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    享受了一年房價高企帶來快感的萬科光明城市，目前陷入了一種進退維谷的境地在更多的購房者還在等待樓價下跌時，已經(jīng)被推到風口浪尖的南京萬科卻因為“樓王”可能賣不了更高的價格而兩難

　　近千戶業(yè)主的眼睛齊刷刷地盯著佇立在“山”字型人工湖邊的2幢“樓王”。

　　南京，地處城西的河西奧體中心板塊，萬科光明城市三期。前8幢樓的房價經(jīng)過去年一年的狂飆，最高賣出了過萬的價格。剩下2幢擁有湖景的“樓王”，按照萬科售樓人員之前對業(yè)主的承諾，“價格定是會高出之前的非景觀房”。

　　但是從去年9月份前8幢全部定價結(jié)束到現(xiàn)在，2幢“樓王”的開盤遲遲沒有動靜。近千戶業(yè)主翹首以盼2幢“樓王”高價開盤的好消息沒有來到，倒是發(fā)現(xiàn)了“樓王”難產(chǎn)的真實原因。

　　按照南京物價部門“政府指導價”的相關(guān)規(guī)定，商品房作價辦法的基準價格(元/平方米)＝成本＋利潤＋稅金。其中，對于利潤的要求是“經(jīng)濟適用住房的利潤按照不超過基數(shù)的3%計算；普通住宅商品房的利潤按不超過基數(shù)的8%計算”。同時，普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%。

　　根據(jù)上述規(guī)定，南京市物價局于去年4月9日便給萬科光明城市三期發(fā)了“商品房價格的批復”，按照批復，該項目10幢樓的住宅商品房基準價格為7360元/平方米。算上5％的上浮幅度，10幢樓整體平均價格不得超過7728元/平方米。批復文件中明確表示：“若成本發(fā)生較大變化，價格需作調(diào)整時，必須重新申報。”

　　此時，該項目三期前8幢的平均價格已經(jīng)高達8450元/平方米，若繼續(xù)按照政府“指導價”定價，可能2幢“樓王”價格必須低至3900元/平方米，這是前期業(yè)主和開發(fā)商都不愿意看到的。

　　然而“救世主”遲遲沒有到來。南京萬科從去年8月份就給南京市物價局上遞的調(diào)價申請經(jīng)過了11個月依然悄無聲息。一位不愿透露姓名的業(yè)主透露，南京市物價局副局長張瑞忠在7月16日又對業(yè)主否認了萬科申請調(diào)價中有關(guān)土地成本的理由，這讓“調(diào)價”一說顯得更為遙遠。

　　前8幢近千名業(yè)主認為自己“被欺騙”了。業(yè)主聯(lián)名要求南京萬科需要向近千名業(yè)主公開道歉，并雙倍退還房價的15％，共計1.7億元。

　　享受了一年房價高企帶來快感的萬科光明城市，目前陷入了一種進退維谷的境地。

　　“樓王”的難言之隱

　　這是萬科數(shù)年前進入南京后拿下的第二個項目。一期、二期早在2005年、2006年銷售完畢，三期10幢樓從2007年開始銷售，并基本售完前面8幢。

　　若沒有“樓王”團購的消息走漏風聲，一切將風平浪靜。可是5月份，突然有傳聞稱三期最好的2幢景觀“樓王”，可能正在與一家企業(yè)密談低價團購。坊間稱團購價格大約在8000元/平方米左右。但是南京萬科并未就“團購”事件作出回應(yīng)。

　　“樓王”，即是2幢臨湖而居的樓，其中的1幢幾乎三面環(huán)著小區(qū)內(nèi)的人工湖，而三期內(nèi)的其他8幢則大都散落在小區(qū)其他區(qū)域。

　　前8幢樓最晚1幢也于去年9月份開盤，臨湖而居的2幢“樓王”的遲遲不開盤成了一樁蹊蹺事。

　　從光明城市項目本身來說，之前8幢“非景觀房”銷售一直順暢且售價頗高。《第一財經(jīng)日報》根據(jù)該公司提供給南京市物價局的價格表了解到：前8幢的均價從7405元/平方米到10900元/平方米不等。“樓王”的價格一定會高于“非景觀房”，這是光明城市的業(yè)主和售樓人員的共識。

　　同時，從外部市場環(huán)境的角度分析，同為萬科的項目，幾百米開外的萬科金域緹香花園最新核出了13520元/平方米的基準價。“樓王”折價顯然與南京樓市的大環(huán)境無關(guān)。

　　“我們還沒有拿到2幢樓銷售的相關(guān)審批，所以現(xiàn)在暫時不銷售。”

　　南京萬科光明城市的售樓人員對本報記者保持著統(tǒng)一的口徑。該售樓人員表示“樓王”目前沒有銷售的條件，要重新核價后才能賣，此外再無他言。

　　究竟是什么難言之隱令萬科舉動“反常”？

　　根據(jù)南京市物價局去年4月9日下發(fā)的“寧價房核字[2007]03號”，南京市物價局把該項目三期的“基準價格”定在了7360元/平方米。按照政策規(guī)定，實際的銷售價格浮動幅度為5%，不得超過這個標準。這就意味著項目的平均價不得超過7728元/平方米。

