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    北京奧運會結(jié)束后，股市、樓市又成為了人們關(guān)注的焦點。目前,不少房地產(chǎn)商表示，希望政府救市，而更多的買主則渴望“樓市降價潮來得猛烈些”。買賣雙方的博弈正在熱烈地進行中，那么后奧運時代，中國樓市將走向何方？

　　上海樓市看跌

　　悉尼奧運會結(jié)束后，悉尼房價在平穩(wěn)中上漲了5年，北京奧運會后，會不會走悉尼的路線？“北京房價在奧運會后必然會下調(diào)。房價的跌幅有15%，但是應(yīng)該不會像股市一樣暴跌。”衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫負(fù)責(zé)人蔡為民日前斬釘截鐵地告訴記者。

　　對于上海樓市的發(fā)展，蔡為民更為悲觀。他表示，上海市場雖然需求旺盛，被廣泛認(rèn)為支撐力量強大，但是也不足以支持上海房價上漲，預(yù)計上海房價的跌幅會大于北京，達到20％－25％，因為“上海樓市的泡沫要大于北京”。他分析說，今后一段時間內(nèi)，上海樓市將以自用和自產(chǎn)需求為主，投資和投機的購買將很少。

　　同樣看跌上海樓市的還有復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成，不過他顯得更為樂觀些，他指出房地產(chǎn)說到底還是一種商品，所以就會遵循商品市場內(nèi)在法則，價格只要稍作調(diào)整，需求就會上去，所以樓市跌幅不會很大，在15％－20％之間。

　　在普陀區(qū)長風(fēng)地塊的一家中介公司里，當(dāng)聽說記者要買房時，其銷售經(jīng)理更是直截了當(dāng)?shù)卣f：“你現(xiàn)在不要買，還是租房好。”可見這一區(qū)域樓市的慘淡。

　　另一情況也有望帶動上海的房價下跌。上海預(yù)計將在5年內(nèi)新建2000萬平方米的經(jīng)濟適用房，數(shù)量相當(dāng)于上海在正常情況下一年銷售的總量。除了經(jīng)濟適用房，總價較低的小戶型也是今后樓市的主力軍，預(yù)計小戶型和經(jīng)濟適用房的總量加起來將達到70％。有消息稱，以后的經(jīng)適房將零星地分散在每個區(qū)內(nèi)，特別是蓋在地鐵途經(jīng)線路。這預(yù)示著外圍地鐵沿線的房價會由于這些經(jīng)適房的出現(xiàn)而下調(diào)。

　　中心區(qū)域降價難？

　　“上海房價肯定要調(diào)整，但不是全盤，而是個別樓盤。今后房價的調(diào)整主要集中在外圍區(qū)域那些針對本地中低收入居民的住房上。市中心黃金地段的高檔樓盤甚至還有逆勢上漲的空間。”蔡為民如是表示。他的依據(jù)是所謂的“同心圓的擴散現(xiàn)象”——由于大量外籍人口進入上海中心區(qū)域，導(dǎo)致中心區(qū)域的房價飆升，原本住在市中心黃金區(qū)域如靜安、盧灣、黃浦區(qū)的居民由于不能忍受現(xiàn)在的高房價，在市中心邊緣區(qū)如普陀、楊浦區(qū)等地買房，繼而把普陀、楊浦的房價炒高，逼迫原本住在普陀和楊浦的居民向更偏遠(yuǎn)的閔行、金山擴散。于是每個區(qū)域的原住民都以市中心黃金區(qū)域為圓心，逐級向外圍擴散。每一個地區(qū)房價和這一地區(qū)的居民收入結(jié)構(gòu)沒有關(guān)系，而是和本地的購買者收入結(jié)構(gòu)有關(guān)。

　　許多人認(rèn)為上海房價應(yīng)該跌，其理由是上海居民收入太低，不能承擔(dān)現(xiàn)在的高房價。但有業(yè)內(nèi)人士表示，上海市中心的房價固然是高到了本地居民無法承受的地步，但那些房子本身的目標(biāo)消費者不是本地居民，而是外籍人士，上海的高房價相對于他們的收入水平來說，還是在可接受的范圍內(nèi)的，所以市中心的房價不下跌也仍然有旺盛的需求量。

　　記者日前走訪了位于徐家匯中心區(qū)域的幾家中介公司。“松江和閔行的房子今年已經(jīng)跌了很多。”客戶經(jīng)理張先生也認(rèn)為，上海中心區(qū)域的房價不會下跌，原因是中心區(qū)域的土地是稀缺資源。他舉例說，徐家匯地區(qū)的小戶型，推一套就賣掉一套，生意很好。

　　雖然有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為上海市中心區(qū)域房價難降，但這種判斷是否準(zhǔn)確，尚需時間檢驗。但更多人則表示，上海的房價還將繼續(xù)下跌。那么，開發(fā)商又如何面對下跌的市場？

　　“市場低迷真正的解鈴人還是地產(chǎn)商。”一位業(yè)內(nèi)專家表示，如果開發(fā)商能夠認(rèn)清形勢，適度降價，那將既可解決當(dāng)前的資金困局，又能讓更多的人買得起房，有利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。“怕只怕開發(fā)商‘死也不降價’。”該專家擔(dān)憂說。《國際金融報》