，中糧地產(chǎn)從2008年7月底到9月初，僅僅一個(gè)月就從各方獲得50億元的融資，其中大股東中糧集團(tuán)的支持就超過(guò)30億元。

　　缺錢(qián)者怎么可能“溫良恭儉讓”?雖然比一些中小發(fā)展商有錢(qián)，但在同一層面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，萬(wàn)科可以借助的隱性資金并不多。無(wú)論是積谷防饑，還是囤糧擴(kuò)張，萬(wàn)科都更多地需要借助銷(xiāo)售回款。這可能是萬(wàn)科選擇激進(jìn)策略的主要?jiǎng)訖C(jī)。

　　不進(jìn)圈子

　　“萬(wàn)科就是個(gè)野孩子。”王石如是說(shuō)。在他看來(lái)，萬(wàn)科成長(zhǎng)的每一步走的都不是尋常路。由于沒(méi)有政府背景，萬(wàn)科拿的第一塊地比市價(jià)貴了整整10倍。由于沒(méi)有“圈子”文化的概念，萬(wàn)科每進(jìn)入一個(gè)市場(chǎng)都遭遇阻擊。

　　比如，早在2001年萬(wàn)科就已經(jīng)籌備進(jìn)入廣州市場(chǎng)，然而很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，萬(wàn)科無(wú)法取得一個(gè)市區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。2002年12月，在濱江西拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，萬(wàn)科遭受到了富力、恒大、城啟、保利四家“華南虎”的聯(lián)手狙擊，地價(jià)拉高到比底價(jià)高了1.25億元。觀看過(guò)那次拍賣(mài)的開(kāi)發(fā)商回憶：“當(dāng)時(shí)只要萬(wàn)科一舉牌，廣州的發(fā)展商就跟著應(yīng)價(jià)。40分鐘內(nèi)舉牌幾百次，旁觀的人都緊張得不行。”

　　最終萬(wàn)科針對(duì)廣州市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目不得不落戶(hù)于南海市。

　　時(shí)至今日，萬(wàn)科在廣州的在建、在售項(xiàng)目已超過(guò)10個(gè)。但其與當(dāng)?shù)匕l(fā)展商的關(guān)系依然十分微妙，幾乎業(yè)內(nèi)所有的通氣會(huì)萬(wàn)科都不會(huì)參加，行業(yè)內(nèi)的一些聯(lián)盟也鮮見(jiàn)萬(wàn)科的身影。這種情況在全國(guó)各個(gè)地方市場(chǎng)都出現(xiàn)過(guò)，淡化“圈子”概念一直是萬(wàn)科的特色。

　　“不要隨便學(xué)萬(wàn)科。”王石大嘴巴，說(shuō)的卻是實(shí)話。萬(wàn)科的發(fā)展總有些與眾不同，比如萬(wàn)科在廣州的第一個(gè)樓盤(pán)，位于廣州人甚少注意的西部板塊，在地段上并無(wú)優(yōu)勢(shì)可言。當(dāng)時(shí)廣州的郊區(qū)大盤(pán)一般都集中在南部、東部，西部甚至不是城市重點(diǎn)發(fā)展的方向。然而萬(wàn)科就是憑著成熟獨(dú)特的銷(xiāo)售策略，讓買(mǎi)家掏錢(qián)。

　　在國(guó)內(nèi)眾多地產(chǎn)公司里，萬(wàn)科是最先提出以加快周轉(zhuǎn)率為發(fā)展戰(zhàn)略的。其20年的成功發(fā)展讓許多后來(lái)者也希望成為萬(wàn)科第二，然而迄今為止，還沒(méi)有哪家取得成功。龍湖地產(chǎn)曾經(jīng)是做得最好的學(xué)生，但當(dāng)他成為全國(guó)性房企時(shí)，也不得不改變策略。有評(píng)論者認(rèn)為，原因之一就是龍湖在其他市場(chǎng)難以“獨(dú)善其身”，總要成為“圈中人”。

　　圈中人，難免有紅塵事。也許正是因?yàn)椴蝗肴Γf(wàn)科的策略選擇總會(huì)少了許多羈絆，“寧可陰跌，不可明降”的所謂行規(guī)困擾著眾多缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商，他們認(rèn)為吆喝出來(lái)會(huì)讓行業(yè)受損，寧愿藏著、掖著、偷著來(lái)。

　　然而這些規(guī)矩在萬(wàn)科眼中不值一提，要降就造點(diǎn)聲勢(shì)。

問(wèn)題三：萬(wàn)科不跳出來(lái)領(lǐng)銜，這場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)就能避免嗎?

