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    購房者和開發(fā)商的博弈進入到“秋收”環(huán)節(jié)。近日，《每日經(jīng)濟新聞》在北京、上海、深圳、成都四城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，奧運會后，四城市房企面臨著各自不一樣的困境。

    看來，被寄予厚望的“金九銀十”的九、十月這樣一個銷售旺季，各房企恐難“秋收”。

    北京 奧運效應(yīng)釋放 提前感受冬天

    北京的地產(chǎn)商將在“金九銀十”中提前感受“冬天”。

    奧運期間北京樓市的市場表現(xiàn)無疑給滿懷希望的開發(fā)商們潑了一盆涼水。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月16日至8月22日北京樓市期房、現(xiàn)房住宅簽約量均比前一周有明顯下滑，一周共成交期房921套，成交面積9.96萬平方米，成交套數(shù)和成交面積環(huán)比上周均出現(xiàn)下降，降幅分別為16.95%和41.04%。其中期房部分簽約已接近谷底，創(chuàng)下了全年統(tǒng)計周期內(nèi)簽約最低值。

    同時，北京各城區(qū)的9個限價房項目將在10月底之前全部完成公開搖號，共計房源2.7萬多套，9月底前將有1萬套兩限房推出。

    我愛我家副總經(jīng)理胡景暉就認為，如此大的兩限房放量，勢必對新盤銷售造成影響。

    記者注意到，最早于8月25日搖號的 “首鋼·金頂陽光”提供房源1784套，均價為6250元/平方米。8月26日，豐臺區(qū)“鴻業(yè)興園二期”完成搖號，提供房源1173套，均價為6800元/平方米。

    目前，石景山區(qū)域二手房住宅價格在9500～10000元/平方米，新開商品房住宅價格在11000元/平方米左右，就兩限房金頂街項目來看，低于周邊項目均價近一半。

    此外，未來兩月的新盤入市數(shù)量將創(chuàng)出年度新高。來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至8月19日，本月共有19個項目取得預(yù)售許可證。按照相關(guān)政策要求，這些取得預(yù)售證得項目在8月下旬、9月初迎來最大規(guī)模的放量。據(jù)亞豪機構(gòu)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計未來兩個月，北京約有80個房地產(chǎn)項目開盤。

    北京中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰撰文指出，“北京樓市到年底前應(yīng)該還有10%的減價空間。”不過，北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理向記者表示，“后奧運經(jīng)濟下的房產(chǎn)市場將會延續(xù)2008上半年的走勢，即價量漲幅回落，市場趨于平穩(wěn)。”

    上海 樓市進入拉鋸戰(zhàn) 大跌無望

    “全國樓市看上海”，業(yè)內(nèi)人士用這句話來形容上海樓市對中國樓市的影響力。

    8月份，上海樓市成交量沒有太大起落，房價并沒有出現(xiàn)普降和大幅度下降。從房價來看，金地集團浦東新區(qū)的項目，6月9日開盤時的網(wǎng)上參考價為17500元/平方米，隨后新推的3批房源，網(wǎng)上參考價依舊是17500元/平方米；但是，8月22日，在該項目再推600套新房源之際，此時的網(wǎng)上參考價已經(jīng)調(diào)整至14000元/平方米。

    上海樓市堅不可摧的房價堅冰似乎正在開始融化。上海浦東三林板塊內(nèi)的萬科金色雅筑，單套房最多可優(yōu)惠10萬元。

    佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄表示，目前部分在售房源出現(xiàn)價格調(diào)整將不可避免。預(yù)期報價17000元/平方米的春申麗園，最終開盤價為15000元/平方米；報價15000元/平方米的金地格林風(fēng)范城，實際售價為12000多元/平方米；報價7000元/平方米的德邑小城，實際售價6400余元/平方米。佑威分析師表示，上周成交量相對較多的樓盤，大多是通過降價獲得消費者認可的。上周成交的較為集中的中遠兩灣城、大華陽城貴都、大華錦繡華城、金地灣流域、萬科中林苑等樓盤，都是近期最受市場關(guān)注的主流降價樓盤。

    易居房地產(chǎn)研究院分析師付琦認為，“近期上海部分樓盤價格調(diào)整，不會出現(xiàn)上海樓市價格整體大幅下滑的現(xiàn)象。”27日，付琦認為：“平穩(wěn)會是大勢所趨。成交平穩(wěn)上升、價格穩(wěn)中震蕩。”

    深圳 日成交量僅五套 創(chuàng)歷史新低

    深圳樓市在奧運期間徹底進入“冰點”。據(jù)置業(yè)國際研究中心統(tǒng)計顯示，在奧運會期間，深圳房屋銷售情況前后兩周截然不同，奧運第二周，深圳共成交商品房480套，環(huán)比下降42%，其中第二周僅有一天的成交量突破100套，21日全市成交量僅5套，同時也創(chuàng)下了近幾月來日成交量的新低。

    記者調(diào)查了解到，8月份以來，深圳樓市價格競爭日趨激烈，此前打8折、9折的項目，在奧運會期間，不少開發(fā)商定價也不斷走低，想用具有更高性價比的樓盤來吸引潛在購房者早日入場。奧運會期間，深圳樓市整體情況為新盤定價低，尾盤多作促銷。其中，雷圳0755、景園、高發(fā)城馳、龍園意境等在售樓盤近期紛紛推出優(yōu)惠活動，有的優(yōu)惠幅度甚至高達7.5折。

    在深圳，萬科傳出再次降價的消息特別引人關(guān)注，據(jù)稱，萬科部分項目的調(diào)價最低達到5.5折。《每日經(jīng)濟新聞》記者隨即找到一位中原地產(chǎn)置業(yè)顧問，求證是否有如此優(yōu)惠的折扣，該人士表示，現(xiàn)在萬科東方尊峪的優(yōu)惠價格是19000元/平方米，較原價25000元/平方米相比，打了7.6折。

    然而，對于是否有6折的折扣之說？銷售人員表示，“高層住宅是絕對不可能打到6折的，但別墅項目中有不少的特價房，應(yīng)該有部分別墅能打到6折”。

    深圳萬科媒體負責(zé)人表示，關(guān)于深圳萬科的萬科城項目打6折的說法并不屬實。

    “9、10月份，深圳將會有20到30個新樓盤推出，為了規(guī)避一些市場風(fēng)險，部分開發(fā)商提前采取銷售策略。”中原地產(chǎn)策略中心總經(jīng)理周曜表示。

    對于奧運會第二周深圳樓市的表現(xiàn)情況，以及21日出現(xiàn)只有5套成交量創(chuàng)歷史新低的情況，這讓不少人為之擔(dān)憂起來，甚至有類似“深圳房價已進入到血拼時代，深圳樓市即將崩盤”的說法流行開來。

    成都 秋交會或成房價分水嶺

    近日，成都部分購房者手機收到的樓盤促銷信息又出現(xiàn)了新的內(nèi)容。之前主要以三環(huán)路外近郊樓盤為主的，目前正向市中區(qū)蔓延。包括萬科、龍湖、首創(chuàng)在內(nèi)的部分知名開發(fā)商正加快尾盤銷售，部分項目的價格已經(jīng)降到2007年年中的水平。不過，與其他三座城市相比，奧運會期間成都市的商品房成交量相對穩(wěn)定，目前仍在日均200~300套之間。

    據(jù)成都市房管局數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，主城區(qū)商品住宅的交易價格呈下降趨勢，交易均價從1月的5886元/平方米下降到1~7月的5601元/平方米，下降幅度約4.8%。

    星彥地產(chǎn)表示，在現(xiàn)有融資環(huán)境下，大多數(shù)中國房企的融資渠道除了銀行貸款外，其他渠道十分有限。當(dāng)前整個市場正處于急轉(zhuǎn)狀態(tài)下，開發(fā)商肩負前所未有的資金壓力。在成都，由萬科、藍光等大開發(fā)商“牽頭”，房企紛紛調(diào)整營銷策略，以降價來促進銷售，實現(xiàn)資金的快速回籠，進而緩解資金上的壓力。

    據(jù)記者觀察，以龍湖、萬科部分在售樓盤為例，龍湖·三千里最新的尾盤起價達到5500元/平方米，幾乎回到了去年6、7月的水平。萬科在同一地段的項目金域藍灣價格也回到了去年的首次開盤價。

    “再等一等，過了秋交會再說。”當(dāng)前，成都不少購房者持有這樣的觀點。他們在當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)網(wǎng)站和樓盤QQ群上相互邀約，認為10月的房交會將是開發(fā)商很困難的一道坎，如果屆時銷售不理想，房價還可能繼續(xù)往下走。

    本地分析人士認為，2008年開發(fā)商的首要任務(wù)就是不被市場淘汰。為了不被擠出市場，力爭占據(jù)一席之地，采取優(yōu)惠打折。

    在這樣一個大環(huán)境下，可以預(yù)計秋交會將掀起新一輪的營銷戰(zhàn)。而如今的營銷戰(zhàn)即價格戰(zhàn)。即將到來的秋交會將是品牌、價格主導(dǎo)的市場。“價格戰(zhàn)”是一把雙刃劍，在促使一部分購房者下單的同時，也會讓一部分人繼續(xù)觀望，整個市場估計不會呈現(xiàn)明顯的回暖，開發(fā)商期待的“金九銀十”難以再現(xiàn)。

    部分房企上半年僅完成銷售計劃1/3

    目前已有超過40家房產(chǎn)上市公司陸續(xù)交出了今年上半年的“成績單”,年中報顯示，部分企業(yè)上半年僅完成全年銷售計劃的1/3。

    高盛高華證券的一份研究報告指出，包括萬科、中海、富力、招商等大牌開發(fā)商在內(nèi)的14家主流開發(fā)商，今年完成銷售目標有難度。

    8月中旬，碧桂園控股有限公司董事局主席楊國強表示，碧桂園今年的銷售計劃約320億元，而今年1~7月，碧桂園僅完成全年銷售計劃的31.56%。

    2008年有著100億元銷售計劃的招商地產(chǎn)，上半年可銷售樓盤較少，僅完成20億元的銷售額。金地上海公司2008年計劃回款約62億元，1~6月實現(xiàn)回款約22億元。

    今年上半年，萬科實現(xiàn)銷售面積265.8萬平方米，銷售金額241.3億元，同比分別增長15.0%和38.1%。僅在上海，上海萬科計劃推出14個項目，銷售目標也從去年的80億元增至今年的130億元。而從上半年的銷售來看，萬科下半年銷售額必須達到500億元以上，相當(dāng)于月均銷售80億元以上。

    近期房產(chǎn)市場的觀望，似乎更讓開發(fā)商完成全年銷售計劃的夢想變得更為嚴峻。

    萬得資訊（WIND）統(tǒng)計顯示，近日披露半年報的46家房地產(chǎn)企業(yè)中，“積壓”的存貨比去年同期激增了1400億元，同比增長了將近一倍，達到2935.28億元。與此同時，預(yù)收賬款增加215億元，達到806.43億元，同比增長36.38%。

    盡管大多數(shù)房企的年中報顯示為盈利，但宏源證券房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析師楊國華仍認為，今年房產(chǎn)上市公司的業(yè)績增長幅度約在40%左右，較去年下滑6成。如保利地產(chǎn)，上半年銷售認購金額約106.99億元，同比增幅已經(jīng)放緩至34.53%。