　　可是隨著去年樓市的火爆，光明城市的樓價早就一路攀升了。

　　去年3月20日開盤的第一幢銷售均價為7405元/平方米。到南京去年5月份“一房一價”，也就是對房源執(zhí)行明碼標價的前后，前5幢的實際銷售均價為8240元/平方米左右，超過基準價12％。當時，剩余5幢商品房的允許銷售價格若是符合政府指導價的區(qū)間，就必須保證在7016元/平方米以下。

　　但是光明城市房價依然一路上升。從3月份的7405元/平方米躥升到3個月后的8233元/平方米，漲幅達到11.2%。而到9月份，繼續(xù)開盤銷售的17幢均價為9898元/平方米。

　　到2007年9月末，共計銷售小區(qū)總面積85%，銷售批復總價91.8%，累計超過基準價15%。此時，只余下2幢最好的景觀房（12、13幢）

　　“樓王”未銷售。由于之前的8幢“蠶食”了政府給出房價限價的額度，若按照“寧價房核字[2007]03號”將樓售出，只能定為均價在3900元/平方米左右。

　　房價的攀升是去年南京樓市的常態(tài)，只是攀升得太快，甚至超出了政府所許可的范圍。2幢“樓王”一時間成了燙手山芋，動不得。

　　作繭自縛

　　若低價銷售，雖然符合政府的規(guī)定，卻是讓前期的業(yè)主感覺無端被侵犯了利益。這讓南京萬科等候物價局一紙批文的11個月十分難熬。

　　業(yè)主透露，6月24日，當5名業(yè)主代表打著“討說法”的名義闖入南京萬科的辦公室時，與業(yè)主“意外”碰面的南京萬科置業(yè)有限公司總經(jīng)理華立沖對業(yè)主公開表示，“樓王”的價格審批應(yīng)當不成問題。

　　“可以肯定地說，12、13棟核準的價格肯定要比前面8棟的任何1棟價格都要高。因為這2棟樓是真正的景觀房，絕對不會違反基準價的政策。”華立沖說。

　　萬科急于給“樓王”賣高價找一個合規(guī)的理由，但是政府卻遲遲不給答復。

　　根據(jù)華立沖的解釋，南京萬科“去年8月20日重新提交了一個核價的報告，物價局要求我們當時提交2個材料，因為土地已經(jīng)超過了3年，一個是低價的評估報告，當時我們已經(jīng)給他們了，第二個是成本變化的報告”。

　　江蘇省物價局服務(wù)價格處曹副處長認為“基準價格已經(jīng)公布，不存在重新‘評估’”。

　　對于萬科重新核價的申請，南京市物價局副局長王秀洲于6月25日對業(yè)主解釋說：“萬科土地成本滿3年的問題，是萬科自己造成的，市物價局不予以認可。”江蘇省物價局認為，南京萬科光明城市A、B地塊一同獲得，其自行分期開發(fā)，不滿足均價調(diào)整的條件。

　　江蘇省物價局對土地閑置3年的規(guī)定為：以土地使用權(quán)證有效起始時間為準，截止時間為施工許可證發(fā)放時間。萬科光明城市A地塊的土地證起始時間為2004年1月18日。施工許可證發(fā)證時間為2004年1月9日。9天的相差，讓萬科在法規(guī)文本上很難合規(guī)。

　　7月16日下午，南京市物價局副局長張瑞忠對業(yè)主表示：“土地是萬科自己的問題，南京市物價局不審核，南京市物價局目前在審核建筑成本。”

　　依然沒有“樓王”獲準銷售的消息傳出。可是萬科光明城市早就放出消息，稱今年3月份2幢樓開盤，售價預(yù)估在13000元/平方米以上。現(xiàn)在，究竟“樓王”的巔峰價格能否獲準仍是未知數(shù)。

　　前8幢的業(yè)主則認為：南京萬科光明城市售出的前8棟，累計超過基準價8760萬元，超出基準價上浮5%后最高上限5820萬元。如果前8棟銷售總價下降15%，“樓王”的銷售價格，依然低于相鄰位置11幢（均價10900元/平方米）10%以上。

　　由此推算，前8幢業(yè)主認定自身損失在8760萬元以上。并要求“南京萬科置業(yè)有限公司向前8幢的業(yè)主公開道歉，并雙倍退還房價的15％，共計1.7億元；或由南京市物價局按公平原則，重新對前8幢核價”。

　　不容忽視的一個細節(jié)是：在樓市持續(xù)上揚、萬科光明城市三期價格節(jié)節(jié)攀升的時候，貼在售樓處的每一幢樓的“價格表”并沒有過多引起業(yè)主的注意，“價格表”上赫然標注物價局核定的“基準價格”，早就與萬科定價的無端的高樓價形成高低對比，卻是被有意無意地忽略了。

　　在更多的購房者還在等待樓價下跌時，已經(jīng)被推到風口浪尖的南京萬科卻因為“樓王”可能賣不了更高的價格而兩難。