　　長(zhǎng)三角“跳水”真相

　　相比之前的羞羞答答，萬(wàn)科這次降價(jià)是赤裸裸的。

　　綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平認(rèn)為：“萬(wàn)科可能是退一步進(jìn)兩步。既回籠了資金，又創(chuàng)造機(jī)會(huì)購(gòu)并中小企業(yè)。”不過(guò)，這是個(gè)很遙遠(yuǎn)的猜想，就目前而言，領(lǐng)軍企業(yè)全面降價(jià)，市場(chǎng)必須做出應(yīng)對(duì)。

　　生存第一

　　8月28日，萬(wàn)科在上海媒體上打出“喜迎中秋、八盤(pán)共慶”的促銷(xiāo)廣告，宣稱(chēng)在8月30日至9月14日期間，旗下8個(gè)在售樓盤(pán)限時(shí)推出特價(jià)房源，直接喊出“直降10萬(wàn)”的口號(hào)。其位于上海浦東三林的樓盤(pán)“金色雅筑”，原來(lái)總價(jià)在130萬(wàn)元至155萬(wàn)元之間，萬(wàn)科的優(yōu)惠是，如果當(dāng)天簽約并在3日內(nèi)付清3成房款，那么就可以享受總價(jià)10萬(wàn)元的優(yōu)惠。如果一次性付清房款，那么還可以在這個(gè)基礎(chǔ)上再打9.9折。

　　在杭州，萬(wàn)科則啟動(dòng)從9月3日起為期12天的“青年置業(yè)計(jì)劃”。旗下“白鷺郡東”、“白鷺郡南”、“魅力之城”和“逸品閣”4個(gè)項(xiàng)目共226套房源價(jià)格下調(diào)。戶(hù)型面積大部分為90平方米以下。青年置業(yè)者和首次置業(yè)家庭，折扣在7.5～8折。這個(gè)行為震驚了整個(gè)杭州業(yè)界，也讓綠城集團(tuán)的董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平大為光火。

　　在寧波，9月1日，萬(wàn)科也推出“青年置業(yè)計(jì)劃”，萬(wàn)科在鄞州中心區(qū)開(kāi)發(fā)的“金色水岸”樓盤(pán)，其二期三幢約90平方米戶(hù)型的精裝修房源，均價(jià)每平方米9000元左右，而原先則是每平方米均價(jià)1.1萬(wàn)元，降幅近20%左右。

　　另外，在南京、蘇州，萬(wàn)科項(xiàng)目也將降價(jià)。

　　當(dāng)然，萬(wàn)科的降價(jià)，直接遭遇業(yè)主的退房要求。金色雅筑的業(yè)主，在售樓處圍攻萬(wàn)科的工作人員，要求退房。在杭州，萬(wàn)科的售樓處被砸，差點(diǎn)釀成群體性事件。業(yè)界的謾罵和質(zhì)疑更是不在話下。

　　在呼和浩特舉辦的博鰲地產(chǎn)論壇草原行論壇上，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)了這樣一番話：“產(chǎn)品降價(jià)還是漲價(jià)，從法律上來(lái)說(shuō)是自己公司的事情，別人沒(méi)有權(quán)利指責(zé)。只有他們的股東可以譴責(zé)。”

　　據(jù)萬(wàn)科方面資料顯示，自8月30日上海萬(wàn)科推出促銷(xiāo)活動(dòng)以來(lái)，截至9月7日，認(rèn)購(gòu)套數(shù)已達(dá)337套，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)5.67億元。杭州萬(wàn)科隨后推出的降價(jià)行動(dòng)也得到市場(chǎng)的充分回應(yīng)，9月3日至7日5天內(nèi)認(rèn)購(gòu)336套，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)到2.9億元。寧波萬(wàn)科也在5天內(nèi)完成認(rèn)購(gòu)213套，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)到1.8億元。

　　一周之內(nèi)，萬(wàn)科三家公司累計(jì)認(rèn)購(gòu)金額已近10億元。從回籠資金的角度看，萬(wàn)科取得了極大成功，正如萬(wàn)科內(nèi)部人士說(shuō)，生存是第一位的，困難是暫時(shí)的。

　　為名所累?

