91天天看_免费看片A_女人18一级特黄毛片_97色色资源总站

    最近一周（6月16日－22日），上海住房成交均價(jià)再次創(chuàng)出新高。

　　來(lái)自易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)：該周商品住宅成交均價(jià)17483元/平方米，環(huán)比上漲371元/平方米，漲幅2.17%；佑威房地產(chǎn)研究中心：商品住宅的成交量大幅下滑20%，成交均價(jià)重新回漲4%，達(dá)到17393元/平方米，再次打破前周創(chuàng)下的17296元/平方米的歷史新高，為今年以來(lái)第三次打破歷史紀(jì)錄的周房?jī)r(jià)。
 
　　是什么因素托住甚至繼續(xù)推高上海房?jī)r(jià)？

　　“萬(wàn)科們”的定價(jià)策略

　　“今年說(shuō)樓市不好，但每次新房出來(lái)，售價(jià)都高得嚇人，最近浦東一個(gè)偏遠(yuǎn)地區(qū)的樓盤，報(bào)價(jià)居然15000元/平方米。”記者多位一直準(zhǔn)備買房的朋友郁悶地說(shuō)。

　　在過(guò)去房?jī)r(jià)飆升的幾年中，定價(jià)“溢價(jià)最大化”理念，成為“行規(guī)”。

　　具體可以這么描述：在對(duì)一個(gè)樓盤定價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)商以目前樓盤所在區(qū)域的均價(jià)作為定價(jià)基礎(chǔ)，另外根據(jù)自身品牌優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)等加上溢價(jià)部分，最終得出價(jià)格。

　　在這個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商尤其是自認(rèn)為具有明顯品牌優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商會(huì)把品牌溢價(jià)最大限度進(jìn)行體現(xiàn)；自認(rèn)為在產(chǎn)品方面有優(yōu)勢(shì)的，也會(huì)把產(chǎn)品溢價(jià)最大限度往區(qū)域平均價(jià)格上加。

　　據(jù)上述不愿透露姓名的資深人士透露，按照目前的測(cè)算，品牌溢價(jià)的最大幅度一般在10％－20％之間。在上海市場(chǎng)，新加坡仁恒的品牌溢價(jià)為20％，萬(wàn)科則為15％。而在產(chǎn)品溢價(jià)方面，例如建筑形態(tài)的差異，溢價(jià)最高不超過(guò)30％。

　　“但問(wèn)題是，大家一直都習(xí)慣了把這種價(jià)格上調(diào)空間用到極致，很少有開(kāi)發(fā)商會(huì)有所保留。”該人士表示，這種做法的結(jié)果就是，在各個(gè)區(qū)域內(nèi)，品牌開(kāi)發(fā)商的房子往往是賣得最貴的，帶動(dòng)成交均價(jià)，隨之板塊內(nèi)其他樓盤也紛紛以新的成交均價(jià)為定價(jià)基礎(chǔ)，在“溢價(jià)最大化”的“引導(dǎo)”下，價(jià)格不斷上行。

　　在上海市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)都清楚，萬(wàn)科的房子比周邊的貴很多，最主要的就是萬(wàn)科在定價(jià)方面“溢價(jià)率非常高”。而這種定價(jià)慣例也曾給萬(wàn)科的銷售帶來(lái)過(guò)極大壓力，位于上海閔行區(qū)的萬(wàn)科白馬花園是萬(wàn)科上海今年重點(diǎn)銷售的項(xiàng)目之一，也幾乎成為萬(wàn)科上海項(xiàng)目中唯一一個(gè)曾出現(xiàn)滯銷情況的樓盤。

　　“最關(guān)鍵的原因，該樓盤比其同一區(qū)域內(nèi)的上海康城溢價(jià)高達(dá)80％，這樣的幅度是許多購(gòu)房者很難接受的。”上述資深人士表示。

　　于是，在萬(wàn)科今年的上海降價(jià)銷售中，萬(wàn)科白馬花園首當(dāng)其沖。

　　另?yè)?jù)了解，目前正在定價(jià)階段的萬(wàn)科上海羅店項(xiàng)目，萬(wàn)科方面充分溢價(jià)后希望定價(jià)15000元/平方米左右，但相關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)給出的參考價(jià)格最高不能超過(guò)13000元/平方米。

　　值得注意的是，在今年萬(wàn)科上海九五折特賣會(huì)上的八大住宅樓盤，在特賣會(huì)之前房?jī)r(jià)平均漲幅高達(dá)106.4%（與開(kāi)盤價(jià)相比）。

　　區(qū)域方面，新江灣城更是“溢價(jià)最大化”理論的瘋狂試驗(yàn)場(chǎng)。最新開(kāi)盤的華潤(rùn)橡樹(shù)灣首批聯(lián)庭別墅房源售價(jià)42000元/平方米。短短兩年時(shí)間，該區(qū)域的均價(jià)從7000元左右，一路破萬(wàn)、破兩萬(wàn)。

　　從商人的逐利本質(zhì)來(lái)看，這種做法似無(wú)可厚非。但是，不可否認(rèn)的事實(shí)是，正是這種溢價(jià)成為推動(dòng)房?jī)r(jià)始終往上走的一個(gè)“慣性”。

　　托市？透支！

　　今年以來(lái)，樓市成交量一直在“地量”徘徊。

　　例如上周，全市商品住宅成交量22.5萬(wàn)平方米，環(huán)比減少了4.9萬(wàn)平方米，減幅18.03%。

　　每當(dāng)市場(chǎng)的低迷經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間仍不見(jiàn)起色的時(shí)候，持樂(lè)觀態(tài)度的一部分人往往會(huì)習(xí)慣性地把目光投向政府等決定著市場(chǎng)方向的部門，希望所謂的“托市”政策能夠及時(shí)出臺(tái)。

　　但是，房?jī)r(jià)在歷史最高位！

　　值得注意的是，不少開(kāi)發(fā)商還在繼續(xù)進(jìn)行著這種定價(jià)、提價(jià)游戲，這顯然是政府部門不愿意看到的。

　　上海市房地局一位內(nèi)部人士就此告訴記者，政府近期根本沒(méi)有所謂的“托市”政策在醞釀，反而會(huì)繼續(xù)深入嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行的調(diào)控政策。

　　來(lái)自國(guó)土資源部的消息稱，國(guó)土部正在醞釀進(jìn)一步調(diào)查、解決閑置土地的問(wèn)題，短期內(nèi)或?qū)⒂行碌南嚓P(guān)政策出臺(tái)及行動(dòng)。

　　正如國(guó)際金融界投機(jī)大鱷喬治?索羅斯日前所說(shuō)：每次政府救了我們，都會(huì)讓我們更加確信市場(chǎng)是能夠自我修正的。每次出手拯救經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，都需要找到一個(gè)新的引擎，新的信貸來(lái)源和新的工具，使得信貸擴(kuò)張成為可能。當(dāng)人們無(wú)需首付便能全部依靠貸款購(gòu)買價(jià)格虛高的住房時(shí)，新開(kāi)擴(kuò)張恐怕也就到了無(wú)以復(fù)加的地步。

　　至少目前看來(lái)，這個(gè)“新的引擎”并沒(méi)有出現(xiàn)，反而開(kāi)發(fā)商“溢價(jià)定價(jià)”這個(gè)被過(guò)分利用的房?jī)r(jià)“催化劑”已令房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于透支的狀態(tài)。來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道