下游數(shù)據(jù)

上海房地產(chǎn)市場陷入膠著

2008年06月20日12:33   來源：西本資訊
摘要：

    要么價升量跌，要么價跌量升。今年開始，長三角樓市的開發(fā)商必須面對一道兩難的選擇題。這與廣州與深圳的“真摔”形成對比。

　　對于目前上海樓市來說，去年量價齊升的狀態(tài)再難以維系，而是進入了博弈的膠著狀態(tài)，即使有降價牌打出也僅是“作秀”并非“真摔”，還有城市在維持高價位的同時銷售量不斷縮水。專家認為，這是“弱市”最為典型的市場表現(xiàn)。

　　上海市場陷入膠著

　　“市場好的時候，市場狀況就如同一個梭子，中間的樓市成交量巨大，剛性需求釋放。但是市場不好的時候，市場狀況如同一個漏斗，高檔住宅和低價位房屋這兩個銷量較小的市場放量，但是中間大多數(shù)的成交成為了‘沉默的大多數(shù)’。”世邦魏理仕住宅項目營銷部高級董事陳煒對《第一財經(jīng)日報》記者表示。

　　上海樓市在5月份進入了推盤的高峰期，但是市場成交量令人沮喪。這與去年量價齊升的態(tài)勢相比發(fā)生了很大的變化。

　　推盤量大增的同時，大多數(shù)的樓盤在5月份大都提價銷售。根據(jù)中房指數(shù)上海辦公室上月對142個樣本樓盤所做的調查，有41%的公寓樓盤出現(xiàn)價格上漲，比重較4月基本持平，平均漲幅則為3.9%，最大漲幅8.1%。相比而言，僅有9%的公寓樓盤出現(xiàn)價格下跌，最高跌幅為5.7%，平均跌幅僅為1.9%。

　　大量新盤推出卻無人喝彩，更多的購房者在選擇等待。佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，5月份上海商品住宅的成交量只相當于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。

　　供需比方面，5月商品房的總成交量只有143.31萬平方米，供需比達到1.24∶1。其中，商品住宅的成交量為104.28萬平方米，供需比更是達到1.28∶1。

　　“我們針對上海外環(huán)樓盤進行摸底，發(fā)現(xiàn)有很多樓盤仍在捂而不售，他們認為現(xiàn)在還不是銷售的最好時機，恐怕賣不上好價錢。如果實在不行，我們寧愿推遲上市，或是改為招租。”一位新進上海的開發(fā)商對本報記者表示。

　　上月底，上海前20強擁有豪宅業(yè)務的中介公司以及在滬的外資機構房產(chǎn)中介商公司高層出席了湯臣集團有關“湯臣一品租賃中介推薦會”。原先堅定“只售不租”的湯臣一品宣布從2008年5月27日起將調整市場策略，轉作“售租并舉”，4棟濱江景觀樓宇中的B棟大樓將用于對外出租。租賃價格創(chuàng)出介于7.5萬元/月至12萬元/月的“天價”。

　　由此，上述新進上海的開發(fā)商認為還有大量的樓盤沒有放量，這導致整個市場陷入了某種膠著的怪圈。

　　樓市彌漫降價預期

　　降價僅是目前在上海樓市中出現(xiàn)的一種苗頭。與上海有樓盤在4月份到6月份進行象征性降低價格不同，已經(jīng)有城市樓市開始以降價來換取銷量的上升。事實證明，降低價格可以緩解目前樓市有價無市的狀況。

　　若沒有降價促銷的樓盤，5月南京樓市也很難有起色。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)：南京當月全市商品住宅成交相比4月多3.6萬平方米，共計375套。多出的成交量基本都來自于降價促銷的江北樓市。因為截至2008年一季度，城北商品住宅的成交均價為7898元/平方米，是主城區(qū)價格最低的板塊。

　　拉動成交量的降價樓盤在整個南京樓市中占比很小。南京城西的樓盤依然大都價格堅挺，還有少量樓盤價格上浮。例如一之前均價不足9000元/平方米的樓盤將其將推出的挑高小戶型毛坯房定價為1萬~1.3萬元/平方米。　

　　價格的堅挺難以換來成交。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，有樓盤在上月推出140套房源，一個月內銷售量不足30%。

　　根據(jù)南京一地產(chǎn)研究機構發(fā)布《2008年南京房地產(chǎn)潛在需求研究報告》：今年1~5月南京商品住宅共成交19758套，與去年同期相比縮水了近47%，樓市依然未走出觀望情緒。

　　該機構對近5000名潛在購房者進行了調查，將近1/4的人表示，僅能承受單價6000元/平方米以下的住宅，單價15000元/平方米以上的市場承受能力則為零。動輒每平方米上萬元的南京主城區(qū)商品房房價與購房者心理承受基準出現(xiàn)落差，最終導致必須以降價來換取銷量。

　　降價被市場證明是緩解樓市可能遭遇有價無市危機的最好方式。目前看來，從６月份開始，已經(jīng)有樓盤通過不同的方式變相降價。例如上海奧林匹克花園三期5月推盤當日推出的優(yōu)惠幅度最高達16萬元，上海康城4月開盤享受25%的優(yōu)惠。

　　但是降價低調而且是極少數(shù)樓盤所為，僅是一種對市場的試水。佑威房產(chǎn)研究中心主任薛建雄認為這僅是某種小幅的促銷。現(xiàn)在分析看來，下半年，一些相對滯銷的樓盤還會陸續(xù)推出一系列的打折降價優(yōu)惠活動，但促銷的力度并不一定會很大。

　　“市場價格的提升對于判斷整個市場的形勢沒有幫助。因為從上海今年4、5月份的成交數(shù)據(jù)來看，市場成交量同比是萎縮的。大多數(shù)購房者都處于觀望的狀態(tài)。”　陳煒說。

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