　　萬(wàn)科確實(shí)被退房等問(wèn)題困擾，如萬(wàn)科副總裁劉愛(ài)明接受記者采訪時(shí)所說(shuō)，“媒體過(guò)于關(guān)注萬(wàn)科了。”言下之意，萬(wàn)科是為名所累。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心的分析認(rèn)為，一直被業(yè)界關(guān)注的萬(wàn)科金色雅筑，降價(jià)幅度僅為15.3%，這個(gè)樓盤(pán)周邊的房?jī)r(jià)在2007年初還不到8000元/平方米，金色雅筑年初開(kāi)盤(pán)價(jià)高達(dá)18000元/平方米，相比之下，漲幅超過(guò)125%。除去其裝修和建筑品質(zhì)的提升因素外，漲幅也超過(guò)100%，如今僅下調(diào)15.3%的幅度并不算大。萬(wàn)科號(hào)稱(chēng)的八盤(pán)齊降價(jià)的活動(dòng)也是只打雷不下雨，除金色雅筑外，只有白馬花園的售價(jià)實(shí)際下跌5.1%。

　　而上海樓市另外一個(gè)超級(jí)大鱷——大華集團(tuán)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，大華旗下的頤和華城跌價(jià)29.6%、錦繡華城跌26.1%、河畔華城跌18.9%、濱河華城跌13.7%、陽(yáng)城貴都跌11.4%。

　　也就是說(shuō)，在上海，真正領(lǐng)跌樓市的是大華。

　　在杭州市場(chǎng)也是這樣，萬(wàn)科在杭州其實(shí)一直表現(xiàn)平平。

　　杭州業(yè)內(nèi)資深人士王女士認(rèn)為，萬(wàn)科降價(jià)，雖然是企業(yè)的個(gè)體行為，但是恰好是在市場(chǎng)氣氛緊張的時(shí)候出現(xiàn)，萬(wàn)科又是一個(gè)有影響力的企業(yè)，事件便在無(wú)形中被放大化了。她認(rèn)為，即使不是萬(wàn)科領(lǐng)銜，價(jià)格戰(zhàn)在現(xiàn)在的市場(chǎng)氛圍下也必然會(huì)出現(xiàn)。萬(wàn)科直接捅破了那層窗戶(hù)紙。現(xiàn)在，所有的有房待售的開(kāi)發(fā)商手上，都有一份降價(jià)促銷(xiāo)的報(bào)告，只是何時(shí)拿出來(lái)的問(wèn)題。

　　也有消息人士告訴記者：“萬(wàn)科降價(jià)的第二天，杭州的業(yè)界大佬們碰過(guò)頭了，統(tǒng)一思想說(shuō)不降價(jià)。”宋衛(wèi)平在接受記者采訪時(shí)就明確說(shuō)：“綠城決不會(huì)跟降!面對(duì)此次中國(guó)房地產(chǎn)特殊時(shí)期的暫時(shí)性波動(dòng)，萬(wàn)科打折自有他的特殊原因，綠城的產(chǎn)品不僅不會(huì)打折，還會(huì)有微漲。”

　　不過(guò)，部分企業(yè)的對(duì)抗并不能改變樓市趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在7、8兩月，上海已有44.8%的樓盤(pán)售價(jià)出現(xiàn)下跌，2007年漲幅越大的樓盤(pán)在2008年夏季跌得越慘。業(yè)界預(yù)計(jì)在“金九銀十”，價(jià)格下跌的樓盤(pán)會(huì)越來(lái)越多。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭明確認(rèn)為：“在市場(chǎng)普遍產(chǎn)生下跌預(yù)期后，所謂的促銷(xiāo)噱頭根本無(wú)法吸引購(gòu)買(mǎi)力入市，除非有實(shí)質(zhì)性的價(jià)格下降刺激剛性需求入市。”

　　這也是目前整個(gè)長(zhǎng)三角樓市的真實(shí)情況。(中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào))