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　　得現(xiàn)金者 得天下

　　降價促銷，發(fā)債融資，地產(chǎn)龍頭萬科正在向同業(yè)詮釋“現(xiàn)金為王”的生存法則。但在萬科A(000002.SZ)的財報上，“每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”依然為負(fù)值，該項指標(biāo)在2007年度為-1.52元，為5年來的最低值，2008年上半年該數(shù)值為-0.14元。保利地產(chǎn)(600048.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)等行業(yè)龍頭，也紛紛成為萬科的“難兄難弟”。

　　目前，“開發(fā)商鬧‘錢荒’，可以說是大面積和集體性的”。9月9日，一家股份制銀行投行業(yè)務(wù)部門人士直言。

　　而房企資金鏈問題早已進(jìn)入監(jiān)管部門的視野。

　　知情人士透露，今年上半年，監(jiān)管部門對上海房地產(chǎn)企業(yè)貸款情況及其資金狀況進(jìn)行了抽樣調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體資金來源減少，資金趨緊，負(fù)債率上升，部分過度擴(kuò)張的企業(yè)面臨資金鏈斷裂危機(jī)，但目前尚未成為普遍現(xiàn)象；如果政策面繼續(xù)趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈可能斷裂，銀行貸款面臨的風(fēng)險不容樂觀。

　　上述調(diào)查報告出爐后不久，央行、銀監(jiān)會于8月份聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(下稱“《通知》”)，再度重申嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。

　　“在通知出臺之前，市場傳言房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會松動，但通知的出臺表明調(diào)控肯定不會放松。”交通銀行(601328.SH，3328.HK)發(fā)展研究部一位人士稱。

　　現(xiàn)金流壓力

　　6月19日，國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平在其研究報告——《資金緊張的冬天，誰的棉衣厚？》——中預(yù)計，開發(fā)商資金鏈最敏感時間為7月至9月。

　　9月5日，一位知情人士掌握的個案顯示，上海某大型房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流已較高峰時期縮水了1/3。而這家大型房企在上海本地排名可以進(jìn)入前五。

　　“房價能否撐住，關(guān)鍵要看現(xiàn)金流。”一位分析人士直言，“萬科為何先于其他開發(fā)商降價賣房？就是要走在前面，保持自身的現(xiàn)金流。”

　　2007年年報顯示，四家龍頭性的地產(chǎn)公司每股經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負(fù)值，萬科為-1.52元，招商地產(chǎn)為-4.74元，金地集團(tuán)為-7.52元，保利地產(chǎn)為-7.65元，同比分別減少0.83元、2.18元、5.31元、0.34元。監(jiān)管部門的報告稱，上述數(shù)據(jù)是四家公司5年來的最低值。

　　2008年中報披露的數(shù)據(jù)依然不樂觀。報告期內(nèi)，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬科A和招商地產(chǎn)等4家企業(yè)的“每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額”分別為-2.63元、-0.88元、-0.14元和-2.502元；其中，保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的表現(xiàn)弱于去年同期水平。

　　而監(jiān)管部門的報告直言，上海本地房企“現(xiàn)金流面臨壓力”。

　　以14家上海本地房地產(chǎn)上市公司作為觀察對象，wind資訊的統(tǒng)計顯示，在2007上半年、2007年三季度、2007年度和2008年上半年等4個時點上，“每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額”出現(xiàn)負(fù)值的公司家數(shù)，分別為4家、5家、7家和9家，呈現(xiàn)遞增態(tài)勢。同比來看，今年中期“每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額”表現(xiàn)弱于去年同期的上市公司有10家，其中，由正值轉(zhuǎn)為負(fù)值的達(dá)到6家，如上實發(fā)展、陸家嘴、世茂股份等公司。

　　在這14家上市公司中，半數(shù)企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流在2007年三季度達(dá)到4個時點上的峰值，隨后出現(xiàn)下滑。以上實發(fā)展(600748.SH)為例，其合并報表顯示，2007年三季度的“每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額”達(dá)到1.19元，而2007年全年該項指標(biāo)的表現(xiàn)為0.64元，今年中報的數(shù)據(jù)隕落至-1.04元。

　　“負(fù)債率偏高”是上海房企資金狀況的另一個特征。

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海市超過5000萬元授信或貸款的房地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債率為62.9%，高于全部企業(yè)2.8個百分點，個別企業(yè)的負(fù)債率在80%—90%之間甚至更高，有的企業(yè)同時在9家銀行有超過5000萬元的大額貸款。

　　與上年末的資產(chǎn)負(fù)債率相比，上述14家上海房地產(chǎn)業(yè)上市公司中的7家出現(xiàn)不同程度的上升。

　　而在信貸緊縮的行情下，地產(chǎn)龍頭自然是商業(yè)銀行力保的對象，融資條件相對樂觀。2007年中期，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬科A和招商地產(chǎn)合并報表顯示，“取得借款收到的現(xiàn)金”分別為34.21億元、28.26億元、110.52億元和26.86億元。2008年中期，上述數(shù)據(jù)分別為79.55億元、62.92億元、105.45億元和44.11億元，除萬科略有減少外，其余3家公司均大幅增長。

　　但2008年中報顯示，上述4家地產(chǎn)龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為70.21%、72.73%、67.76%和65.58%，均比上年末出現(xiàn)上升，其中，金地集團(tuán)上升了9個百分點；同比來看，3家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率下降，但招商地產(chǎn)出現(xiàn)上升。

