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   《每日經(jīng)濟新聞》獲悉，在目前內地房地產(chǎn)市場正處低迷期，很多知名開發(fā)商陷入困境之際，海外地產(chǎn)公司乘機在內地買樓。和黃、大摩等頻頻在內地拿項目，涉足的既有土地、住宅，也有大型商場和寫字樓，還有工業(yè)地產(chǎn)甚至高爾夫球場等項目。

    外資大舉進入，會對內地樓市形成壟斷嗎？專家給出了否定回答。根據(jù)統(tǒng)計，目前外資在內地房地產(chǎn)市場的投資比例僅為3%。

    外資強勢抄底內地樓市

    上海一家房地產(chǎn)公司營銷負責人曾作過不完全統(tǒng)計，目前，在上海尋求整體投資房地產(chǎn)項目的海外基金公司超過50家。

    “我們正籌備十幾億元的資金，準備在離上海一小時車程的區(qū)域購置一個地塊，用于建高爾夫球場。”近日，韓國在上海的一家小型房地產(chǎn)基金公司負責人向記者透露。同時，他們還有意投資一線城市的商業(yè)、寫字樓等物業(yè)。

    想進入內地樓市的遠不只這一家。8月，李嘉誠在和黃中期業(yè)績發(fā)布會上透露，和黃正在世界各地包括內地尋找合適的收購項目，而過去一周有價值逾500億元的項目在考慮。

    李嘉誠非常明確地表示，在未來的2~3年時間，買進的土地儲備將多于目前的在售面積，無論在內地、香港還是其他國家或地區(qū)都會這樣。“我們有很多好的投資機會，我們的經(jīng)營方針一向是在經(jīng)濟好的時候會留有余力，在經(jīng)濟形勢不佳的時候發(fā)揮作用。原則上最好是投資和我們現(xiàn)有的物業(yè)有聯(lián)系的資產(chǎn)，這是最理想的。”

    恒隆、瑞安等香港地產(chǎn)公司也紛紛表態(tài)，乘內地樓市低迷，預備大量增加土地儲備，以應付將來的開發(fā)需要。就在幾天前，有消息稱，大摩也有意借內地房地產(chǎn)市場震蕩之機，收購一些新項目，該消息甚至稱，大摩準備籌措的投資金額高達100億元人民幣。

    在外資紛紛進入的同時，內地的房產(chǎn)公司也加強了同海外地產(chǎn)公司的項目合作。

    6月27日，雅居樂旗下兩家間接全資附屬公司——冠金投資有限公司和譽永控股有限公司，與摩根士丹利全資擁有的房地產(chǎn)投資基金CrystalILimited訂立協(xié)議，交易完成后，譽永及CrystalILimited將分別持有冠金的70%及30%股權，所涉及的合作資金為52.83億元人民幣。首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司向新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司附屬公司RecoZiyangPteLtd轉讓了天津3個項目的部分權益，并與之成立一家合資公司，共同開發(fā)重慶的一個項目。

    8月22日，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司發(fā)布公告稱，擬向ARAManagers（AsiaDragon）Pteltd出售其所持的富城 （中國）有限公司100%股權，作價為17.5億元人民幣。隨著這次股權轉讓，富城中國所擁有的總投資約14億元人民幣的南京國際金融中心也將落入對方囊中。

    沿海一線城市仍是首選

    雖然外資正在向內陸省份的二、三線城市滲透，但東部沿海地區(qū)尤其是一線大城市，依然是很多海外資金及投資基金的首選。

    目前，沈陽、濟南、天津、無錫、昆明，甚至麗江、大理及香格里拉等二、三線城市的房地產(chǎn)項目，開始成為海外資金最為垂涎的“獵物”。

    據(jù)恒隆、瑞安等中期報顯示，這兩家香港企業(yè)正把觸角滲透到內地二、三線城市，上述韓國小型地產(chǎn)基金公司也于今年在浙江省桐鄉(xiāng)市購買了一個十幾萬平方米面積的土地開發(fā)“韓國城”。