　　監(jiān)管部門針對上海的抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，貸款多的房地產(chǎn)企業(yè)融資條件雖然優(yōu)于貸款少的企業(yè)，但其經(jīng)營性資金流的壓力卻大于貸款少的企業(yè)。

　　究其原因，一些大型房地產(chǎn)商出于未來發(fā)展考慮過多拿地，加上近兩年土地成本越來越高，企業(yè)雖然解決了“地荒”，但出現(xiàn)了“錢荒”，土地款支付壓力過大，導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)問題。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道)

　　政策風(fēng)險當(dāng)頭

　　監(jiān)管部門分析，從目前的情況看，如果維持現(xiàn)有的調(diào)控政策，企業(yè)尚能支持一段時間；如果政策面繼續(xù)趨緊，資金鏈斷裂的企業(yè)將增多，套貸行為、違約行為也會蔓延，銀行貸款面臨的風(fēng)險陡增，局勢不容樂觀。

　　言及房地產(chǎn)調(diào)控，一家上市銀行授信部負(fù)責(zé)人稱，要關(guān)注調(diào)控政策的著力點。他表示，此前有關(guān)部門的提法是防止房價過快增長，而目前是保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　“目前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的種種現(xiàn)狀，乃是此前一系列調(diào)控政策滯后效應(yīng)的顯現(xiàn)。”上述授信部負(fù)責(zé)人如是說。

　　監(jiān)管部門在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)銀行認(rèn)為目前房地產(chǎn)風(fēng)險主要是政策風(fēng)險，政策原因造成部分貸款需要展期或轉(zhuǎn)期；例如，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，銷售進(jìn)度不如預(yù)期，資金回籠速度放緩；由于央行對貸款規(guī)模控制，房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)開發(fā)資金發(fā)生緊缺，等等。

　　除上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加息、信貸規(guī)模控制等從緊貨幣政策外，2007年以來，有關(guān)部門陸續(xù)出臺了一系列針對性的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　從2007年國土資源部、財政部、央行聯(lián)合頒布《土地儲備管理辦法》，到今年8月央行、銀監(jiān)會再度聯(lián)手出臺《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。

　　“央行、銀監(jiān)會這一通知的殺傷力很大，對原有部分政策進(jìn)行了細(xì)化。”前述股份制銀行投行人士稱，如禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款，這項規(guī)定從銀行渠道卡死了開發(fā)商“空手套白狼”的可能。

　　“以前銀行在這項業(yè)務(wù)上存在可做、可不做的選擇。”上述股份制銀行投行人士說，自覺的銀行可能會縮減這些業(yè)務(wù)；而如果銀行要做，就會幫助房企繞彎子，如拿其他土地做抵押，獲得貸款繳納土地出讓金，拿到土地。

　　銀行應(yīng)對銷售放緩

　　毋庸置疑，目前房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險隱患較大。

　　令監(jiān)管部門擔(dān)憂的是，如果房地產(chǎn)銷售進(jìn)度和銷售價格大幅度滑坡，影響到房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)企業(yè)的生存，極有可能出現(xiàn)批量的違約現(xiàn)象，并面臨抵押物貶值風(fēng)險。

　　而由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款是以開發(fā)企業(yè)為信用主體，其與個人按揭貸款在對抗房價下跌方面的免疫能力存在差異。

　　某上市銀行內(nèi)部的壓力測試結(jié)果顯示，個人按揭貸款在房價下跌30%的情況下，抗風(fēng)險能力依然較好；但開發(fā)貸款在房價下跌20%、利率上升的共同作用下，貸款質(zhì)量將受到一定影響。由此看來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險更大。

　　央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年6月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.2萬億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.95萬億元；今年上半年，房地產(chǎn)貸款增加3988.4億元，同比少增1706.6億元。

　　針對市場變化可能產(chǎn)生的風(fēng)險，商業(yè)銀行需要提前行動。

　　監(jiān)管部門調(diào)查顯示，目前房產(chǎn)銷售進(jìn)度放緩對銀行開發(fā)貸款是一個直接的風(fēng)險因素。對此，銀行可采取以下措施：一是選擇對其中的一些項目采取適當(dāng)展期，但需要嚴(yán)格掌握，對總體風(fēng)險可控的項目，可給予相對支持。二是對房地產(chǎn)企業(yè)授信實行封閉管理，根據(jù)項目進(jìn)度放款，一個項目開立一個監(jiān)管賬戶，嚴(yán)格加強(qiáng)對貸款資金和銷售款回籠資金的全程監(jiān)管。為應(yīng)對市場變化，對于開發(fā)類貸款要求100％的抵押。在個人購房按揭貸款方面，建立抵押物價值和貸款額評判系統(tǒng)，實時更新并監(jiān)控。

　　此外，調(diào)查表明，在防范風(fēng)險的措施中，目前銀行最關(guān)注的是看房地產(chǎn)企業(yè)缺生存的資金還是缺發(fā)展的資金，為防范出現(xiàn)完工風(fēng)險，強(qiáng)調(diào)對本行續(xù)貸項目資金的確保；而對過度擴(kuò)張的企業(yè)，在融資結(jié)構(gòu)上要求必須做到全覆蓋，總投資不留缺口，企業(yè)自有資金、銀行貸款的比例要各為50%，以確保不發(fā)生完工風(fēng)險。

　　同時，對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率要求低于75％，對高負(fù)債率企業(yè)進(jìn)行預(yù)警；對資金鏈出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行梳理，增加抵押擔(dān)保，實施減退等應(yīng)對措施。（國際在線）