    “二、三線城市的機會更多，風險也更低。尤其是當?shù)氐氖袌龀墒於容^低，外資能獲得更高額的投資回報，這是外資近期頻頻出手投資內地房地產(chǎn)的原因。”五合國際五合智庫總經(jīng)理鄒義的分析可謂一針見血。

    除此之外，二、三線城市的政策限制少，也是一大誘因。易居地產(chǎn)研究院政策研究所副所長楊紅旭認為，相比北京、上海等一線城市，外資在二、三線城市受到的限制要少一些，因此選擇大規(guī)模進入了二、三線城市。

    但是，東部沿海地區(qū)尤其是一線大城市，依然是外資的首選。8月，在長寧新涇鎮(zhèn)240街坊地塊土地拍賣會上，香港百仕達地產(chǎn)擊敗了長江實業(yè)和新加坡大華銀行旗下的慶隆投資，出資3.81億元購得號稱“上海第一貴”的天價地塊。同時，從未露面的巴巴多斯的荷蘭基金COFIIISRL，也把它進入中國內地的第一項投資放在上海，南京西路上的常春藤運通大廈成為它的第一口“房產(chǎn)食物”。

    高力國際投資服務與特別項目部助理董事張小龍認為，大部分海外基金公司和房地產(chǎn)公司仍將東部沿海地區(qū)一線城市作為投資首選，一線城市的土地和物業(yè)仍是其在中國內地發(fā)展的核心。相比之下，內地二、三線城市依然不是它們的重頭，只不過是開發(fā)布局的一部分。

    外資投資比例僅為3%

    有人表憂，外資會不會在目前內地樓市低迷的情況下大舉買地、買項目，最終導致整個內地房地產(chǎn)市場由外資一統(tǒng)天下？對此，專家用數(shù)據(jù)證明，這不會成為現(xiàn)實。

    鄒義明確地表示“不會”。根據(jù)五合國際智庫的統(tǒng)計，目前外資在內地房地產(chǎn)市場的投資比例僅為3%。即使在目前內地樓市不景氣的情況下大規(guī)模購買土地，它們也難以達到很高的比重，更談不上壟斷。

    “無論是外資開發(fā)商，還是海外投資基金，它們投資的一般都是自己擅長的領域，包括高端住宅、辦公樓和ShoppingMall，它們的客戶也大多集中在這些領域。”張小龍表示，外資一般不會考慮中低端住宅。

    第一太平戴維斯董事長劉德楊認為：“與內地地產(chǎn)商相比，海外資金所獲得的土地成本、建材成本等都要高得多，價格競爭不占優(yōu)勢，所以基本上都選擇開發(fā)高端住宅項目。”

    此外，內地的政策也是必須考慮的因素。即使在內地的地產(chǎn)“冬季”，海外基金涉足內地房產(chǎn)時依然艱難。

    “目前的政策與之前相比并未松動，海外基金要想進入內地，依然有很大的難度。”劉德楊說。這種政策的未知性，往往會給交易雙方帶來更大的風險。劉德楊認為，如果一個項目拖得較久，國際融資市場的資金供應發(fā)生變化，或者內地房地產(chǎn)價格發(fā)生大幅波動，需要調整價格，那么這項投資就可能“夭折”，這正是外資所擔心的。因此，有關外資借地產(chǎn)冬季“壟斷整個內地樓市”之說，顯得遙不可及。

    同步播報  抄底內地樓市 外資頻頻出擊

    6月5日,全球資產(chǎn)管理巨頭黑石集團以11億元買下上海市長壽路一商業(yè)項目90%股權，這是黑石集團在中國樓市的首單買賣。

    6月25日，恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗表示，計劃未來將投資400億港元于內地的18個項目。到2010年已可以實現(xiàn)部分項目的收租獲利，“如果每年有2~3個項目完成的話，400億港元的投入預計每年可得到72億港元的租賃收入。”

    6月，南京掛牌出讓的兩塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，分別被韓國SK集團和香港恒基地產(chǎn)駐內地分支機構摘牌，成交總價6.5億元人民幣。

    4月，美國凱雷集團以近20億元的價格購得上海濟南路8號西苑項目。日前，美國凱雷集團上海代表處副總裁康明訓表示，目前公司在中國投資的地產(chǎn)項目已達10個。